Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong đó, rất nhiều người quan tâm về quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3 - 5 căn nhà/năm.

Việc dư luận quan tâm là điều dễ hiểu. Bởi lẽ, đây sẽ là ngưỡng để xét xem cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hay nói cách khác, nó sẽ là yếu tố quan trọng quyết định cá nhân kinh doanh có hay không việc gia tăng chi phí vào các vấn đề như thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí vận hành đội ngũ quản lý, kế toán... mà chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân.

BÃI BỎ 3 PHƯƠNG ÁN XÁC ĐỊNH KINH DOANH NHỎ LẺ

Với Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đến nay, Bộ Xây dựng đã ban hành liên tiếp hai dự thảo. Tại dự thảo lần 1, Bộ đã đề xuất 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, đến ngày 5/3, Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan này đã bãi bỏ 3 phương án trên.

Theo đó, 3 phương án vừa được loại bỏ gồm: Phương án 1 là cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3 - 5 căn nhà ở hoặc 3 - 5 căn hộ chung cư, trong một năm.

Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5 - 10 công trình xây dựng hoặc 5 - 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong một năm.

Phương án 2 là cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị.

Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn.

Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở.

Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3 là cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

CÓ SỰ CHỒNG CHÉO

Đánh giá về sự thay đổi giữa 2 dự thảo của Bộ Xây dựng, Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự cho rằng, 3 đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm tạo cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân quy mô nhỏ, không thường xuyên. Tuy nhiên, 3 phương án này có nhiều vấn đề còn chưa phù hợp với thực tiễn. Do đó, việc bãi bỏ trong dự thảo là điều hợp lý.

Cả 3 phương án chưa có quy định đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình có thuộc trường hợp điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản không?

Điểm d, khoản 2 Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 lại quy định không áp dụng đối với tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư.

Cụ thể, phương án chỉ quy định đối với cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, căn hộ chung cư; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Nhưng chưa có quy định về việc cá nhân, tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất quy mô nhỏ, không thường xuyên là thế nào?

Còn ở điểm d, khoản 2 Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 lại quy định không áp dụng đối với tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư dẫn đến rất khó hiểu, chồng chéo.

Điều đáng mừng, dự thảo đã căn cứ vào diện tích để xác định một cá nhân kinh doanh bất động sản từ bao nhiêu diện tích thì được coi là nhỏ, nhưng lại chưa quy định mức độ giao dịch thường xuyên hay không thường xuyên để áp dụng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản khi không thuộc phạm vi điều chỉnh khoản 2, Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản và xác định khái niệm cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Theo Luật sư Dũng, Bộ xây dựng nên quy định rõ hơn về diện tích và tần suất giao dịch cho thuê, chuyển nhượng để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ để không chồng chéo hay nhầm lẫn, gây khó hiểu, khi khoản điểm d, khoản 2, Điều 1, Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã quy định không áp dụng luật kinh doanh bất động sản.

Nhìn chung, để hạn chế hiện tượng đầu cơ thông qua quy định cụ thể về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, ông Dũng đề xuất, ban dự thảo nên tập trung vào số lượng giao dịch bất động sản trong 1 năm của cá nhân đó.

"Điều quan trọng hơn nữa, vị luật sư cho rằng, đi kèm với theo dõi số lượng, nên kiểm soát diện tích đất, diện tích nhà ở, diện tích công trình xây dựng của các đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ", vị luật sư nhấn mạnh.