Tóm tắt:

Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản (HĐKDBĐS), từ đó chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế và nguyên nhân của những bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật làm cơ sở cho việc đề xuất các kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về HĐKDBĐS trong thời gian tới.

Từ khóa: kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh, bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản.

1. Đặt vấn đề

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, 2014 ra đời cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn đã tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển dưới sự quản lí của Nhà nước. Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về kinh doanh bất động sản. Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản được đề cập lần đầu tiên trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 song mới chỉ dừng lại ở những nội dung mang tính nguyên tắc hoặc khái quát. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những bước tiến mới khi quy định về hợp đồng và đặc biệt là gần đây Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định rõ việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải áp dụng hợp đồng theo mẫu đã tạo ra bước đột phá trong quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên, có thể thấy dù Nhà nước đã có nhiều sự thay đổi tiến bộ trong quy định của pháp luật ở lĩnh vực này nhưng thực tiễn thực hiện vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế. Các vụ việc tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đa số xuất phát từ việc thiếu các điều khoản cụ thể, rõ ràng, về vấn đề tranh chấp trong hợp đồng. Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản là lĩnh vực pháp luật còn khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Xuất phát từ những lí do đó, bài viết phân tích một cách toàn diện thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những vấn đề pháp lý còn tồn tại và nguyên nhân, từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

2. Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Bài viết đề cập đến 3 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể: Hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê mua bất động sản.

2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán công trình xây dựng được sử dụng trong các hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu đối với công trình xây dựng đã hoàn thành hoặc hình thành trong tương lai (HTTTL). Hợp đồng mua bán công trình xây dựng là thỏa thuận giữa bên thi công hoặc sở hữu và bên có nhu cầu, đối tượng là những dạng công trình đang trong thời gian hoàn thiện, nhưng vì lý do nào đó cần phải chuyển giao để tiếp tục. Pháp luật kinh doanh BĐS chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước khi đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, bên cạnh điều kiện về xây dựng xong phần móng nhà ở, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL khi đáp ứng các điều kiện sau: (i) Đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, (ii) Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo quy định, Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Theo quy định thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Mua bán nhà ở HTTTL bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS, bởi bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS. Sau khi thực hiện thủ tục mua bán qua sàn, bên mua sẽ được sàn giao dịch BĐS cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định. Việc thông báo cho Sở Xây dựng phải bằng văn bản và phải thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn tối thiểu là 15 ngày.

Về nội dung hợp đồng: Nội dung của hợp đồng bao gồm các điều khoản cơ bản, quyền và nghĩa vụ giữa các bên được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở. Do nhà ở HTTTL tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng, chi tiết tránh nhầm lẫn, và hạn chế tranh chấp xảy ra. Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh BĐS đó là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.

Theo quy định về mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Về cách tính diện tích căn hộ, đây là một trong những nội dung được quy định tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD từ ngày 8/4/2014 thống nhất một cách tính diện tích căn hộ, theo đó diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (trước đó tính theo tim tường hoặc thông thủy) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Thứ hai, điều khoản về giá mua bán. Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng, bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.

- Đối với bên bán: Có nghĩa vụ cung cấp thông tin; nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích; nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu.

- Đối với bên mua: Có quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua; có nghĩa vụ thanh toán. Có thể nói thanh toán là nghĩa vụ chính của bên mua nhà ở HTTTL. Nếu bên mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận, chủ đầu tư có quyền yêu cầu bên mua thực hiện cam kết và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra. Nếu bên mua không thực hiện, bên bán có quyền hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải chịu trách nhiệm do việc vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, bên mua phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

Hình thức hợp đồng:

Theo quy định của BLDS hiện hành quy định “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tương tự như quy định của BLDS Luật Nhà ở cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng kinh doanh BĐS cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung. Ngoài ra khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS và khoản 2 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định “hợp đồng mua bán được ký kết với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì không phải công chứng, chứng thực”.

Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đa số là hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo. Nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và kiểm soát tính hợp pháp của các hợp đồng mẫu, pháp luật hiện hành yêu cầu hợp đồng mẫu phải tuân thủ các quy định về mẫu hợp đồng tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại phải tuân thủ theo mẫu tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD Thông tư sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại như sau: “kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận…

2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định, các giao dịch liên quan đến QSDĐ bắt buộc phải thông qua hợp đồng, hợp đồng đó phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Sở dĩ hợp đồng phải được lập thành văn bản nhằm để chứng minh cho ý chí, sự tự nguyện của các bên khi tham gia giao dịch; khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, thống nhất về ý chí và cùng nhau xác lập hợp đồng thì hợp đồng đã hình thành, các điều khoản của hợp đồng bắt buộc phải thực hiện đúng và đầy đủ; ngay lúc này sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự và người xác lập phải tự chịu trách nhiệm đối với các giao dịch dân sự do chính mình xác lập. Chính vì vậy, hợp đồng phải được lập bằng văn bản có ý nghĩa rất quan trọng, nó ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của những người tham gia giao kết, đồng thời còn tránh được trường hợp gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp sau này.

2.3. Hợp đồng thuê mua bất động sản

BLDS năm 2015 của Việt Nam có quy định về trường hợp “mua trả chậm, trả dần”; cụ thể, theo Điều 453 BLDS năm 2015, “các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Quy định này mang “bóng dáng” của thuê mua tài sản theo hình thức “trả góp”. Khái niệm “thuê mua” được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, so với quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 22 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) - Dự thảo Luật Nhà ở đã có sự sửa đổi, theo đó thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Quy định của Dự thảo có điểm mới hơn so với quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 về nội dung khoản tiền thanh toán tối đa trước cho bên thuê mua từ 20% lên 50% giá trị nhà ở cho thuê mua. Nội dung khái niệm này cũng quy định tương tự tại khoản 5 Điều 3 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Dự thảo Luật KDBĐS như sau: Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua và được sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hàng tháng hoặc thỏa thuận giữa các bên cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó. Như vậy, theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành của Việt Nam thì thuê mua nhà ở được hiểu một cách khái quát là một hình thức chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà các bên thoả thuận. Thời gian thực hiện hợp đồng kéo dài ở thời điểm chuyển quyền, bên cho thuê mua được bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua trả hết tiền.

3. Một số bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hiện nay, khi tìm hiểu các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có thể nhận thấy sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật ở một số nội dung có liên quan đến hợp đồng.

Một là, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Hệ thống các văn bản về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS hiện nay chưa có sự tách bạch rõ ràng giữa các thời điểm: thời điểm xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản và thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đồng thời các quy định về thời điểm có hiệu lực của HĐKDBĐS trong các văn bản này chưa có sự tương thích, thống nhất với nhau gây ra sự mâu thuẫn về cách hiểu giữa các cơ quan thực thi pháp luật và giữa các bên tham gia hợp đồng. Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về thời điểm xác lập quyền, biến động QSDĐ chính là thời điểm thực hiện hoạt động đăng ký đất đai dẫn đến cách hiểu đây cũng chính là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định 3 thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khác nhau là: thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng bắt buộc phải công chứng; thời điểm do các bên thỏa thuận và thời điểm các bên ký kết nếu các bên không thỏa thuận. Trong Khoản 2 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn quy định đối với các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai. Sự thiếu đồng bộ, chưa đầy đủ về thủ tục cũng như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giữa các văn bản pháp luật không chỉ gây khó khăn cho việc thực thi trên thực tế còn tiềm ẩn nguy cơ mâu thuẫn, bất đồng làm phát sinh các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh BĐS.

Hai là, về hình thức của hợp đồng. Các quy định liên quan đến hình thức của hợp đồng trong các văn bản pháp luật khiến cho các cơ quan có thẩm quyền gặp khó khăn trong việc áp dụng pháp luật khi gặp phải trường hợp trong một hợp đồng có nhiều đối tượng khác nhau. Trong Luật Đất đai năm 2013, hình thức của hợp đồng được chia làm 2 loại: loại thứ nhất phải là văn bản và phải công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho… QSDĐ và tài sản gắn liền với đất loại thứ hai phải là văn bản và được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên đối với hợp đồng cho thuê QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất… mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.

Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng ghi nhận 2 loại hợp đồng về QSDĐ bao gồm hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực và hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Theo đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về QSDĐ bắt buộc phải công chứng gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên gồm hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư (Điều 122). Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định hợp đồng kinh doanh BĐS bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên; còn các HĐKDBĐS khác không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Ba là, quy định về chủ thể của HĐKDBĐS: hiện nay, các quy định về chủ thể trong kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể này về cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Tuy nhiên, vẫn chưa có sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thực hiện các hoạt động như mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; không được chuyển nhượng QSDĐ (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư), nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ để đầu tư xây dựng đất có hạ tầng để chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua. Quy định này cũng có phần hạn chế hơn so với các quy định của pháp luật đất đai về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Sự hạn chế này là một trong những rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, góp phần hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS ở nước ta. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản cũng giới hạn chủ thể được thực hiện kinh doanh BĐS chỉ bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chứ không quy định trường hợp cá nhân nước ngoài được phép kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Bốn là, quy định về đối tượng của HĐKDBĐS:

Thứ nhất, về cơ bản, BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và QSDĐ. Các loại BĐS khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây,…). Xét về các loại BĐS theo quy định hiện nay, các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh. Do vậy, vẫn còn có nhiều loại BĐS hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho BĐS du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…

Thứ hai, sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013 về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất. Theo đó, Luật Đất đai 2013 không đòi hỏi các chủ thể khi thực hiện việc cho thuê tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng) không đòi hỏi phải đăng ký quyền sở hữu trong giấy chứng nhận QSDĐ như đòi hỏi trong Luật Kinh doanh bất động sản. Sự không thống nhất trong các quy định này dẫn đến việc trên thực tế các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn khi các cơ quan nhà nước áp dụng các quy định có liên quan.

Ba là, điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán BĐS hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng, trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh, việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

4. Kết luận và kiến nghị

Thứ nhất, rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh BĐS giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về việc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trên đó có các loại nhà ở (không phân biệt đó là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư…), công trình xây dựng, vật kiến trúc khác nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ. Có như vậy, mới tạo thuận lợi cho việc triển khai thi hành đồng bộ các đạo luật này trên thực tế.

Thứ ba, đối với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài, cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng ngày càng xích lại gần nhau hơn, đảm bảo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể kinh doanh BĐS. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Luật Kinh doanh BĐS trong thời gian tới cần được mở rộng hơn phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS. Một mặt nhằm tạo sự bình đẳng trong kinh doanh giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài về các mặt như hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất trong kinh doanh BĐS, về nghĩa vụ tài chính, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS…

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bảo đảm sự thống nhất, tương thích với khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai của BLDS năm 2015. Theo đó, quan niệm về tài sản hình thành trong tương lai không chỉ dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản mà còn bao hàm cả yếu tố về mặt pháp lý của tài sản: tài sản hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và các BĐS khác đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và nhà ở, công trình xây dựng và các BĐS khác đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

Quốc hội (2013). Luật Đất đai năm 2013; Quốc hội (2014). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Chính phủ (2022). Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ (2020). Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Chính phủ (2014). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Phạm Uy Vũ (2018). Pháp luật về mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, https://www.hul.edu.vn/upload/file/tn_caohoc/tt-pham-uy-vu.pdf. Hoàng Thị Thu Phương và Nguyễn Ngọc Hiển (2023). Một số vướng mắc, bất cập của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Truy cập tại: https://danchuphapluat.vn/mot-so-vuong-mac-bat-cap-cua-phap-luat-ve-hop-dong-kinh-doanh-bat-dong-san.

Vietnam’s current regulations on real estate business contracts

Ph.D student, Master. Vo Song Toan

Faculty of Economic Law, Ho Chi Minh City University of Banking

Abstract:

This paper analyzes the current regulations on real estate business contracts, thereby pointing out the inadequacies, limitations and causes of these regulations. Based on the paper’s findings, some recommendations are made to strengthen regulations on real estate business contracts in the coming time.

Keywords: real estate business, business contracts, real estate, the Law on Real estate business.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 23 tháng 10 năm 2023]