Chỉ ít ngày nữa ba luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực thì hành.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản đang trải qua cảm giác "vừa mừng vừa lo".
Mừng là vì những sửa đổi của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 thể hiện quyết tâm của các cơ quan nhà nước trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản.
Lo ngại về quá trình thực thi
Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn lo ngại về quá trình thực thi các quy định mới. Mặc dù ba luật mới liên quan đến thị trường đã được thông qua, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, nhưng trong quá trình thực hiện, còn nhiều điểm chưa thực sự thông suốt.
"Mặc dù, ba luật mới giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, song các doanh nghiệp vẫn vừa mừng vừa lo,bởi đâu đó trong các nội dung nội hàm vẫn còn vướng", ông Đính chia sẻ.
Đơn cử như vấn đề giao đất, đấu thầu đấu giá, và tính giá đất vẫn chưa được khơi thông hoàn toàn. Các dự án vướng mắc về cơ chế cũng đặt ra câu hỏi liệu các quy định mới có giải quyết được các dự án đang tồn tại hay chỉ áp dụng cho các dự án mới.
Doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải trả tiền đất hằng năm, như các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không tính được chuỗi chu kỳ kinh doanh, mà chờ tính hằng năm, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Theo ông Đính, Những vướng mắc pháp lý vẫn là rào cản lớn, khiến sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản yếu đi.
Hiện cả nước có trên 1.000 dự án bất động sản đang “nằm im", không thể triển khai. Trong sáu tháng đầu năm 2024 có hơn 27.300 sản phẩm bất động sản mới mở bán, tương đương với khoảng 15% so với năm 2018 - 2019 và chủ yếu là các dự án đã phê duyệt từ khá lâu.
Lượng giao dịch đạt 22.400 sản phẩm, tương đương 80% nguồn cung ra thị trường, nhưng chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2018 - 2019.
"Lực cầu sụt giảm, các doanh nghiệp làm sao sống được", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, đây cũng là yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh thời gian vừa qua.
So với năm 2018, giá nhà đã tăng gấp hai lần. Đây là điều bất hợp lý trong bối cảnh Việt Nam vừa trải qua khủng hoảng dịch bệnh và khó khăn kinh tế.
Thể chế vẫn là rào cản rất lớn đối với thị trường và các doanh nghiệp. Pháp lý đang chiếm tới 80% vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay.
Chính vì vậy, ông Đính cả thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn đang chờ các vướng mắc pháp lý được khơi thông. Đây được kỳ vọng sẽ là thời điểm quan trọng đánh dấu mốc cho sự phát triển mới của thị trường.
Kỳ vọng từ chính sách mới
PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường.
Các bộ luật được soạn thảo hướng đến giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc và nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các luật sắp có hiệu lực, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực của ba bộ luật sẽ giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư và thực hiện đề án nhà ở xã hội. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.
Cả ba bộ luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý.
Doanh nghiệp kỳ vọng gì từ Luật Đất đai sửa đổi
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.
Theo ông Lực, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định này sớm đi vào thực tế. Có như vậy, việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.
Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được phục hồi nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh.
Về vấn đề này, ông Thành cũng cho rằng, các cơ quan soạn thảo luật cần hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận nhưng vẫn đảm bảo là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.
Đối với các chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ đang chưa được như kỳ vọng, Ngân hàng Nhà nước cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm, theo ông Thiên, để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung” - để cung và cầu đang tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thì thị trường mới “đổi sắc”.
Trong đó, thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.
Thứ hai, các nguồn lực cho sự phát triển của thị trường cần khơi thông. Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.
Thứ ba, các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu cần được xem xét để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó nhu cầu sở hữu bất động sản cũng tăng lên.
Thứ tư, các giải pháp thu hút dòng đầu tư cần tiếp tục được duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.
Quan trọng nhất, theo ông Thiên, Chính phủ cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường.
Đâu sẽ là bất động sản dẫn dắt dòng tiền?
Phương Thu