Nhiều phân khúc còn trầm lắng tại thị trường bất động sản TP.HCM

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, phân khúc căn hộ vẫn là điểm sáng của thị trường. Còn nhà phố, biệt thự có tín hiệu lạc quan, nhưng mức giá lại giảm. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn nằm ở gam màu xám.

TĂNG CUNG NHƯNG KHÔNG ĐÁNG KỂ

Trong tháng 10/2023, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ tăng 56% so với tháng trước nhưng ghi nhận sụt giảm 67% so với cùng kỳ. Bình Dương dẫn đầu về nguồn cung mới, chiếm hơn 2/3 tổng số căn hộ mở bán toàn thị trường trong tháng.

Phân khúc căn hộ hạng B chiếm 55% nguồn cung và 72% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường, các dự án tập trung tại khu vực thành phố Dĩ An và thành phố Thủ Dầu Một thuộc Bình Dương.

Tại TP.HCM nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông, thị trường không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mở bán trong tháng.

Nguồn cung và tiêu thụ mới theo tháng của phân khúc căn hộ

“Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường mặc dù có cải thiện so với tháng trước tuy nhiên vẫn ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn”, DKRA nhận định.

Về đất nền, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng 10/2023 ghi nhận tín hiệu khởi sắc, lần lượt gấp 3,8 và 4,8 lần so với tháng trước. Trong tháng, toàn bộ nguồn cung mới tập trung tại Đồng Nai.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, phần lớn lượng giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 3 - 5% so với tháng trước, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… thanh khoản thị trường vẫn ở mức trung bình.

Dự kiến, nguồn cung và lượng tiêu thụ trong những tháng cuối năm duy trì xu hướng đi ngang và tập trung chủ yếu ở thị trường vùng phụ cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh...

Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng ghi nhận mức tăng 26% và 3,3 lần so với tháng trước tuy nhiên vẫn sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 81% và 67%.

Giá bán nguồn cung mới theo địa phương của phân khúc nhà phố, biệt thự

Thị trường Đồng Nai chiếm khoảng 62% tỷ trọng nguồn cung và 100% lượng tiêu thụ mới trong tháng. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 3 - 7% so với cùng kỳ năm 2022, các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ ngân hàng,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Còn thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 4% - 8% so với tháng trước, mức giảm tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý và nhóm khách hàng sử dụng vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường chỉ ở mức trung bình.

SỨC CẦU BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG KÉM

Trong tháng 10/2023, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tăng nhẹ so với tháng trước nhưng vẫn ở mức rất thấp, chỉ tương đương 3% so với cùng kỳ năm 2022. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, trong khi đó miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng.

Thực tế, sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 1% so với cùng kỳ. Thanh khoản sụt giảm đáng kể, hơn 80% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.

Cùng với đó, giá bán sơ cấp không biến động so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50%… nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức khi giao dịch còn khá trầm lắng, du lịch phục hồi chưa như kỳ vọng cũng như áp lực đáo hạn trái phiếu những tháng cuối năm vẫn còn nan giải.

Tỷ lệ nguồn cung mới và giá bán theo miền của nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng tại TP.HCM và vùng phụ cận

Trong khi đó, loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng có nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm, giảm xấp xỉ 75% so với cùng kỳ. Nguồn cung tập trung cục bộ tại khu vực miền Trung và miền Bắc. Riêng miền Nam không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng.

Theo nghiên cứu của DKRA, sức cầu thị trường hiện nay còn khiêm tốn, lượng tiêu thụ hạn chế, bằng 17% so với cùng kỳ năm 2022. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện với mức giá dao động từ 16 – 18 tỷ đồng/căn.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay.

“Dự kiến, trong những tháng cuối năm, nguồn cung và sức cầu thị trường có sự hồi phục nhưng không đáng kể, chủ yếu tập trung ở Kiên Giang”, báo cáo DKRA cho hay.

Cũng tương tự nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, loại hình condotel có nguồn cung mới ghi nhận sụt giảm hơn 13% so với tháng trước và giảm xấp xỉ 80% so với cùng kỳ. Miền Trung tiếp tục dẫn đầu, chiếm 78% tổng nguồn cung mới cả nước. Riêng miền Bắc không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng.

Sức cầu thị trường tăng so với tháng trước nhưng vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ tương đương 76% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại một dự án mở bán ở khu vực miền Trung.

Hiện giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí vốn hiện nay vẫn khá cao. Các chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Bất động sản nghỉ dưỡng tại TP.HCM và vùng phụ cần sức cầu thấp

Theo DKRA, những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, du lịch chưa khởi sắc như kỳ vọng, mặt bằng giá bán neo ở mức cao trong khi sức cầu chưa cải thiện là những nguyên nhân chính khiến thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức trong thời gian tới.

Phan Mỹ