Sáng 28/11, Quốc hội chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản với 10 điểm sửa đổi quan trọng được chuyên gia pháp lý - bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra 10 sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thứ nhất là việc bỏ phân biệt với Việt kiều khi mua bất động sản trong nước.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (còn giữ quốc tịch Việt Nam) có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước.

Người gốc Việt định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam) được áp dụng theo chính sách hiện hành.

Theo ông Đỉnh, quy định này đã đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Điều này sẽ giúp người Việt Nam định cư ở nước ngoài dễ dàng hơn trong việc sở hữu bất động sản trong nước, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển, có thêm nguồn cầu.

Thứ hai là việc bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh sử dụng hợp đồng mẫu do Chính phủ ban hành.

Tuy nhiên, hợp đồng mẫu chỉ bao gồm các nội dung chính. Các nội dung khác theo sự thỏa thuận của các bên. Quy định này được ông Đỉnh cho rằng, đã tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, chấm dứt tranh luận về việc bắt buộc hay lựa chọn áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Chuyên gia pháp lý - bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Thứ ba, siết hoạt động đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Quy định này đã kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia pháp lý này, tác dụng của quy định này còn là dấu hỏi nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ "đặt cọc" mà ký kết dưới hình thức khác như "thỏa thuận hợp tác"...?

Thứ tư, về điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Quy định này đã chặt chẽ hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật trước đó không có quy định.

Thứ năm, về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.

Ông Đỉnh cho rằng, đây là quy định vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư "dự án ma", vừa linh hoạt đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi cho các bên tự thoả thuận.

Thứ sáu, điều kiện phân lô, bán nền được siết chặt. Theo đó, đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền) phải không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh tự quyết các khu vực chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho sở xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, sở xây dựng kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc đủ/không đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Thứ bảy, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nghĩa vụ này gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Quy định này đã siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Luật sửa đổi không ghi nhận việc các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thứ tám, thủ tục đất đai của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nới lỏng.

Theo đó, trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này đã khắc phục nhược điểm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Luật sửa đổi đã dẫn chiếu đến Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm đồng bộ. Hiện Luật Đất đai (sửa đổi) đang dự thảo theo hướng bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, không phải thu hồi/giao đất, tính lại tiền sử dụng đất...

Thứ chín, trách nhiệm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định chặt chẽ hơn.

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua... Điều này là có lợi cho khách hàng, tuy nhiên sẽ tạo áp lực cho chủ đầu tư dự án.

Thứ 10, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bỏ thuật ngữ "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" theo luật năm 2014; sử dụng thống nhất thuật ngữ "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài".

Quy định này giúp đồng bộ với Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó quy định, tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục đầu tư như nhà đầu tư trong nước (vốn nước ngoài nhỏ hơn 50%) có quyền kinh doanh bất động sản như tổ chức trong nước.

Chỉ các tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài trên 50% mới phải thực hiện thủ tục như tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, tức bị hạn chế về kinh doanh bất động sản so với doanh nghiệp trong nước.