TÓM TẮT:  

Thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay là hình thức bảo đảm được các ngân hàng thương mại (NHTM) sử dụng phổ biến hiện nay trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên, chế định này cũng còn một số điểm chưa hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn tại NHTM. Do đó, xuất phát từ vấn đề lý luận, cũng như thực trạng áp dụng hình thức thế chấp tại NHTM, bài viết đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục phần nào những bất cập, vướng mắc còn tồn tại, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các NHTM trong hoạt động tín dụng.

Từ khóa: tín dụng, ngân hàng thương mại, thế chấp tài sản, hoạt động tín dụng.

1. Đặt vấn đề

Thế chấp tài sản là một loại hình giao dịch bảo đảm được sử dụng rộng rãi trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các NHTM tại Việt Nam. Đây là hình thức vay yêu cầu tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của người vay, không bắt buộc phải có, nhưng là điều kiện để bảo đảm an toàn cho các NHTM khi xem xét và quyết định mức tín dụng cấp cho khách hàng. Khác với các hình thức bảo đảm khác, khi nhận thế chấp, NHTM chỉ giữ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp quản lý và khai thác công năng, thụ hưởng hoa lợi, lợi tức.

Hình thức này có tính an toàn khá cao về mặt pháp lý đối với chủ thể cho vay là các NHTM. Mặt khác, chủ thể thế chấp còn được sử dụng nguồn lợi từ tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ thanh toán tại hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng không trả được nợ, biện pháp bảo đảm này là cơ sở để NHTM có thể thu hồi được khoản nợ từ khách hàng. Tuy nhiên, để biện pháp bảo đảm này phát huy được hiệu quả, bên cạnh các yếu tố khác, cần có hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của chủ nợ trong quá trình xác lập giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) thu hồi nợ trong khi thực tế lại còn nhiều bất cập.

2.  Tổng quan về tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại

2.1. Tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại

2.1.1.  Khái niệm tài sản thế chấp

Khái niệm về tài sản thế chấp (TSTC) không được quy định cụ thể trong bất cứ văn bản pháp luật nào, cũng như chưa có định nghĩa nào thực sự chính xác khi nói đến TSTC.

Khái niệm tài sản theo luật La Mã: “Tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản (QTS)” [1]. Vật là bộ phận của thế giới vật chất, là thứ độc lập mà con người có thể chiếm hữu được, cầm nắm, sử dụng nó để nhằm mục đích mang lại lợi ích kinh tế và giá trị vật chất; có thể đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương lai (HTTTL).

Ở Việt Nam, Bộ luật Dân sự (BLDS) qua từng thời kỳ cũng đã có những quy định về tài sản, cụ thể như sau:

Khái niệm tài sản theo quy định tại Điều 172 BLDS năm 1995: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các QTS”. Sự liệt kê này cũng đã cơ bản nêu được đặc điểm để xác định tài sản. Song, vẫn còn những thiếu sót nhất định trong việc liệt kê này. Vật có thực là tài sản phải tồn tại hiện hữu, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có giá trị và trở thành đối tượng của giao lưu dân sự, còn những vật HTTTL lại chưa được đề cập.

Khái niệm tài sản theo quy định tại Điều 163 BLDS năm 2005 [2]: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá trị và QTS”; Nhìn chung, quy định này cũng đã mở rộng phạm vi trong việc xác định vật bao gồm vật hiện hữu và vật được HTTTL. Quy định này là căn cứ pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong quan hệ tài sản có đối tượng là vật được HTTTL. Tuy nhiên, có thể thấy sự liệt kê các loại tài sản như vậy dễ dẫn đến bỏ sót những dạng tài sản khác và không làm rõ được đặc tính pháp lý cơ bản để nhận diện tài sản.

Khái niệm tài sản theo quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và QTS. Tài sản bao gồm bất động sản (BĐS) và động sản. BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL. Theo đó, khoản 2 Điều này cho thấy sự hợp lý và đã khắc phục được thiếu sót ở BLDS năm 2005. Đồng thời, quy định tài sản tại BLDS năm 2015 cũng đã liệt kê một cách cụ thể. Song cũng chưa khái quát được hết tất cả các tài sản tồn tại trong đời sống.

