Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua năm 2023 đầy khó khăn và thách thức, khi hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải giải thể hoặc tạm đóng cửa. Hệ quả dẫn tới doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm, tình trạng cắt giảm nhân sự là bắt buộc đối với hầu hết các doanh nghiệp môi giới.

Theo thống kê của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, khoảng 70% môi giới bất động sản đã nghỉ việc, bỏ nghề. Năm 2023, hơn 90% nhân sự ngành bất động sản bị giảm thu nhập. Làn sóng cắt giảm nhân sự diễn ra trong hầu hết các doanh nghiệp liên quan đến bất động sản.

Tính đến thời điểm giữa năm 2023, có đến 30 - 40% môi giới phải nghỉ việc, cuối năm 2023 tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có 15 - 25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

Cuối năm 2023, thị trường bất động sản có một vài tín hiệu tích cực khi số lượng giao dịch ghi nhận tăng trưởng tại một số phân khúc, tuy nhiên nhìn vào bức tranh chung của ngành thì thị trường nhà đất vẫn chưa thực sự có dấu hiệu hồi phục

DOANH NGHIỆP "ĐUỐI SỨC", NHÂN VIÊN GIẢM MẠNH

Trên sàn chứng khoán, các doanh nghiệp môi giới bất động sản lớn cũng ghi nhận một bức tranh kinh doanh lấy gam màu xám làm chủ đạo.

Là một doanh nghiệp môi giới có hệ thống công ty trải dài từ Bắc vào Nam, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services – mã chứng khoán: DXS) phải ngậm ngùi công bố doanh thu thuần năm 2023 giảm 52% so với năm trước, chỉ đạt gần 2.000 tỷ đồng. Bởi doanh thu từ dịch vụ bất động sản giảm mạnh, chỉ còn 648 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ mang về gần 2.350 tỷ đồng.

Cùng chiều với doanh thu thuần, lãi tiền gửi giảm cũng khiến doanh thu tài chính của Đất Xanh Services giảm 13% xuống khoảng 48 tỷ đồng. Mặt khác, công ty phát sinh khoản lỗ từ công ty liên doanh liên kết hơn 107 tỷ đồng. Hệ quả là, doanh nghiệp môi giới bất động sản này lỗ sau thuế hơn 160 tỷ đồng trong năm 2023, trong khi năm 2022 có lãi hơn 530 tỷ đồng.

Các con số trên báo cáo tài chính của Đất Xanh Services cũng hé lộ tổng tài sản của doanh nghiệp này tại thời điểm cuối năm 2023 đã giảm 7% so với đầu năm xuống còn 15.457 tỷ đồng. Các khoản nợ phải trả còn hơn 7.354 tỷ đồng, đã giảm 12%.

Về vấn đề nhân sự, Đất Xanh Services đã cắt giảm đến 32% số lượng nhân viên so với hồi đầu năm. Tại ngày 31/12/2023, số lượng nhân viên của công ty môi giới bất động sản này chỉ còn 2.275 người.

Không lỗ đậm như Đất Xanh Services, nhưng dường như hoạt động kinh doanh năm 2023 của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land – mã chứng khoán: CRE) – doanh nghiệp do ông Phạm Thanh Hưng (shark Hưng) làm Phó chủ tịch Hội đồng quản trị cũng chẳng suôn sẻ gì.

Theo báo cáo tài chính của Cen Land, năm qua, công ty này chỉ mang về chưa tới 933 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm đến 73%. Nguyên nhân là bởi doanh thu môi giới bất động sản sụt giảm tới 76%, đồng thời doanh thu đầu tư bất động sản giảm 73%. Đây cũng là mức doanh thu thấp nhất của Cen Land kể từ năm 2016 và bằng 1/5 thời đỉnh cao năm 2021.

Dù đã mạnh tay cắt giảm chi phí, song lợi nhuận sau thuế mang về chỉ vỏn vẹn 2,5 tỷ đồng, so với cùng kỳ, mức lợi nhuận này giảm đến 78 lần. Năm 2023, CenLand đặt mục tiêu doanh thu 3.050 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 168 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc năm, doanh nghiệp bất động sản này chỉ hoàn thành được 33% mục tiêu doanh thu và hơn 1% kế hoạch lợi nhuận.

Tính đến thời điểm cuối năm 2023, tổng tài sản của Cen Land là 7.108,5 tỷ đồng, giảm 6,7% so với đầu năm. Trong đó, phải thu ngắn hạn ở mức 4.101,9 tỷ đồng, chiếm 57,7% tổng tài sản, giảm 3,9% so với đầu năm. Các khoản phải thu dài hạn cũng ở mức 1.763,7 tỷ đồng, chiếm 24,8%. Hàng tồn kho đạt 556 tỷ đồng và đầu tư bất động sản là 125 tỷ đồng.

