Năm 2023 là một năm đầy khó khăn cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý, các khoản nợ xấu được cầm cố bởi các sản phẩm bất động sản vẫn nằm lì trong ngân hàng suốt thời gian qua.

ĐẤU GIÁ NHIỀU LẦN

Mới đây, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) chi nhánh Tràng An (Agribank Tràng An) vừa thông báo bán đấu giá khoản nợ tính đến 31/12/2023 là 84,7 nghìn tỷ đồng. Trong đó dư nợ gốc 71,5 tỷ đồng, lãi phải trả 13,2 tỷ đồng liên quan đến "đất vàng" đặt trụ sở của Tập đoàn Tân Hoàng Minh của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Viễn Đông.

Theo đó, tài sản bảo đảm cho khoản nợ này là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thuê dài hạn và không hủy ngang tòa nhà văn phòng và trụ sở Nhà xuất bản chính trị Quốc gia - Sự Thật, số 24 Quang Trung, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh).

Được biết, khu “đất vàng” số 24 Quang Trung là nơi đặt trụ sở của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và hàng loạt doanh nghiệp có liên quan khác. Trước đó, vào tháng 9/2023, ngân hàng Agribank cũng đưa khoản nợ trên ra đấu giá, thời điểm này dư nợ gốc là 71, 5 tỷ đồng, nợ lãi 10 tỷ đồng.

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng vừa thông báo đấu giá khoản nợ phát sinh từ nghiệp vụ cho vay theo các hợp đồng tín dụng số ký giữa BIDV và Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Bách Giang, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Cao Nguyên.

Cụ thể, Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Nhà Bách Giang có giá trị dư nợ tạm tính đến ngày 14/12/2023 gần 287 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc 97 tỷ đồng, dư nợ lãi 190 tỷ đồng. Còn Công ty TNHH XD TM Cao Nguyên có giá trị dư nợ tạm tính đến ngày 14/12/2023 là 297 tỷ đồng. Trong đó dư nợ gốc 101 tỷ đồng, dư nợ lãi 196 tỷ đồng.

Tài sản hình thành từ vốn vay là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đầu tư trên đất bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất: cả giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng và các chi phí đầu tư khác tại Khu đất I, II, III và IV thuộc về Công ty Bách Giang thuộc dự án KDC khu phố 4, Phường Phước Long A, Quận 9, TP.HCM.

Cùng với đó, toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất: cả giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các chi phí đầu tư khác tại khu đất I5 và I7 thuộc Công ty Bách Giang. Toàn bộ quyền lợi của Công ty Cao Nguyên hình thành từ vốn vay và vốn tự có trong việc liên doanh đầu tư – kinh doanh dự án Đầu tư khu hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu nhà ở I5 và I7 KDC Khu phố 4, Phường Phước Long A, Quận 9 của Công ty Bách Giang.

Giá khởi điểm của tài sản trên là 220,8 tỷ đồng, mức giá này đã giảm 15,2 tỷ đồng so với con số 236 tỷ đồng của lần rao bán trước đó của ngân hàng BIDV.

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) vừa có thông báo về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 1 ngôi nhà 8 tầng có địa chỉ lô 12 tập thể B15 Bộ Công an (nay là số 17 ngõ 68, phố Ngụy Như Kon Tum), phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội nhằm thu hồi nợ vay.

Giá khởi điểm của tài sản là hơn 20,5 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhà đất và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan. Người trúng đấu giá tự làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng, nộp thuế, lệ phí và các chi phí liên quan khác trong việc sang tên nhà đất theo quy định pháp luật.

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) rao bán đấu giá lô đất có diện tích quyền sử dụng đất 1.774m2 vừa được Lô đất nằm tại số 28 - 30 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP.HCM là loại hình đất ở đô thị với thời hạn sử dụng đất lâu dài.

Giá khởi điểm Sacombank đưa ra lần này là hơn 282 tỷ đồng. Như vậy, nếu so với mức giá 530,5 tỷ đồng rao bán hồi tháng 6/2022, giá khởi điểm của lô đất đã giảm gần một nửa. Nguồn gốc tài sản trên thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của một khách hàng đã thế chấp cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Nam (nay đã sáp nhập vào Sacombank) để đảm bảo cho khoản vay theo hợp đồng tín dụng vào tháng 9/2011.

70% TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo báo cáo Chiến lược đầu tư 2024 mà Công ty Chứng khoán MB (MBS Research) vừa công bố, tỷ lệ nợ xấu (NPL) của hệ thống đang có xu hướng tăng lên đa phần rủi ro đến từ khu vực bất động sản. Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tại quý 3/2023 đạt 2,2%, tăng 64 điểm cơ bản so với 2022 và là mức cao nhất từ năm 2015.

Hầu như tất cả các ngân hàng đều tiếp tục ghi nhận tỷ lệ nợ xấu gia tăng tại quý 3/2023 so với đầu năm và các quý liền trước. Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giãn nợ đã giúp tỷ lệ nợ xấu và sự sụt giảm tỷ lệ dự phòng tổn thất cho vay giảm tốc.

Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tăng mạnh từ 1,4% cuối năm 2022 lên 2,1% cuối quý 2/2023 nhưng chỉ tăng 10 điểm cơ bản trong quý 3/2023. Tỷ lệ dự phòng tổn thất cho vay giảm hơn 21% trong 6 tháng đầu năm 2023 nhưng chỉ giảm 5,8% trong quý 3/2023.

Hiện gần 70% tài sản thế chấp tại hệ thống ngân hàng là tài sản bất động sản. Vì vậy, nếu thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài hơn, các ngành kinh tế khác chưa kịp lấy lại đà phục hồi, áp lực nợ xấu ngân hàng gia tăng sẽ tạo điểm nghẽn cho tăng trưởng kinh tế.

Còn Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, từ cuối năm 2022 cho đến nay, các quy định được Ngân hàng Nhà nước ban hành chủ yếu theo hướng cho ngân hàng thương mại cơ chế trì hoãn trong việc ghi nhận và trích lập dự phòng cũng như tạo điều kiện gia hạn thêm thời gian cho các chủ đầu tư bất động sản giải quyết các nghĩa vụ nợ sắp đến hạn.

Tuy nhiên, kể cả với những cơ chế như vậy, nợ xấu và nợ cần chú ý tại các ngân hàng thương mại không ngừng tăng lên. Trong đó, nợ xấu (các khoản nợ nhóm 3 đến nợ nhóm 5) của các ngân hàng đã tăng tới 53% và nợ cần chú ý (nợ nhóm 2) tăng 42% so với đầu năm 2023, tính tại thời điểm cuối quý 3/2023.

Theo đó, tỷ lệ nợ xấu, nợ nhóm 2 và nợ tái cơ cấu tăng lên lần lượt là 1,98%, 2,38% và 1%. Các khoản vay có vấn đề này tương đương với 5,3% tổng dư nợ tính tại thời điểm cuối quý 3/2023. Do tăng trưởng tín dụng tăng tốc vào cuối năm, đạt mức trên 13,71%, tăng 4,7% so với tháng trước.

SSI Research kỳ vọng, tỷ lệ nợ xấu sẽ giảm xuống trong quý 4/2023 còn 1,89%. Tỷ lệ này có thể sẽ tăng trở lại trong nửa đầu năm 2024 khi tăng trưởng tín dụng chậm lại và các yếu tố vĩ mô chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu cuối năm 2024 sẽ không có nhiều thay đổi so với năm 2023, do cuối năm dự kiến các ngân hàng sẽ đẩy mạnh xóa nợ xấu và nền kinh tế phục hồi mạnh hơn. Các khoản nợ có vấn đề (bao gồm các khoản nợ nhóm 2, các khoản vay tái cơ cấu, trái phiếu doanh nghiệp quá hạn và các khoản vay cũ) vẫn tiếp tục cần được giám sát chặt chẽ.

Hơn nữa, nếu dự thảo sửa đổi Thông tư số 16/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng việc hạn chế đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của ngân hàng được thông qua, không loại trừ khả năng một phần rủi ro tín dụng sẽ quay trở lại đối với các ngân hàng tích cực mua lại trái phiếu doanh nghiệp.