TCTS là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). TSTC có mục đích bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ; thuộc sở hữu của bên thế chấp và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp và cũng là công cụ để bên nhận thế chấp thực hiện đòi lại quyền lợi của mình. Nhưng để việc này được bảo đảm thực hiện, thì TSTC phải được đăng ký theo đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ vào cơ sở phân tích các khía cạnh pháp lý của TSTC, có thể khái quát TSTC như sau: Tài sản thế chấp là vật hoặc QTS được chủ sở hữu dùng để thỏa thuận với bên nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc người khác.

Như vậy, TSTC trong hoạt động tín dụng được hiểu là: “Tài sản mà bên thế chấp dùng nhằm mục đích thỏa thuận, cam kết thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác theo hợp đồng tín dụng giữa các bên tham gia, sau đây cụ thể gọi là khách hàng vay và NHTM”.  

2.1.2    Đặc điểm của tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại

Thứ nhất, tài sản thế chấp và chế định quyền sở hữu phải chi phối lẫn nhau có tính logic.

Thứ hai, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Thứ ba, tài sản thế chấp là đối tượng của hợp đồng thế chấp, phải có tính xác định (tính cụ thể) và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự.

Thứ tư, các quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp không bị chấm dứt, không bị vô hiệu bởi các giao dịch thực hiện sau đó liên quan đến tài sản thế chấp.

Theo Điều 295 BLDS năm 2015 về tài sản bảo đảm và Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì:

-  TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

-  TSTC có thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL.

-  TSTC là tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp và không bị cấm tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm.

-  TSBĐ có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

2.2. Các loại tài sản dùng thế chấp tại ngân hàng thương mại

2.2.1. Tài sản thế chấp

là động sản bao gồm: Phương tiện vận tải; Máy móc thiết bị; Hàng hóa, nguyên vật liệu; Hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh và kho hàng.

2.2.2. Tài sản thế chấp là bất động sản

Tài sản là BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, BĐS có thể được chia làm 2 nhóm chính:

• Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc… Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm phần tỷ trọng rất lớn.
• Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này thì chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất). Cụ thể là những loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng,…

2.2.3. Tài sản thế chấp là quyền tài sản

Khác với pháp luật của nhiều nước, tài sản vô hình ở Việt Nam được pháp luật ghi nhận thông qua khái niệm “quyền tài sản”. QTS là 1 trong 4 loại tài sản đã được quy định trong BLDS của Việt Nam, đó là các quyền và trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao dịch dân sự. QTS bao gồm: quyền đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất (QSDĐ), hoặc một số QTS khác như: quyền đòi nợ, quyền yêu cầu chi trả khoản tiền bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng,…

2.2.4. Tài sản thế chấp là giấy tờ có giá

Thuật ngữ về “giấy tờ có giá” được biểu hiện thông qua nhiều phương diện khác nhau, do sự vận động trong giao dịch dân sự của xã hội mà tạo thành. Có thể thấy, theo quan điểm kinh tế, giấy tờ có giá được hiểu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổ, trong đó xác nhận QTS của một chủ thể nhất định (tổ chức, cá nhân) xét trong mối quan hệ pháp lý với các chủ thể khác.

2.2.5. Phạm vi bảo đảm của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

Trong quan hệ tín dụng, pháp luật không chỉ cho phép các chủ thể tự do thỏa thuận với nhau về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tín dụng mà còn được tự do thỏa thuận về phạm vi nghĩa vụ tín dụng. Một TSTC có thể có giá trị lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Tương tự như BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 vẫn quy định nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.

2.3.    Hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Hiệu lực đối kháng (HLĐK) với người thứ ba của biện pháp bảo đảm được hiểu là tất cả các chủ thể khác đều phải chấp nhận và tôn trọng các quyền của bên nhận bảo đảm. Trường hợp tài sản bị xử lý để thanh toán các nghĩa vụ thì người nhận bảo đảm có quyền ưu tiên trước những người có quyền khác.

2.4. Xử lý tài sản thế chấp trong ngân hàng thương mại

2.4.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp

Việc xử lý TSTC là một trong những căn cứ dẫn đến chấm dứt hợp đồng tín dụng. Những hậu quả pháp lý mà quá trình xử lý TSTC mang lại gây ảnh hưởng cho rất nhiều chủ thể, do đó, việc xử lý TSTC chỉ được thực hiện theo quy định của pháp luật. Điều 299 BLDS năm 2015 quy định các điều kiện bên nhận bảo đảm có quyền xử lý TSBĐ bao gồm:

Thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Thứ hai bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

Thứ ba, trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

2.4.2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định của pháp luật, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý TSTC: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác.

2.4.3. Trình tự xử lý tài sản thế chấp

 Việc xử lý TSTC này chỉ xảy ra trong các trường hợp được quy định tại Điều 299 BLDS năm 2015. Theo đó, dựa trên nguyên tắc chung được quy định tại BLDS năm 2015, việc xử lý TSTC tại các NHTM được thực hiện dựa theo trình tự luật định:

Thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp: Các NHTM khi muốn thực hiện xử lý TSTC phải thông báo về việc xử lý TSTC theo nguyên tắc chung được quy định và hướng dẫn cụ thể tại BLDS 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP bao gồm các nội dung chính sau: Lý do xử lý TSBĐ; TSBĐ sẽ bị xử lý; Thời gian, địa điểm xử lý TSBĐ.

2.4.4. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp

Thứ nhất, trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh HLĐK với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập HLĐK. Đối với những giao dịch bảo đảm nào đăng ký trước sẽ được quyền ưu tiên thanh toán trước, ngay cả những giao dịch không bắt buộc phải đăng ký vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý nhưng để được hưởng quyền ưu tiên, giao dịch bảo đảm phải được đăng ký.

Thứ hai, trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh HLĐK với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh HLĐK với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có HLĐK với người thứ ba được thanh toán trước. Đối với những giao dịch bảo đảm không phát sinh HLĐK với người thứ ba sẽ không được hưởng quyền ưu tiên thanh toán.

Thứ ba, trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh HLĐK với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

2.4.5. Đăng ký thế chấp tài sản

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong các biện pháp nhằm công khai hóa giao dịch bảo đảm và giúp xác lập HLĐK với người thứ ba. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm của Chính phủ đã phần nào đáp ứng các yêu cầu và mục đích là xây dựng cơ sở pháp lý thống nhất, đầy đủ cho lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm để công khai hóa việc dùng TSBĐ thực hiện nghĩa vụ, góp phần rõ ràng trong việc xác định quyền ưu tiên thanh toán nhằm tạo điều kiện cho các bên liên quan có thể tự kiểm tra các thông tin có liên quan, bảo đảm an toàn giao dịch dân sự - kinh tế, đáp ứng nhu cầu đăng ký và thúc đẩy hoạt động đầu tư, tín dụng, góp phần xử lý nhanh chóng TSTC trong trường hợp không thực hiện được nghĩa vụ được bảo đảm.

3.   Thực trạng áp dụng quy định pháp luật đối với hoạt động tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại

3.1. Thực trạng về các loại tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại

3.1.1. Thực trạng về tài sản thế chấp là bất động sản

Đây là loại TSTC chiếm tỷ lệ lớn nhất trong hoạt động cho vay thế chấp tại các NHTM trong đó, đất đai (QSDĐ) là chủ yếu. Có thể thấy, quy định của pháp luật đối với việc thế chấp QSDĐ cũng đã khá hoàn chỉnh và thống nhất, tuy nhiên, một điểm mà các nhà làm luật cũng nên cân nhắc là việc cho các bên tham gia quan hệ tín dụng tự thỏa thuận độc lập theo mục đích và các quyền lợi khác. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì để một BĐS trở thành TSTC thì phải đáp ứng điều kiện của pháp luật về TSTC như: phải có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất. Trong đó, điều kiện “đất không có tranh chấp” là một điều kiện còn mở, chưa thật sự rõ ràng và không có quy định nào hướng dẫn cụ thể về đất đang có tranh chấp là như thế nào, mức độ ra sao.

Mặt khác, đối với việc thế chấp QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo như quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Những quy định về trình tự, thủ tục rườm rà cũng làm cho quá trình thế chấp QSDĐ tại NHTM trở nên khó khăn, phức tạp. Theo đó, thông tin dễ bị nhầm lẫn và thiếu sót khi các chủ sở hữu tham gia quan hệ tín dụng đưa ra bản đăng ký QSDĐ có nội dung và thông tin không khớp với thực tế do chưa đăng ký biến động khi có sự thay đổi. Điều này thông thường là do cách thức hoạt động của các cơ quan hành chính chưa được thống nhất, thông tin cập nhật chậm.

3.1.2. Tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất kinh doanh

BLDS năm 2015 thừa nhận việc dùng tài sản là hàng hóa luân chuyển (HHLC) trong sản xuất, kinh doanh để làm TSTC. Tuy nhiên lại không quy định khái niệm rõ ràng. Luật Thương mại cũng chỉ cho biết dấu hiệu nhận biết hàng hóa bằng cách liệt kê các loại hàng hóa. Tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định HHLC trong quá trình sản xuất - kinh doanh được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, có thể là hàng hóa, kho hàng và phạm vi có thể là hàng hóa trong kho hoặc hàng hóa đang được bày bán. Do đó, việc chấp nhận hàng hóa đang được bày bán vẫn tiềm ẩn rủi ro đối với các NHTM.

3.1.3. Tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản HTTTL là TSTC được cho phép trong BLDS năm 2015. Theo đó, tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản HTTTL gồm hai loại là tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Cụ thể, các bên trong quan hệ tín dụng có thể thực hiện việc thế chấp đối với cả hai trường hợp trên của tài sản HTTTL. Tuy nhiên, trên thực tế, các NHTM vẫn rất hạn chế nhận thế chấp tài sản HTTTL trong trường hợp tài sản đó chưa xác lập quyền sở hữu vì rủi ro cao.

Pháp luật cũng không thể hiện rõ điều kiện chung để một tài sản HTTTL trở thành TSTC. Tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng quy định về việc xử lý TSTC là tài sản HTTTL trong cả hai trường hợp tài sản đã hình thành và tài sản chưa hình thành nhưng thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký. Vì vậy, các NHTM gặp khó khăn đối với những tài sản HTTTL không phải đăng ký khi xử lý.

3.2. Thực trạng bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba

Do quy định pháp luật còn chưa thực sự rõ ràng nên dẫn đến việc trong thực tế áp dụng vẫn còn một số vấn đề vướng mắc liên quan đến việc bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba. Hiện nay, một số Tòa án vẫn tuyên hợp đồng TCTS của bên thứ ba vô hiệu với lý do chưa được pháp luật hiện hành thừa nhận. Theo quy định tại khoản 3 Điều 336 BLDS năm 2015 thì nếu muốn nhận TSBĐ từ bên thứ ba thì các NHTM trước hết phải nhận bảo lãnh từ bên thứ ba này và sau đó, bên thứ ba này sẽ TCTS của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh. Về bản chất thì hai loại giao dịch bảo đảm khác nhau, do đó, việc vận dụng mang tính trung gian như trên không đúng quy định của pháp luật, gây khó khăn không ít cho các NHTM trong việc vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn.

3.3. Thực trạng xử lý tài sản thế chấp

3.3.1. Đối với hoạt động thu giữ tài sản thế chấp

Quyền thu giữ mang ý nghĩa bảo vệ quyền của NHTM và răn đe đối với khách hàng vay không vi phạm, không bội ước, hợp tác xử lý TSTC theo thỏa thuận đã ký kết. Bản chất quan hệ và mục đích của biện pháp bảo đảm trong tín dụng là dành cho NHTM quyền định đoạt có điều kiện. Quyền đó được pháp luật thừa nhận mà không cần phải có sự thỏa thuận cụ thể của các bên hay sự đồng ý của NHTM. Quyền thu giữ tài sản của bên nhận bảo đảm nói chung đã được ghi nhận tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, tại BLDS năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, quyền này chưa được ghi nhận. Trên thực tế, NHTM bảo đảm khi tiến hành thu giữ phải đảm bảo các điều kiện chặt chẽ và không được áp dụng các biện pháp trái pháp luật.

