Tình trạng mua bán nhà, đất "hai giá" trong chuyển nhượng BĐS không chỉ làm thất thu Ngân sách Nhà nước mà cả chính những người tham gia giao dịch mua-bán BĐS cũng có thể đối mặt trước nhiều rủi ro.

Mới đây, anh Vũ Quốc Phong (TPHCM) quyết định mua mảnh đất mặt tiền rộng 80m2 ở Tây Ninh. Sau khi chốt giá với chủ đất, anh Phong tiến hành làm thủ tục đóng thuế nhưng bị cơ quan chức năng trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”.

Dù rất thất vọng, nhưng anh Phong vẫn phải thừa nhận quyết định của cơ quan thuế là đúng, vì mảnh đất anh mua có giá gần 1,3 tỷ đồng song chỉ kê khai giá là 300 triệu đồng, tức “hụt” hơn 4 lần giá thực.

Ngoài ra, bên cạnh việc kê “hai giá”, nhiều chiêu trò khác cũng đang được thực hiện để “né” thuế. Đơn cử như việc bên mua và bên bán bắt tay nhau “lách luật” bằng hình thức ủy quyền hoặc cho tặng.

Cụ thể, theo thỏa thuận, bên mua - bên bán sẽ không ra công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền cho hoặc tặng. Lợi ích của việc này là nhanh gọn, chỉ mất vài trăm ngàn tiền phí. Cách này được các trường hợp có ý định “lướt sóng”, mua bán trong vòng vài tháng để chốt lời.

Chị Huỳnh Thị Phượng, môi giới BĐS tại quận Tân Phú, TPHCM cho biết, một hồ sơ công chứng sang tên có thể kéo dài cả tháng, trong khi công chứng ủy quyền chỉ mất vài ngày, thậm chí vài tiếng là cầm sổ về. Hợp đồng ủy quyền lại có giá trị đến 10 năm, có thể ủy quyền 2 lần, nên thuyết phục được nhiều người.

“Sau khi bị “soi” với trên dưới 50% hồ sơ bị trả về, hiện tại các hồ sơ thường kê khai giá bằng 70 – 80% giá thực, đồng nghĩa mức thuế phải đóng là khá “chát”, nên nhiều người chọn ủy quyền, lợi cho cả bên mua và bán. Rủi ro của việc này là người ủy quyền chết, xuất cảnh, hoặc không chịu ủy quyền tiếp… nhưng ít có khả năng xảy ra”, chị Phượng nói.

Chia sẻ với báo chí, ông Trương Trọng Hiểu, giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TPHCM) nhận định, việc kê khai không đúng giá giao dịch sẽ gây ra nhiều hệ lụy.

“Thất thu ngân sách nhiều khi chỉ là chuyện nhỏ. Vấn đề quan trọng là Nhà nước không đủ cơ sở thực tế để phân tích định hướng của thị trường, không kiểm soát được thị trường để đưa ra những quyết sách phù hợp, kịp thời. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua là một ví dụ”, ông Hiểu nói.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Thực tế trên thị trường BĐS, vì lợi ích bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào thì họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định.

Theo đó, hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Đó là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.

Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa thì Tòa án nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó, bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Bộ Tài chính đề nghị "siết" kê khai giá bất động sản

Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký công văn gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Theo Bộ Tài chính, thời gian vừa qua, nhiều UBND cấp tỉnh đã xây dựng đề án để triển khai chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS và đã đạt được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai còn phát sinh một số vướng mắc gây khó khăn trong công tác chống thất thu từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Bộ Tài chính cho biết, hiện đang rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Để đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường đã có giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, đề nghị UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất (trong đó bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) nhằm tạo điều kiện cho công tác tính thuế theo quy định nêu trên.

Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường chưa có giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, đề nghị UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát để tham mưu UBND cấp tỉnh ban hành kịp thời quyết định điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán ra của chủ đầu tư.