Theo báo cáo thị trường bất động sản của VNDIRECT, thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu.

RỦI RO ĐANG Ở MỨC CAO

Nhiều chuyên gia cho rằng, khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.

Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản một cách tổng quan.

Thời gian qua, Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất.

Song, báo cáo VNDIRECT cho rằng, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, dù giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại.

Qua đó, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Thực tế, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản. Theo ước tính của VNDIRECT, khoảng 65.906 tỷ đồng tăng 3% so với cùng kỳ trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ trong năm 2024.

Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực bất động sản duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp.

Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao, theo HNX, có đến 59 doanh nghiệp tính đến cuối quý 2/2023.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm động từ 6 - 7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

“Chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm”, báo cáo VNDIRECT nêu.

4 DOANH NGHIỆP CÓ KHẢ NĂNG TĂNG TRƯỞNG TỐT

Theo dự đoán của VNDIRECT, 4 doanh nghiệp bao gồm: Công ty Cổ phần Vinhomes; Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long; Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh sẽ có những tiến triển khả quan trong thời gian tới.

Thứ nhất, về Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) là doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu với tổng quỹ đất tính đến cuối quý 2/2023 đạt 17.800ha với hơn 90% là quỹ đất chưa được phát triển.

Trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt cho vay vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, VNDIRECT cho rằng thanh khoản không phải là vấn đề đáng lo ngại đối với VHM. Công ty này duy trì đòn bẩy thấp với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 11,8% tính đến cuối quý 2/2023 để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn.

Cùng với đó, Vinhomes là một trong số ít doanh nghiệp phát triển bất động sản công bố lãi ròng nửa đầu 2023 tăng trưởng mạnh đạt 21,6 nghìn tỷ, tăng 295,3% so với cùng kỳ.

Thứ hai, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (LNG) hiện có nội tại vững chắc từ phân khúc sản phẩm phù hợp với chiến lược linh hoạt nhờ sức khỏe tài chính lành mạnh và quỹ đất lớn 681ha tính đến cuối quý 2/2023 đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện.

Theo VNDIRECT, NLG sẽ tiếp tục duy trì doanh số bán hàng năm trong giai đoạn 2023 - 2025 ở mức từ 8.500 tỷ đồng trở lên, nhờ tập trung nguồn lực vào phát triển các phân khúc căn hộ tầm trung và vừa túi tiền gắn liền với nhu cầu thực của khách hàng.

Với cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền dồi dào từ các đợt ký bán trước bởi khách hàng với nhu cầu thực, VNDIRECT không nhận thấy bất kỳ thách thức nào về thanh khoản đối với NLG.

Bên cạnh đó, NLG có tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu thấp chỉ 12% (so với mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 53 - 55%) và tỷ trọng tiền và tương đương tiền cao lên tới 3.493 tỷ đồng, chiếm 12,5% tổng tài sản (so với trung bình các doanh nghiệp cùng ngành là 3 - 4%) tính đến cuối quý 2/2023.

Công ty chứng khoán VNDIRECT dự phóng NLG đạt tăng trưởng kép 31,4% đối với doanh thu và 27,0% với lợi nhuận ròng giai đoạn 2022 - 2024, chủ yếu nhờ vào lượng lớn bất động sản sẽ được bàn giao từ các đợt ký bán trước.

Thứ ba, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có quy mô, năng lực tài chính và quỹ đất lớn tại các khu vực được săn đón tại TP.HCM (khoảng 600ha cho khu dân cư và 110ha cho khu công nghiệp tính đến cuối quý 2/2023), cũng như tính minh bạch về mặt pháp lý.

“Chúng tôi kỳ vọng sẽ có sự phục hồi từ 2024 với lợi nhuận ròng tăng 32,5% svck/19,7% svck trong năm 2024-25 khi các dự án mở bán trong 2023-24 vào giai đoạn bàn giao”, VNDIRECT nhấn mạnh.

Những yếu tố này giúp các dự án bất động sản của KDH vẫn trở nên hấp dẫn trong bối cảnh áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao. VNDIRECT ước tính doanh thu 2023 của KDH sẽ giảm 23,5% so với cùng kỳ xuống 2.228 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp tăng 13,7 điểm % svck lên 61,2% nhờ bàn giao dự án thấp tầng Classia. Tuy nhiên, dự báo lợi nhuận ròng năm 2023 sẽ giảm 22,4% svck xuống 856 tỷ đồng do thiếu các khoản thu nhập bất thường.

Cuối cùng, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) dù doanh thu quý 2/2023 giảm 56,9% so với cùng kỳ xuống còn 676 tỷ đồng, DXG bắt đầu có kết quả lợi nhuận dương sau hai quý với kết quả lợi nhuận âm liên tiếp, lợi nhuận ròng quý 2/2023 tăng 17,3% so với cùng kỳ đạt 156 tỷ đồng.

Lợi nhuận của Đất Xanh tăng nhờ chiến lược cắt giảm nhân sự nhằm thu hẹp quy mô kinh doanh giúp chi phí hoạt động giảm đáng kể 62,0% so với cùng kỳ xuống còn 208 tỷ đồng và 342 tỷ đồng đến từ doanh thu hoạt động tài chính qua bán buôn đất dự án.

Với việc hoạt động bán hàng và bàn giao dự án của DXG tương đối kém khả quan, VNDIRECT đưa ra dự phóng thận trọng với doanh thu cốt lõi từ mảng phát triển dự án bất động sản 2023 sẽ giảm 3,1% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp này chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 34,3% so với cùng kỳ.

Từ mức nền thấp năm 2022, khả năng lợi nhuận ròng của DXG 2023 - 2024 sẽ bật tăng trở lại lần lượt 285,6%/65,3% so với cùng kỳ nhờ hoạt động cắt giảm chi phí nhân công, thu hẹp quy mô hoạt động để phù hợp với thị trường.