Còn vốn chủ sở hữu của Cen Land đã tăng giảm 38,4 tỷ đồng, xuống còn 5.619,4 tỷ đồng. Về nợ phải trả của doanh nghiệp này tính đến cuối năm 2024 gần 1.489 tỷ đồng, giảm 26% so với đầu năm, do các khoản vay ngắn hạn giảm, trong khi khoản vay dài hạn lại tăng nhẹ. Trong đó, nợ ngắn hạn là 1.483 tỷ đồng, chủ yếu từ các khoản vay ngắn hạn.

Đến đầu năm 2024, Cen Land đã công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán lãi trái phiếu CRE202001, phát hành ngày 31/12/2020, đáo hạn vào 31/1/2025. Lượng phát hành là 4,5 triệu trái phiếu và khối lượng đang lưu hành là hơn 3,5 triệu đơn vị tương ứng giá trị phát hành theo mệnh giá là 450 tỷ đồng, giá trị trái phiếu còn lại đang lưu hành theo mệnh giá là 353,5 tỷ đồng.

Ngày thanh toán theo kế hoạch là 2/1/2024 nhưng phía Cen Land đã không thể thực hiện. Trong thông báo gửi tới Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tính tới ngày 3/1/2024, Cen Land phải thanh toán hơn 25,92 tỷ đồng nhưng công ty chỉ mới thanh toán được gần 502 triệu đồng.

Trước đó, Cen Land đã thanh toán toàn bộ hơn 96,45 tỷ đồng tiền gốc đến hạn của mã trái phiếu này. Công ty cho hay dự kiến gia hạn thời gian thanh toán tối đa là 3 tháng kể từ ngày 2/1.

Công ty khẳng định đã thanh toán đủ tiền nợ gốc đến hạn và một phần khoản lãi đến hạn. Khoản lãi đến hạn còn lại của một người sở hữu trái phiếu chưa thanh toán do công ty đang đàm phán với người sở hữu trái phiếu này về thời hạn thanh toán mới đối với khoản lãi đến hạn.

Đồng cảnh ngộ với Cen Land, Công ty Cổ phần Khải Hoàn Land (mã chứng khoán: KHG) cũng không thoát khỏi thảm cảnh kinh doanh lao dốc trong năm qua. Cụ thể, doanh thu thuần năm 2023 đã giảm đến 76,3%, về còn 330,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh thu môi giới bất động sản của công ty chưa đạt 78,6 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với con số 1.105 tỷ đồng thời điểm năm 2022.

Tuy nhiên, doanh thu hoạt động tài chính đã “cứu cánh” cùng với tiết giảm chi phí giúp Khải Hoàn Land báo lãi hơn trăm tỷ đồng. Lũy kế năm 2023, doanh nghiệp bất động sản này ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 123,8 tỷ đồng, giảm 72% so với năm trước.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của Khải Hoàn Land tại thời điểm ngày 31/12/2023 là 6.500 tỷ đồng, giảm 7,7% so với hồi đầu năm. Còn tổng nợ phải trả của Khải Hoàn Land là 1.237 tỷ đồng, giảm 35% so với đầu năm.

Đáng chú ý, doanh nghiệp này đang bị khách hàng/đối tác chiếm dụng vốn rất lớn khi có khoảng 91,5% tài sản nằm ngoài công ty khi các khoản phải thu đạt 5.951 tỷ đồng (các khoản phải thu ngắn hạn đạt 1.217 tỷ đồng và các khoản phải thu dài hạn hơn 4.733 tỷ đồng).

Chiếm tỷ trọng lớn nhất là các khoản phải thu dài hạn từ Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land là 1.884 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution là 940 tỷ đồng, Công ty TNHH tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu là 500 tỷ đồng, Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh là 440 tỷ đồng và Công ty TNHH Cộng Đồng Môi Giới là 445,5 tỷ đồng...

Một doanh nghiệp khác trong ngành môi giới bất động sản là Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán: NRC) cũng ngậm ngùi công bố doanh thu thuần thấp nhất trong 7 năm trở lại đây với 4,6 tỷ đồng, giảm 42 lần so với năm 2022. Trong đó, doanh thu từ môi giới bất động sản mang lại chưa đầy 4 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với con số 194,2 tỷ đồng của năm trước.

Tuy nhiên, nhờ phát sinh thu nhập hơn 83 tỷ đồng từ khoản bồi thường hợp đồng, do đó doanh nghiệp ngược dòng lãi sau thuế hơn 12 tỷ đồng, vượt xa số lỗ hơn gần 73 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Mặc dù có lãi, nhưng 2023 vẫn là một năm kinh doanh không “thuận buồm xuôi gió” của Tập đoàn Danh Khôi. Nhìn lại thời điểm quý 1/2023 doanh nghiệp không có doanh thu, lỗ sau thuế gần 17 tỷ đồng.

Càng về sau của năm 2023, doanh nghiệp cũng chỉ cải thiện được lên mức trên 1 tỷ đồng, mức lãi của hai quý cuối năm đều là nhờ khoản bồi thường hợp đồng phát sinh. Tại ngày 31/12/2023, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 2.083 tỷ đồng và chiếm phần lớn vẫn là các khoản phải thu với 1.725 tỷ đồng.

