Theo Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản khu công nghiệp của VNDIRECT Research, cả thị trường miền Nam và miền Bắc đều chứng kiến không có nguồn cung mới nào được giới thiệu và đưa vào hoạt động trong quý 1/2023. Nguồn cung hạn chế đã thúc đẩy giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại cả hai thị trường này tăng lên.

Thiếu hụt nguồn cung mới kéo dài đẩy giá thuê tăng cao

Đối với khu vực miền Nam, thị trường tiếp tục chứng kiến một quý khan hiếm nguồn cung mới khi không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý 1/2023. Tổng diện tích đất khu công nghiệp đạt 41.950 ha, tăng 5,3% so với quý 1/2022 nhưng không đổi so với quý 4/2022. Trong đó 66,6% là diện tích cho thuê (tăng 13,2% so với quý 1/2022).

Với nhu cầu cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Nam đều chia sẻ chung một kịch bản: tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo đó, giá thuê bất động sản công nghiệp trung bình trong quý 1/2023 tăng 21,8% so với cùng kỳ năm ngoái, lên 185 USD/m2/thời hạn thuê. Tỷ lệ lấp đầy trong cùng kỳ cũng tăng 0,5 điểm phần trăm, lên mức 87%.

Trong đó, Đồng Nai tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê trong quý 1/2023, với mức tăng 24,8%, đạt 183 USD/m2/thời hạn thuê.

Đối với khu vực miền Bắc, sau mức tăng ấn tượng trong quý 4/2022, không có nguồn cung bất động sản công nghiệp mới nào được đưa vào hoạt động trong quý 1/2023.

Tổng diện tích đất công nghiệp tại miền Bắc trong quý 1/2023 tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2022, đạt 16.915 ha. Trong đó, diện tích đất cho thuê chiếm 70,5%. Hải Phòng vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc.

Tương tự miền Nam, tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới đã thúc đẩy hiệu suất cho thuê với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy cùng tăng lên. Cụ thể, trong quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 80%, tăng 1 điểm phần trăm so với quý 4/2022 và 0,3 điểm phần trăm so với quý 1/2022. Giá thuê bất động sản công nghiệp trung bình đạt 131 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 10,6% so với quý 1/2022.

Hưng Yên là điểm sáng tại khu vực miền Bắc với mức tăng trưởng giá thuê đất công nghiệp lên tới 16%, đạt 117 USD/m2/thời hạn thuê trong quý 1/2023.

Xem thêm: "Nhu cầu chững, giá bán giảm tiếp tục thách thức ngành thép trong quý 3/2023" trên Tạp chí Công Thương tại đây.

Nguồn cung mới tiếp tục bị hạn chế, doanh nghiệp nào sẽ hưởng lợi?

VNDIRECT Research nhận định thị trường bất động sản khu công nghiệp trên toàn quốc sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Với khu vực miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Thị trường miền Nam được dự báo sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm nay. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-2027 cũng khá hạn chế, chỉ ở mức khoảng 1.388 ha.

Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển khu công nghiệp lớn như Khu công nghiệp Cây Trường (Becamex IDC – BCM sở hữu) và Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên - NTC sở hữu).

Với khu vực miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, VNDIRECT Research cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757 ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Trong bối cảnh thị trường như trên, VNDIRECT Research nhận định Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cổ phiếu KBC – sàn HoSE) và Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã cổ phiếu SZC – sàn HoSE) sẽ là hai doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất.

Đối với Đô thị Kinh Bắc, công ty này được kỳ vọng sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý để đưa vào kinh doanh Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687 ha) trong những tháng cuối năm nay, đặc biệt là sau khi Hải Phòng phê đuyệt quy hoạch tổng thể dự án này.

Việc đã có sẵn quỹ đất cho thuê của Đô thị Kinh Bắc sẽ giúp doanh nghiệp này hưởng lợi từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung trong hai năm tới. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này có thể sớm tháo gỡ các thủ tục pháp lý để mở rộng quỹ đất ở Hưng Yên, Long An, Hải Dương và Bắc Giang.

Xem thêm: "Đô thị Kinh Bắc: Lãi ròng tăng gấp 8 lần, cổ phiếu KBC chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn" trên Tạp chí Công Thương tại đây.

Hoạt động kinh doanh cốt lõi của Đô thị Kinh Bắc được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm nay với doanh thu từ cho thuê đất công nghiệp đạt khoảng 5.700 tỷ đồng, tăng 767% so với năm ngoái. Kéo theo đó, lợi nhuận ròng của doanh nghiệp này trong năm 2023 sẽ tăng gần 47% so với năm 2022.

Đối với Sonadezi Châu Đức, doanh nghiệp này sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt nhu cầu khu công nghiệp ngày càng tăng ở miền Nam nhờ quỹ đất lớn (hơn 560ha), chiếm ưu thế tại Bà Rịa-Vũng Tàu. Đồng thời, giá thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức đang rẻ hơn đáng kể so với mặt bằng chung ở Bà Rịa – Vũng Tàu. Giá thuê đất của khu công nghiệp này được kỳ vọng sẽ tăng mạnh trong thời gian tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu vốn được chính thức khởi công vào ngày 18/6 vừa qua.

Mảng bất động sản dân cư của Sonadezi Châu Đức cũng trở thành một động lực tăng trưởng của doanh nghiệp này cho dù tốc độ bàn giao chậm hơn kỳ vọng. Dự kiến Sonadezi Châu Đức sẽ bàn giao phần còn lại của shophouse giai đoạn 1 dự án Sonadezi Hữu Phước trong năm 2023 và bắt đầu bàn giao giai đoạn 2 vào năm 2024. Trên cơ sở đó, tỷ trọng đóng góp của mảng bất động sản dân cư lên tổng doanh thu của Sonadezi Châu Đức sẽ đạt từ 22,5% - 30,3% trong năm 2023 và năm 2024.

Điều gì đang thúc đẩy cổ phiếu LPB của Ngân hàng LPBank bật tăng mạnh? Duy Quang