3.3.2. Đối với hoạt động định giá tài sản thế chấp

Xử lý TSTC thông qua phương án bán đấu giá được cho là một cách tối ưu và hiệu quả cho các bên, việc này cũng thể hiện các TSTC sẽ được xử lý theo giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều NHTM khi tìm được khách hàng thích hợp và có giá phù hợp thì các NHTM sẽ tự bán TSTC trên cơ sở thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp để nhanh chóng thu hồi khoản nợ. Ngoài ra, việc định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản cũng rất quan trọng mặc dù chỉ được xem như một mức giá để các bên tham khảo nhưng lại là một căn cứ pháp lý khi xử lý TSTC. Nếu giá trị định giá không được tạo ra dựa trên những căn cứ pháp lý xác đáng sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài và việc bán, chuyển nhượng TSTC không thực hiện được, khiến NHTM sẽ không thu hồi được vốn. Có nhiều trường hợp xảy ra khi TSTC bị xử lý thì bên bảo đảm thường có lý do là BĐS được bán thấp hơn giá trị thị trường nhằm mục đích tạo ra tranh chấp giả để cho NHTM không thực hiện được thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận cho bên mua tài sản.

4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

Xuất phát từ những bất cập đã phân tích ở trên, tác giả kiến nghị một số nội dung nhằm hoàn thiện pháp luật về TCTS trong hoạt động tín dụng của NHTM, cụ thể như sau:

4.1. Bổ sung quy định pháp luật đối với tài sản thế chấp là bất động sản

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì một trong các điều kiện để QSDĐ được thế chấp là “không có tranh chấp”. Quy định này thực sự gây cản trở cho chủ thể có QSDĐ được phép thế chấp, vì thiếu quy định của pháp luật trong việc xác định khái niệm “có tranh chấp”.

Do đó, để tôn trọng quyền tự nguyện thỏa thuận và bảo vệ quyền, lợi ích của bên nhận bảo đảm và sẽ hợp lý hơn nếu pháp luật dân sự cho phép trường hợp đem tài sản đang có tranh chấp dùng làm TSBĐ như một giao dịch có điều kiện (quy định tại Điều 120 BLDS 2015) thay vì xem đây là tài sản không được phép giao dịch để tuyên hợp đồng vô hiệu. Có thể cho rằng, các bên đã xác lập một giao dịch có điều kiện là “nếu bên bảo đảm là chủ sở hữu tài sản trong tương lai”. Tác giả kiến nghị bổ sung những quy định hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp đất đai đang có tranh chấp. Theo đó, tùy các trường hợp khác nhau mà các loại đất đang bị tranh chấp cũng có thể trở thành đối tượng của TCTS.

4.2.  Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đối với tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh

 Đây là một loại tài sản chiếm vị trí quan trọng hàng đầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi lựa chọn chúng làm TSTC để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên với quy định tại khoản 4 điều 321 BLDS 2015 mới chỉ dừng lại ở các quy định mang tính chất định nghĩa chung chung, mà thực tế các chủ thể cần những quy định có tính cụ thể để pháp luật thực sự đi vào thực tiễn cuộc sống. Hàng hóa luân chuyển (HHLC) trong quá trình sản xuất, kinh doanh có thể là hàng hóa trong kho hoặc là hàng hóa đang tham gia quá trình sản xuất, kinh doanh.

Có thể thấy, phạm vi xác định hàng hóa không chỉ là “trữ kho”, mà còn chỉ các loại hàng hóa đang trong quá trình thành phẩm hoặc đang được lưu thông trên thị trường.

Pháp luật cũng cho phép bên thế chấp có quyền sử dụng TSTC là HHLC trong quá trình sản xuất, kinh doanh dưới các hình thức được quy định tại Khoản 4 Điều 321 BLDS 2015 về quyền của bên thế chấp.

Tuy nhiên, có thể thấy chỉ quyền của bên thế chấp trong trường hợp này được ưu tiên, còn bên nhận thế chấp chỉ được bảo vệ chung chung và bên thế chấp thực hiện các quyền trên là hợp pháp nếu giá trị thế chấp thay thế không thay đổi. Điều này gây chồng chéo, mâu thuẫn với quy định tại Điều 48 Luật Thương mại 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2019.

Do đó, tác giả kiến nghị sửa đổi khoản 4 Điều 321 BLDS 2015 theo hướng bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, theo đó thì việc bán, trao đổi, thay thế… HHLC cần phải được thông báo cho bên nhận thế chấp biết, pháp luật cần bổ sung thêm sự ràng buộc đối với bên thế chấp trong việc bán, trao đổi, thay thế hàng hóa là TSTC bằng nghĩa vụ thông báo của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp trước khi bán HHLC trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Điều này cũng góp phần làm căn cứ để bên thế chấp có quyền yêu cầu bên mua thanh toán cho số hàng đã thế chấp đó, cần phải thông báo cho bên nhận thế chấp bằng văn bản, và trong đó cũng cần phải có một số nội dung của hợp đồng mua bán giữa bên thế chấp và bên mua như các vấn đề thông tin người mua, thông tin hàng hóa, giá cả, phương thức thanh toán,… Theo đó cũng cần quy định thời hạn thông báo cho bên nhận thế chấp trước khi nhận thanh toán tiền mua bán hàng hóa.

4.3. Bổ sung quy định pháp luật đối với tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai

Các quy định TSTC là tài sản HTTTL còn nhiều mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật. Do đó, tác giả kiến nghị nên thống nhất các quy định về tài sản HTTTL trong các văn bản pháp luật như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 để làm rõ hơn các vấn đề liên quan để áp dụng thống nhất hơn tại các NHTM.

Theo đó, cũng bổ sung những quy định cụ thể, rõ ràng để tăng tính chắc chắn của tài sản HTTTL được phép thế chấp tại ngân hàng, giảm thiểu rủi ro cho bên nhận thế chấp. Cụ thể, khi xác lập hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp “phải có các bằng chứng để chứng minh tài sản đó chắc chắn sẽ hình thành và xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp”, đồng thời cũng “phải có các bằng chứng khác hợp pháp để xác định rõ ràng tài sản đó trong thời điểm giao kết hợp đồng”. Đối với từng loại tài sản HTTTL được phép thế chấp sẽ phải có những điệu kiện cụ thể (Ví dụ như quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014 về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở HTTTL) và có cơ chế để tiến hành đăng ký tạm thời đối với tài sản đó (Ví dụ như Điều 23 Bộ luật hàng hải 2015 về việc đăng ký tàu biển đang đóng). Ngoài ra, cũng có thể bổ sung quy định TSTC là tài sản HTTTL phải mua bảo hiểm để khi sự kiện bảo hiểm diễn ra thì quyền lợi của bên nhận bảo đảm được bảo vệ.

4.4. Bổ sung quy định pháp luật đối với tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba

BLDS năm 2015 đã chỉ ra mối quan hệ giữa bên thế chấp với TSTC đó là: TSTC phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên, một số thuật ngữ như “người thứ ba”, “cam kết dùng tài sản đó” lại chưa được quy định cụ thể gây khó khăn cho các chủ thể trong quá trình áp dụng quy định này. Pháp luật dân sự hiện hành chưa làm rõ được các mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên có nghĩa vụ khi đó là hai chủ thể độc lập và chưa có quy định rõ về việc bên thế chấp sẽ có quyền gì đối với bên có nghĩa vụ trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp và quan hệ thế chấp chấm dứt.