KỲ VỌNG CHUYỂN MÌNH TRONG 2024

Tại một tọa đàm được tổ chức gần đây, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh đã đưa ra nhận định tình trạng chung hiện nay là "môi giới khỏe vì không có gì để làm".

Theo ông Khôi, giai đoạn 2022-2023 là khoảng thời gian khó khăn nhất đối với các doanh nghiệp môi giới và phải mạnh tay cắt giảm nhân sự, có nơi giảm đến 60-80%. Đồng thời, cũng có rất nhiều nhân viên môi giới tự chuyển sang các ngành nghề khác.

Sau giai đoạn bất động sản thoát đáy, sang đến thời điểm hiện tại, ông Khôi cho rằng lo ngại không còn là câu chuyện thị trường giảm, khách hàng “cắt lỗ” hay môi giới mất việc làm nữa vì gần như đã đi qua thời điểm “đáy”.

“Cái lo bây giờ là không có người để bán hàng vì nếu năm 2024 chủ đầu tư ra hàng thì sợ không tuyển kịp người”, ông Khôi chia sẻ.

Ông lý giải nỗi lo bằng câu chuyện tại thị trường Hà Nội vừa qua, một loạt dự án chung cư nhỏ lẻ được bán ra thanh khoản tốt, giá tăng nhưng nhiều đơn vị môi giới lại "đóng cửa đi chơi".

Tại TP.HCM, nguồn cung eo hẹp hoặc thuộc phân khúc cao cấp, nhưng thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và sắp tới là Long An lại ngược lại, sắp tới có thể bùng nổ sản phẩm.

Ông Khôi cũng đưa ra dự báo nguồn cung cho thị trường sẽ tiếp tục tăng lên vào cuối năm khi các chủ đầu tư lớn trên thị trường tiếp tục “ra hàng”. Trong khi đó, về mặt nhu cầu, người mua luôn sẵn sàng với các dự án có đầy đủ pháp lý và mức lãi suất không quá cao trên thị trường.

Theo báo cáo Công ty quản lý quỹ Vinacapital, thị trường nhà ở Việt Nam vẫn thiếu nguồn cung, chủ yếu do vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu.

Đánh giá chung từ các nhà phân tích đều cho thấy thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ sôi động hơn trong nửa cuối năm 2024, tuy nhiên vẫn có những rủi ro trong kịch bản “ra hàng”.

Đó là về giá bán mà chủ đầu tư đưa ra. Theo đại diện của Đất Xanh Services, ở giai đoạn này chủ đầu tư không thể “ngáo giá”, nếu đưa sai mức giá từ ban đầu thì sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến dự án, thậm chí kéo dài trong vài năm, ngược lại nếu đúng thì “bán nhanh”.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm nhưng mức lãi suất thực mà khách phải thanh toán vẫn cao, ở mức 11-12%/năm nên cần giảm hơn nữa để khách hàng có khả năng mua.

Trong một báo cáo của VPBank Securities được công bố mới đây, các công ty nghiên cứu thị trường kỳ vọng mức phục hồi đáng kể hơn từ quý 2/2024 hoặc quý 3/2024.

Hiện tại, theo quan sát của đơn vị này, thị trường bất động sản đã có sự khởi sắc bước đầu về chính sách. Đó là bước đầu gỡ khó về pháp lý cũng như đã thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Cùng với đó, lãi suất cho vay các khoản vay bất động sản mới ở mức xấp xỉ 11,6% cho các khoản vay từ 12 tháng là hấp dẫn

Về phía cung các công ty bất động sản, dù đang đối mặt nhiều thử thách nhưng đã có sự cải thiện ở nhiều mặt, đặc biệt là ở khâu huy động vốn (từ cả phát hành trái phiếu lẫn tín dụng).

Nhóm phân tích từ VPBankS tin rằng giao dịch bất động sản sẽ có sự tích cực trong năm 2024 từ mức thấp của năm 2023, với động lực từ sự cải thiện dần dần tâm lý nhà đầu tư, và thị trường bất động sản đã có sự khởi sắc bước đầu về chính sách.

Đơn vị này dự đoán thị trường bất động sản khởi sắc dựa trên các tín hiệu sau: Thứ nhất là lãi suất cho vay giảm về mức thấp hơn sẽ là động lực chính cho toàn ngành vực dậy, hiện lãi suất huy động đã điều chỉnh từ quý 1/2023 nhưng diễn biến lãi suất cho vay có độ trễ.

Thứ hai là hành lang pháp lý được tháo gỡ quyết liệt và đi vào thực tiễn giúp khơi thông lại nguồn cung bất động sản và thứ ba là tâm lý thị trường, bao gồm cả niềm tin người mua nhà và sự tự tin trong việc mở bán các dự án mới của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội có thể là chất xúc tác quan trọng khi phân khúc này được hưởng lợi từ nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ.