Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023 đã có những tín hiệu tốt, các chuyên gia nhận định thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ có chuyển động tích cực trong thời gian tới…

TÍN HIỆU TỐT

Báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng nhiệm vụ năm 2024 ngành xây dựng, Bộ Xây dựng cho thấy, giá giao dịch căn hộ chung cư liên tục tăng cao, do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác giảm mạnh từ 10 - 20% tùy thuộc vào vị trí của từng khu vực.

Đối với tổng lượng giao dịch, tính đến hết quý 3, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022.

Về nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc đến hết quý 3. Cụ thể, nhà ở thương mại hoàn thành 42 dự án với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022, nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 5 dự án với quy mô 850 căn hộ, dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng 56,67% so với năm 2022.

Riêng tồn kho bất động sản, số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý 3 vào khoảng 18.808 căn. Trong đó, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới. Với việc lượng vốn FDI trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 9 tháng đầu năm 2023 tiếp tục dẫn đầu về tổng vốn đầu tư với hơn 14 tỷ USD.

Về tín dụng bất động sản, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng bất động sản đến 31/8/2023 đạt 986.477 tỷ đồng. Còn phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đến hết tháng 8/2023, tổng giá trị phát hành là 132.358 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản với 46.765 tỷ đồng (chiếm 35,3%).

Bộ Xây dựng chỉ rõ, nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Song, với nhiều biện pháp quyết liệt của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương để tháo gỡ khó khăn, đã mang lại những kết quả nhất định. Các vướng mắc từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Theo nhận định, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương, trong 6 tháng cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm 2023.

Lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

PHỤC HỒI DO NHIỀU YẾU TỐ

Mặc dù, thị trường chưa phát triển mạnh mẽ trở lại, nhưng với đà phục hồi tích cực, nhưng báo cáo ngành bất động sản của Chứng khoán Shinhan Bank (Shinhan Securities) cho rằng, dân số trẻ của Việt Nam đang là một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, Việt Nam đang trong giai đoạn dân số vàng với 70% số người trong độ tuổi lao động. Cơ cấu dân số này được dự báo sẽ duy trì đến năm 2038. Trong đó, độ tuổi bình quân của người Việt hiện vào khoảng 34 tuổi. Đây là độ tuổi người Việt có nhu cầu cao về nhà ở để an cư lạc nghiệp.

Với việc dân số lao động đông đảo, cùng xu hướng di cư đến các thành phố lớn để làm việc, cấu trúc gia đình bị phá vỡ với quy mô trở nên nhỏ hơn, linh hoạt hơn. Cùng với đó, quy mô gia đình Việt Nam giảm từ 3,9 người/hộ gia đình năm 2010 xuống 3,6 người/hộ gia đình. Điều này Shinhan kỳ vọng dân số trẻ và cơ cấu gia đình phân mảnh sẽ tạo sự gia tăng cho thị trường thời gian tới.

Bên cạnh đó, GDP bình quân đầu người tăng trưởng qua các năm. Năm 2022, GDP bình quân đầu người đạt 4.164 USD, tăng 10,84% so với năm trước đó và đứng thứ 6 của khu vực Đông nam Á. Euromonitor dự báo đến năm 2040, GDP bình quân đầu người trung bình khoảng 6.300 USD. Theo Shinhan Securities, thu nhập bình quân đầu đầu người cũng đang gia tăng góp phần tăng sức mua nhà , cũng tạo động lực thêm cho thị trường.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và lan toả thúc đẩy các dự án bất động sản phát triển. Những năm gần đây, cơ sở hạ tầng liên tục được đầu tư với vốn đầu tư công tăng qua các năm.

Cụ thể, vốn đầu tư công thực hiện năm 2022 đạt 593 nghìn tỷ đồng, tăng 20,3% so với cùng kỳ năm ngoái và vốn đầu tư công kế hoạch năm 2023 là khoảng 700 nghìn tỷ đồng tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án trọng điểm, đang được triển khai như Vành đai 4 - Thủ đô, Vành đai 3 - TP.HCM, cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu, cao tốc Khánh Hoà – Buôn Mê Thuột, sân bay Long Thành.

“Chúng tôi kỳ vọng việc đầu tư dự án hạ tầng giao thông đồng bộ và lan toả góp phần gia tăng nguồn cung và giá trị cho các dự án bất động sản. Bởi quỹ đất phát triển ngoài trung tâm nhưng có kết nối cơ sở hạ tầng giao thông sẽ trở nên hấp dẫn hơn, thu hút các nhà phát triển dự án. Hạ tầng giao thông đầy đủ góp phần tăng giá trị cho các dự án với mức giá cạnh tranh hơn”, Shinhan Securities phân tích.

Bước qua năm 2024, Chứng khoán Shinhan bank cho rằng, nền kinh tế Việt Nam sẽ đạt mức GDP 6%, chủ yếu nhờ vào lãi suất duy trì ở mức nền thấp giúp tăng trưởng tín dụng đạt 13-14% và nhu cầu các thị trường xuất khẩu phục hồi giúp kim ngạch xuất nhập khẩu tăng trưởng.

Do đó, ngành bất động sản vừa là ngành đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đồng thời cũng là ngành chịu ảnh hưởng trực tiếp và trọng yếu từ các biến động kinh tế bởi các tính chất đặc thù như: nhu cầu vốn tín dụng lớn, hoạt động kinh doanh điều tiết bởi pháp lý, nhu cầu khách hàng co giãn theo thu nhập…

Nên triển vọng tăng trưởng tốt của nền kinh tế trong năm 2024 sẽ là một “cú hích” trọng yếu và tích cực đối với thị trường bất động sản. Hiệu ứng sẽ được lan toả giúp gia tăng nguồn cung bất động sản mới trên thị trường, khi nhiều doanh nghiệp đã thực hiện hoãn các đợt bán trong năm 2023 do tỷ lệ hấp thụ thấp.