Tại báo cáo chuyên đề “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi” của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đã chỉ ra 4 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam dưới góc nhìn từ bất động sản Trung Quốc.

GIẢI CỨU BẤT ĐỘNG SẢN “TREO” ĐỂ TĂNG CUNG

Giữa năm 2020, Trung Quốc tung ra chính sách “ba lằn ranh đỏ" nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ.

Sau khi chính sách này được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của tập đoàn China Evergrande, kéo sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác. Hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc.

Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là “ba lằn ranh đỏ” không còn được áp dụng nữa. Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt các cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản, khuyến khích người dân mua nhà. Nổi bật, là tung ra các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở dang dở.

Các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt và chịu trách nhiệm. Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, doanh nghiệp uy tín. Nhiều địa phương kêu gọi các doanh nghiệp vốn nhà nước cùng tham gia vào Quỹ hỗ trợ các dự án treo. Khuyến khích các công ty “chất lượng cao” mua lại “các dự án chất lượng cao”.

Cuối năm 2022, 6 ngân hàng đã ký kết, công bố khoản hỗ trợ tài chính, hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 140 tỷ USD), chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp, mua bán – sáp nhập cung cấp tài chính cho đầu tư trái phiếu. Kết quả bước đầu nhiều dự án được tái khởi động trở lại, nhiều dự án hoàn thành việc xây dựng, bước vào giai đoạn trang trí nội thất.

Nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân.

Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường. Giải quyết các vấn đề cho các dự án “treo” này, chắc chắn là một giải pháp góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung.

“Chúng ta nên xem xét, phân loại. Dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”, VARs đề xuất.

Còn những dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án.

Hiện nay, nhu cầu “an cư" của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn, họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung bất động sản nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn.

MỘT CHÚT LƠ LÀ “ĐÀ PHỤC HỒI” SẼ MẤT

Trong quý 1/2023, các biện pháp hỗ trợ của chính quyền Trung Quốc cùng với việc dỡ bỏ các hạn chế dịch Covid-19 khiến niềm tin thị trường được đẩy mạnh, thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục.

Tuy nhiên, thay vì tiếp tục tăng cường các biện pháp nhằm tận dụng đà phục hồi đó để giúp thị trường thực sự vực dậy. Thì chính quyền Trung Quốc lại cho thấy sự giới hạn của các biện pháp hỗ trợ khiến thị trường bất động sản tiếp tục lao dốc trở lại.

Tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản cho vay cá nhân lẫn doanh nghiệp vẫn còn thấp. Mới chỉ có 2 nhóm về phía cầu được hỗ trợ mạnh nhất là cho vay thế chấp và khoản tiền trả trước.

Trong khi các nhà phát triển bất động sản đang phải vật lộn với những khoản lỗ lớn và núi nợ trái phiếu. Thua lỗ kéo dài khiến nguồn lực của nhóm doanh nghiệp nhà nước bị hạn chế, nhất là khi nhóm này đang triển khai các dự án mua lại của các doanh nghiệp phát triển bất động sản tư nhân đã phá sản. Càng khiến tâm lý của khách hàng mua nhà và người dân suy giảm.

Đáng chú ý, Trung Quốc đã phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung căn hộ kỷ lục trong nhiều năm. Thanh khoản khó khăn càng khiến tình trạng này trở nên trầm trọng, với khoảng 1/3 tổng số căn hộ mới đã hoàn thành vào năm 2022 không bán được, hàng triệu căn hộ từ những dự án nhà ở dư thừa ở một số thành phố, nhất là tại các thành phố nhỏ.

Đầu tư và doanh số bán bất động sản đã giảm mạnh do người tiêu dùng thận trọng với các khoản chi tiêu lớn. Người mua nhà vẫn còn tâm lý e dè trong bối cảnh triển vọng kinh tế và cơ hội việc làm suy yếu.

Từ thực tế của Trung Quốc, VARS đã đưa ra lưu ý cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ ngành đã thể hiện rất quyết liệt trong quyết tâm đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản.

Có thể thấy, các cơ chế, chính sách được ban hành với một tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đây là một minh chứng rõ ràng rất cho quyết tâm “giữ” thị trường từ phía Chính phủ và các cơ quan ban ngành.

“Bởi lẽ, chỉ cần 1 phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường rất cần sự tiếp tục kiên trì, và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành”, VARs nhấn mạnh.

NIỀM TIN CỦA KHÁCH HÀNG, NHÀ ĐẦU TƯ LÀ VẤN ĐỀ LỚN

Tại Trung Quốc, Chính phủ và các giới chức đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, niềm tin vào thị trường của người dân dường như đã “sụp đổ”.

Bằng chứng là, các chính sách đã nới lỏng, giá nhà tại trung Quốc giảm nhiều đợt. Song doanh số bán nhà mới vẫn tiếp tục giảm mạnh, 28% trong tháng 6 và 33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm 2022. Thay vì mua bất động sản trong nước, một lượng lớn khách hàng, nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài. Điều này, càng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc bó hẹp cơ hội phục hồi.

Như vậy, kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi.

Chính vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường từ đó gây hiệu ứng “tinh thần” cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy “niềm tin” của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Trong đó, cần xác định, truyền thông đóng vai trò rất quan trọng, để đảm bảo các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ, bộ ban ngành được phổ biến một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời tới đông đảo người dân.

Thêm vào đó, cũng cần lan tỏa một cách rộng rãi tất cả các tín hiệu tích cực từ phía thị trường để góp phần vực dậy niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư.

ĐẶT CẢNH BÁO ‘MỨC ĐỘ CAO” TRƯỚC HIỆN TƯỢNG DOMINO

Từ năm 2021 đến nay, Trung Quốc đã chứng kiến hiện tượng “sụp đổ” của hàng loạt các ông lớn trong ngành bất động sản. Khởi đầu cho chuỗi Domino đó là Tập đoàn China Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất của Trung Quốc.

Sau đó là hàng loạt các doanh nghiệp khác, bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd., Sunac China Holdings Ltd., và ở thời điểm hiện tại, nguy cơ cao nhất đang gọi tên “Country Garden”, một trong những doanh nghiệp luôn nằm trong top 100 nhà phát triển bất động sản có doanh số bán hàng lớn nhất Trung Quốc, theo thống kê của China Real Estate Information.

Thực tế, các doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình. Nhưng rõ ràng, thực tế đã cho thấy, khi các doanh nghiệp đầu ngành này bị “sụp đổ” sẽ gây ra hậu quả khôn lường cho cả thị trường và ảnh hưởng trực tiếp tới cả nền kinh tế quốc gia.

Từ bài học này, đối với thị trường bất động sản Việt Nam, VARs cho rằng, nên có sự “quan tâm, hỗ trợ” riêng và đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường bất động sản . Tuy nhiên, cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là “xứng đáng”, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý “ỷ lại”.