Sức nóng của chung cư vẫn chưa dừng lại, lượng quan tâm đến loại hình này đang tăng mạnh trong tháng 7 vừa qua. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm với thị trường chung cư Hà Nội tăng 6%, lượng tin đăng tăng 6%.

NGƯỜI DÂN RẤT QUAN TÂM

Theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2024, toàn thị trường bất động sản Hà Nội có sự tăng trưởng ấn tượng khi mức độ quan tâm toàn thị trường tăng 2,4%, lượng tin đăng tăng 6%.

Trong sự tăng trưởng chung của bất động sản Hà Nội, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục là phân khúc dẫn đầu thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm với thị trường chung cư Hà Nội tăng 6%, lượng tin đăng tăng 6%. Đáng chú ý, không chỉ chung cư, các phân khúc, loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm và lượng tin đăng.
Cụ thể, so với tháng 6/2024, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm với nhà riêng Hà Nội tăng 4%, lượng tin đăng tăng 8%; mức độ quan tâm đất nền Hà Nội tăng 3%, lượng tin đăng tăng 5%, mức độ quan tâm biệt thự Hà Nội tăng 2%, lượng tin đăng tăng 4%. Con số tương tự lần lượt ở phân khúc nhà mặt phố Hà Nội là 1% và 4%.

Trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tăng mạnh trên nhiều loại hình. Trong đó, chung cư và nhà trọ là 2 phân khúc có sự tăng trưởng mạnh nhất về mức độ quan tâm với các con số tăng trưởng cụ thể lần lượt là 15% và 10%. Các loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm. Trong đó, nhà riêng cho thuê có mức độ quan tâm tăng 3%, nhà mặt phố tăng 2%.

Đối với lượng tin đăng của thị trường cho thuê, lượng tin đăng của chung cư tăng 7%, văn phòng tăng 13%, nhà riêng tăng 5% và biệt thự tăng 15%. Khu vực có mức độ quan tâm nổi bật là Cầu Giấy với mức tăng 11%, Hoài Đức 20% và Đống Đa tăng 13%.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng, đà tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong khoảng 2 tháng gần đây. Đà tăng này được thiết lập sau khoảng tháng rưỡi thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại, mặt bằng giá đi ngang.

Cụ thể, tại quận Nam Từ Liêm, chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng đi lên mạnh của giá bán. Cụ thể, các căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại chung cư Mon City đã tăng từ 3,5 - 3,6 tỷ đồng/căn lên mức 3,7 - 3,9 tỷ đồng/căn. Căn 3 phòng ngủ tại dự án Sudico Mỹ Đình cũng tăng từ mức 4,4 - 4,6 tỷ đồng/căn lên mức 4,6 - 4,8 tỷ đồng/căn. Các căn hộ tại các đại đô thị Vinhomes Smart City ghi nhận mức tăng trung bình từ 150 - 250 triệu đồng/căn so với hai tháng trước đó.

Ở Hoài Đức, dự án Gemek tăng từ mức 2,7 - 2,8 tỷ đồng với căn 2 ngủ 2 vệ sinh lên mức 2,75 - 2,9 tỷ đồng/căn. Dự án The Golden An Khánh cũng ghi nhận mức tăng giá trung bình 200 triệu đồng/căn so với hơn một tháng trước đó.

Tương tự, quận Cầu Giấy, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh dự án Home City được chào giá 4,7 - 4,9 tỷ đồng/căn, tăng trung bình 200 - 300 triệu đồng/căn so với gần 2 tháng trước đó. Các căn hộ ở Nam Trung Yên, với loại 2 ngủ, giá cũng tăng từ mức 2,8 - 3 tỷ đồng/căn lên mức 3,1 - 3,4 tỷ đồng/căn.

Hiện quận Thanh Xuân, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại dự án Gold Season tăng từ mức 4,2 - 4,4 tỷ đồng/căn lên thời điểm tháng 5 lên mức 4,4 - 4,6 tỷ đồng/căn thời điểm hiện tại. Mức tăng trung bình 250-300 triệu đồng/căn cũng đang diễn ra với các dự án như Thống Nhất Complex, Bohemia, Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace… thuộc quận này.

NGUỒN CUNG DỒI DÀO

Trong khi đó, theo số liệu của CBRE, nguồn cung mở bán mới trong quý 2/2024 ở Hà Nội tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung sáu tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội.

Thị trường chung cư Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Tính riêng trong quý 2/2024, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái.

Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn 1.000 - 2.000 căn nhưng đã bán hết 80 - 90% quỹ hàng.

Đáng chú ý, một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 trong Quý 2 cũng đã nhanh chóng triển khai các công tác mở bán giai đoạn 2. Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị căn vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1 phòng ngủ ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.

Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Hơn nữa, nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1 - 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 - 2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý 1, mức tăng giá bán trong quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.

Nhận định thị trường thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.000 căn.

“Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây kể từ năm 2020. Với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm”, bà An cho hay.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý 2 và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Đặng Trường Giang Phó Tổng Giám đốc Mai Việt Land, từ 2014 đến nay, giá trị chung cư liên tục tăng nhanh, theo CBRE mỗi năm giá chung cư tăng từ 13-15%. Đến nay, phân khúc chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Để làm rõ về tình trạng giá chung cư tăng nóng hiện nay có phải dấu hiệu bất thường, phải xét trên nhiều yếu tố. Thông thường, bong bóng hình thành trên yếu tố cung cầu, nhu cầu đầu tư chênh lệch với nhu cầu ở thực, yếu tố về giá, chính sách tiền tệ, nguồn vốn…

"Thực tế, nguồn cung chung cư đang vô cùng hạn hẹp. Ví dụ tại Hà Nội, dù liên tục tăng cung, nhưng vẫn không theo kịp nhu cầu của người dân. Nói cách khác, theo tôi do thiếu cung nên việc chung cư tăng giá không hẳn là bất thường", vị lãnh đạo doanh nghiệp nêu ý kiến.