Việc sử dụng TSTC thuộc sở hữu của người thứ ba để đảm bảo nghĩa vụ gây nhầm lẫn với biện pháp bảo lãnh, ảnh hưởng đến quá trình thực thi pháp luật. Do đó, tác giả kiến nghị bổ sung các quy định hướng dẫn đối với trường hợp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba và trường hợp bảo lãnh đề việc áp dụng pháp luật trong các quan hệ tín dụng được cụ thể, rõ ràng hơn.

4.5. Bổ sung quy định về xử lý tài sản thế chấp

4.5.1. Bổ sung quy định đối với việc truy đòi, thu giữ tài sản thế chấp

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã làm rõ ý nghĩa của “quyền truy đòi” TSBĐ. Quyền truy đòi TSBĐ được định nghĩa là quyền của bên nhận bảo đảm trong một biện pháp bảo đảm có HLĐK với người thứ ba được yêu cầu bất kỳ bên thứ ba nào trả lại TSBĐ. Cũng như các NHTM, việc xử lý TSTC cũng sẽ nhẹ nhàng, đơn giản hơn do pháp luật đang dần hoàn thiện, bảo vệ được quyền lợi của bên nhận bảo đảm. Các trường hợp mà bên nhận bảo đảm không có quyền truy đòi hoặc quyền truy đòi đối với những cá nhân chết, pháp nhân chấm dứt tồn tại cũng được quy định cụ thể tại nghị định này. Tuy nhiên, để đảm bảo được tính thực thi trong thực tế thì pháp luật cũng nên quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc hỗ trợ bên nhận thế chấp thực hiện xử lý TSTC để thu hồi nợ. Mặt khác, nên bổ sung quy định hướng dẫn về giao dịch bảo đảm trong Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, theo đó giữ nguyên quyền thu giữ TSBĐ như quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của tổ chức tín dụng, đồng thời quy định thêm trình tự, thủ tục, thời gian thu giữ tài sản cụ thể, rõ ràng.

4.5.2. Bổ sung quy định pháp luật đối với việc định giá tài sản thế chấp

Việc định giá TSTC là việc quen thuộc đối với các NHTM và khách hàng vay, song, ngoài những vẫn đề tích cực của việc phát triển định giá thì còn nhiều vấn đề tồn đọng, ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh của các NHTM, ảnh hưởng đến việc xác định mức cho vay.

Thứ nhất, khắc phục bất cập trong việc thu thập thông tin. Pháp luật nên xây dựng và kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin chung là một giải pháp quan trọng và cần thiết. Cùng với kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin cũng cần xây dựng quy trình đọc và quản lý thông tin một cách hiệu quả, nhanh chóng và bảo mật cao.

Thứ hai, hoàn thiện cơ cấu tổ chức và cơ chế quản lý. Các NHTM Việt Nam hiện nay, phần lớn chưa xây dựng được một bộ phận định giá riêng, cán bộ thẩm định giá trị TSTC vẫn thuộc quân số phòng tín dụng, kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng khác, cho nên hoạt động định giá thường không đem lại hiệu quả cao.

Thứ ba, cần cho phép NHTM thành lập ban thẩm định giá độc lập. BLDS năm 2015 quy định việc định giá TSBĐ phải thông qua tổ chức định giá tài sản. Theo đó, những biên bản, kết quả thẩm định giá của các cán bộ ngân hàng chỉ có hiệu lực đối với việc cho vay vốn của ngân hàng mà không có hiệu lực khi xử lý TSTC. Điều này gây ra tình trạng bất cập đối với việc định giá tại ngân hàng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1.  Nguyễn Trung Hiếu (2015). Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật Dân sự Việt Nam hiện hành. Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.

2. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Chính phủ (2021). Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về việc quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Mortgages at commercial banks

Huynh Thi Nhu Hieu

Lac Hong University

ABSTRACT:

Pledging assets to secure a loan, or mortages, is commonly accepted by commercial banks to provide credit to borrowers. However, in practice, this mechanism still has many irrationalities. Based on theoretical issues and current practice at commercial banks, this paper made recommendations to overcome the existing shortcomings and problems about mortgages in order to protect the legitimate rights and interests of commercial banks.

Keywords: credit, commercial bank, mortgage, credit activities.