Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ số giá đất nền vẫn duy trì mức tăng ổn định từ năm 2018 đến nay trên phạm vi cả nước.

Trong vòng 5 năm qua, mức độ tăng giá trung bình của đất nền miền Nam cao hơn miền Bắc. Từ quý I/2018 đến quý I/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, trong khi miền Bắc tăng 54%.

Tuy nhiên, xét riêng năm 2023, giá đất nền 2 miền đã có chiều hướng dịch chuyển khác biệt. Giá rao bán đất nền tại miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý III/2023 đã tăng 4,9% so với quý IV/2022.

Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%.

Thị trường đất nền hạ nhiệt

Nhiều tỉnh ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài. Từ quý I/2018 đến quý III/2023, đất nền Hải Phòng tăng 128%, Quảng Ninh tăng 44%, Hưng Yên tăng 36%, Bắc Ninh tăng 20%.

Tại miền Nam, Bình Dương có giá đất nền tăng đến 147% so với đầu năm 2018. Đây là một trong những tỉnh duy trì nhịp tăng giá đất tốt nhất khu vực.

Đất nền ở các địa phương khác như Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai mặc dù thời gian gần đây có suy giảm về giá rao bán nhưng xét tổng thể trong 5 năm qua vẫn đạt mức tăng giá lần lượt là 89%, 64% và 60%.

Đáng chú ý, giá đất nền vẫn tăng trong bối cảnh lượng quan tâm của nhà đầu tư và thanh khoản giảm mạnh.

Theo đó, lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại của khách hàng về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp. Xét trên quy mô cả nước, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất nền đã giảm mạnh hơn 70% so với đỉnh tháng 3/2022 và chưa có dấu hiệu hồi phục.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, thị trường đất nền vẫn đứng trước những khó khăn rất lớn về thanh khoản.

Trong khi các phân khúc khác của thị trường bất động sản có khả năng phục hồi vào khoảng quý II đến quý IV/2024, thì dự kiến thời điểm hồi phục của loại hình đất nền có thể chậm hơn hơn so với thị trường bất động sản nói chung.

Nhiều khả năng, thị trường đất nền sẽ phải đợi sau khi các phân khúc khác đã hồi phục mới có thể xuất hiện những tín hiệu đảo chiều.

Lý giải nguyên nhân khiến mặc dù chậm thanh khoản nhưng giá đất nền vẫn ở mức cao, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, đây vốn là loại hình rất được các nhà đầu tư quan tâm và ưa chuộng.

Khác với các sản phẩm khác, đất nền là loại hình bất động sản chưa xây dựng nhà trên đất. Đây là phân khúc bất động sản có nguồn cung lớn, phân bổ tất cả các tỉnh thành, từ thành phố tới nông thôn, từ miền núi đến đồng bằng, từ đất liền tới hải đảo...

Giá đất nền chủ yếu từ 200 triệu đồng đến dưới 2 tỷ đồng, phù hợp với năng lực tài chính của phần lớn người dân và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, về pháp lý, đất nền khi mua bán hầu như đã có sổ, trừ các dự án tái định cư hoặc đất nền tại dự án chưa đến bước cấp sổ.

Việc mua bán sản phẩm này cũng khá dễ dàng, mức thuế, tổng phí chuyển nhượng rất thấp (2.65% giá trị giao dịch + phí công chứng), thời gian nộp thuế và đánh biến động tên khá nhanh (dưới 60 ngày).

Khác với các phân khúc bất động sản khác có mức giá cao như nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, nhà phố, shophouse, nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng; với đất nền giá trị nhỏ, hầu hết nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính, nhất giai đoạn hiện nay.

Từ 2012 đến nay, tỷ lệ vay vốn để mua đất nền rất thấp, chủ yếu tập trung ở đất nền dự án. Đặc biệt, ở chu kỳ bất động sản mới, tỷ lệ vay mua đất nền sẽ càng thấp đi do người mua sợ những rủi ro biến động từ lãi suất ngân hàng. Người mua đang ngày càng thận trọng hơn về pháp lý và hạn chế tối đa đòn bẩy tài chính.

Chính vì vậy, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, trừ những nhà đầu tư từ giai đoạn trước vay vốn quá nhiều, buộc phải bán cắt lỗ dự án từ 20 - 30%, cá biệt có những thửa đất giảm tới 50-70% để có thanh khoản, những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính, không chịu áp lực bán vẫn "nằm im" chờ đợi chu kỳ tăng giá tiếp theo.

Với mức lãi suất tiền gửi đang có xu hướng giảm và rủi ro về lạm phát, theo ông Quê, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu quay trở lại thị trường để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Trong đó, đất nền ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng hay các thị trường tiềm năng như Cam Lâm, Bắc Vân Phong, Phú Quốc... sẽ được nhà đầu tư quan tâm.