Chưa có lời giải cho bài toán cải tạo nhà chung cư cũ

Mặc dù đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả đạt được của việc xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ đến thời điểm hiện tại vẫn rất hạn chế. Theo thống kê cả nước có gần 2.467 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, trong số này 25% là nguy hiểm, xuống cấp nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%.

Cụ thể, theo thống kê, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ, hiện có khoảng trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố khác và chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994.

Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư. Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, luật sư Nguyễn Hồng Chung – Giám đốc, Công ty Luật TNHH Davilaw – DVL Lawfirm cho rằng, trước hết, nhà chung cư cũ hiện nay không có ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây, vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Tại các khu chung cư cũ, sau thời gian dài buông lỏng quản lý đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, các quy định quản lý thay đổi liên tục nên các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, trong đó có sở hữu Nhà nước, được giải quyết qua nhiều thời kỳ, có trường hợp bố trí sai thẩm quyền, sai công năng, lấn chiếm, sang tay, chuyển nhượng bất hợp pháp dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài.

Ngoài ra, nút thắt làm việc triển khai cải tạo chung cư cũ bị chậm chễ là do những bất cập của những quy định pháp luật như việc phải cần sự chấp thuận, đồng ý của 100% hộ dân chung cư về việc cải tạo (Nghị định 101 NĐ-CP /2015) và chưa có sự hài hòa lợi ích các bên. Trong khi đó, để có được sự đồng thuận của tất cả các hộ dân trong tòa nhà chung cư cũ về việc cải tạo, xây mới là không dễ, ông Chung nhận định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, theo quy định, không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100% để cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ. Do đó, mặc dù có đội ngũ dân vận rất tốt nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành với 100% người dân đồng thuận mới được phá dỡ, doanh nghiệp vẫn rất khó triển khai, gần như không thể thực hiện được.

"Chúng ta nói nhiều tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhòn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù rất khó khăn nên buộc phải gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù gấp 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận", ông Quê nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, việc đảm bảo lợi ích hài hòa giữa “tam giác” cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước trong việc cải tạo chung cư cũ là rất khó. Suốt nhiều năm nay, việc cải tạo chung cư cũ vẫn loay hoay không tìm được lối ra, trong khi các vụ tranh chấp, kiện tụng vẫn tiếp tục nghiêm trọng.

Theo ông Cường, nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết. Việc cải tạo chung cư cũ vẫn mãi luẩn quẩn trong “tam giác” chủ đầu tư - cư dân - cơ quan quản lý Nhà nước, chưa có định hướng rõ ràng, hiệu quả.

Gỡ "nút thắt"

Kiến nghị giải pháp cho thực trạng này, ông Quê cho rằng, đối với các chung cư cũ nhóm B, C, các cơ quan quản lý nhà nước nên giảm mức độ đồng thuận của cư dân xuống dưới 100% để tạo điều kiện cho công tác cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ.

Còn theo luật sư Nguyễn Hồng Chung, để thuận lợi cho công tác cải tạo chung cư cũ, đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công trình có mức độ nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp thì chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường (bằng tiền); Các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công trình được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư (hình thành trong tương lai) cho mọi đối tượng (không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư).

Riêng các hộ đang cư ngụ tại các chung cư cũ, hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới thì được bố trí lại đúng diện tích đã ở trước đây. Trường hợp diện tích được bố trí có lớn hơn so với diện tích cũ thì khi bố trí lại căn hộ tái định cư người được bố trí không phải thanh toán tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương với 20% diện tích căn hộ cũ. Đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn còn lại của căn hộ tái định cư, người được bố trí phải thanh toán cho Chủ đầu tư theo đơn giá xây dựng.

Về các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong việc đền bù, tạm cư và hỗ trợ tái định cư, ông Chung đề xuất, đối với các khu tập thể cũ là khu vực có khá nhiều các hộ gia đình chính sách đang sinh sống, là khu vực trung tâm, thuận tiện đi lại và kinh doanh buôn bán.

Do vậy, cần chú ý đến đặc thù này của khu ở, đặc biệt đối với các hộ gia đình đang sinh sống tại các khu nhà biệt thự và nhà liền kề, chủ đầu tư cần có các cuộc tiếp xúc trao đổi và thỏa thuận rõ ràng hơn về cơ chế chính sách đền bù (như nhà đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ di chuyển để có được phương án quy hoạch hợp lý nhất, có như vậy, thì mới có thể nhận được sự ủng hộ của các hộ gia đình này đối với dự án.

Bên cạnh đó, đa phần người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất.

Đa số người dân có nhu cầu mua thêm diện tích và gần một nửa số hộ gia đình có nhu cầu mua thêm căn hộ mới ngoài căn hộ được đền bù. Số phòng trong căn hộ mới được đền bù là 03 phòng ngủ và 02 phòng vệ sinh. Sân chơi, công viên là tiện ích mà nhiều hộ dân mong muốn nhất. Đây cũng là những nhu cầu chính đáng cần được chủ đầu tư lưu tâm nếu thực hiện quá trình cải tạo. Tuy nhiên, để xác định chính xác nhu cầu mua thêm căn hộ cũng cần phải được làm rõ khả năng chi trả tài chính của cư dân cũng như tiến độ thanh toán ở các giai đoạn tiếp theo.

Chính quyền các tỉnh/ thành phố và chủ đầu tư cần có chính sách rõ ràng hơn về các diện tích căn hộ của các căn hộ chung cư đã được cải tạo thí điểm. Nếu thành phố và chủ đầu tư có chính sách đền bù thỏa đáng cho những diện tích căn hộ đã xây ốp hợp pháp thì người dân sẽ đồng thuận và tỷ lệ ủng hộ dự án cải tạo xây dựng lại khu tập thể cũ chắc chắn sẽ cao, thuận lợi cho quá trình thực hiện, ông Chung nhấn mạnh.