Tuy nhiên, nhiều vấn đề đang được đặt ra để phân khúc BĐS Khu công nghiệp phát triển như: Hoàn thiện thể chế, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài cân đối, hợp lý giữa các vùng, miền; phát triển công nghiệp hỗ trợ, thúc đẩy liên kết và lan tỏa; nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; hiện đại hóa và đa dạng hóa công tác xúc tiến đầu tư, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài…

Thực trạng phân khúc BĐS công nghiệp năm 2022: Nhu cầu lớn và ổn định

Về nguồn cung, theo Bộ KH&ĐT, đến tháng 11/2022, hệ thống khu công nghiệp, khu kinh tế trong cả nước có mặt ở 61/63 tỉnh, thành phố với 403 khu công nghiệp, 18 khu kinh tế ven biển và 26 khu kinh tế cửa khẩu được thành lập. Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút được hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng 340 tỷ USD (trong đó, tổng vốn đầu tư FDI là khoảng 230 tỷ USD).

Trong năm 2022, các nhà đầu tư đến từ châu Á, châu Âu, Hoa Kỳ và ASEAN đang tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là các KCN. Trong những năm gần đây, trung bình hàng năm, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước. Nếu tính riêng trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm 70 - 80% tổng vốn đăng ký cả nước. Đồng thời, khu công nghiệp, khu kinh tế đã thực sự trở thành các khu vực trọng điểm thu hút các nguồn vốn đầu tư và dự án lớn trong và ngoài nước, hiện là điểm đến của nhiều tập đoàn hàng đầu như: Samsung, Canon, LG, Sumitomo, Foxconn, VSIP…

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, nhiều doanh nghiệp trong nước với khởi đầu là nhà đầu tư phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đã phát triển thành những tập đoàn đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực, dần vươn tới các thị trường ngoài nước, góp phần khẳng định vị thế của doanh nghiệp Việt Nam trên trường quốc tế như Viglacera, Trường Hải, Becamex… Đây là những đóng góp đáng ghi nhận của các khu công nghiệp, khu kinh tế về thu hút đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh.

Xét trong 6 tháng đầu năm 2022, có 9 KCN mới được thành lập với tổng diện tích gần 2,5 nghìn ha và tổng vốn đầu tư đạt gần 29,5 nghìn tỷ đồng. Đồng thời, trong quý III, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như: KCN Sạch Sóc Sơn 302,8 ha, KCN Đông Anh 300 ha, KCN Bắc Thường Tín 112 ha, KCN Phú Nghĩa mở rộng 389 ha, KCN Phụng Hiệp 174,9 ha tại Hà Nội, KCN Sơn Mỹ I 1.070 ha tại Bình Thuận…

Về nhu cầu, trong 11 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp có xu hướng tăng và duy trì ở mức cao, giao động trong khoảng 78-85% ở các khu vực phía Bắc và phía Nam. Tại một số địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh; tỷ lệ lấp đầy đạt mức 95%; cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ và tiềm năng của nhu cầu của phân khúc BĐS khu công nghiệp.

Về giá cho thuê: Do tỷ lệ lấp đầy luôn duy trì ở mức cao bất chấp dịch bệnh nên giá cho thuê tăng trưởng khá tích cực. Theo Bộ Xây dựng, giá cho thuê BĐS khu công nghiệp trong quý II/2022 tiếp tục xu hướng tăng giá, tại phía Bắc tăng 5-12% so với cùng kỳ năm trước và khu vực phía Nam tăng 8-13%. Đà tăng tiếp tục được duy trì trong quý III với mức tăng khoảng 5% so với quý II.

Triển vọng phân khúc BĐS công nghiệp năm 2023

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia cố vấn của Hiệp hội đánh giá, khi thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn điều chỉnh, phân khúc bất động sản công nghiệp nổi lên là một điểm sáng, tạo dựng được niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển tốt, nhất là khi nền kinh tế có triển vọng hồi phục sau đại dịch Covid-19; môi trường đầu tư – kinh doanh được cải thiện, Việt Nam là điểm đến an toàn của thế giới; nhiều hiệp định thương mại tự do được thực thi hiệu quả…

Đối với xu hướng của ngành BĐS công nghiệp nói riêng, dự báo trong giai đoạn 2022-2025 ngành sẽ phát triển theo hai xu hướng chính, gồm: (i) xu hướng phát triển KCN và nhà xưởng xanh, đa dạng, hiện đại, chất lượng cao gắn với nhu cầu tăng dự trữ nguyên liệu sản xuất và hàng hóa gần các điểm tiêu thụ của thương mại điện tử; (ii) sự sôi động của hoạt động M&A để tạo nên KCN quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường BĐS khu công nghiệp, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Dự báo phân khúc BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì được lợi thế tích cực, có triển vọng khả quan nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, môi trường vĩ mô ổn định, hiệu lực của các hiệp định thương mại đầu tư (FTAs) cùng xu thế chuyển dịch đầu tư, chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc và nhu cầu trong nước ngày càng gia tăng. Sự dịch chuyển sản xuất, mở rộng quy mô nhà máy, gia tăng công suất của nhiều tập đoàn công nghiệp hàng đầu thế giới như Panasonic, Sharp, Microsoft, Google, SamSung, Foxconn; LG Display, Oppo, Tập đoàn Lego, Apple, HoYa Coporation, Shin-Etsu Chemical, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, Nikkiso... đã khẳng định vai trò và vị thế của Việt Nam trong quá trình tái cấu trúc chuỗi sản xuất khu vực và toàn cầu. Sự hoàn thiện cơ sở hạ tầng, sân bay, cầu cảng; hạ tầng viễn thông, hạ tầng KCN; sự kết nối hạ tầng tốt giữa các KCN với thị trường sẽ tạo cơ hội cho sự bứt phá của thị trường BĐS khu công nghiệp, đặc biệt là các địa bàn có lợi thế về trung chuyển quốc tế giữa Việt Nam với Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và các nước khu vực ASEAN.

Bên cạnh đó, ngành BĐS công nghiệp phải đối mặt với một số khó khăn, thách thức, gồm:

(i) Thủ tục hành chính trong triển khai, đầu tư, phát triển còn rườm rà, chồng chéo, thời gian thực hiện quá dài tăng thêm chi phí và thời gian, làm giảm hiệu quả dự án đầu tư; việc giải phóng mặt bằng cho các khu công nghiệp mới thành lập còn nhiều vướng mắc, kéo dài;

(ii) Các vấn đề về thực thi pháp luật, nhất là chính sách ưu đãi đầu tư, hoàn thuế với doanh nghiệp chế xuất;

(iii) Phát triển KCN còn dàn trải, tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp còn thấp, lãng phí tài nguyên;

(iv) Mô hình KCN chưa đa dạng (chủ yếu theo mô hình truyền thống);

(v) Chất lượng hạ tầng và kết nối hạ tầng còn hạn chế, thiếu đồng bộ; hạ tầng kỹ thuật KCN còn yếu, cần được cải thiện để đáp ứng ngày càng cao của nhà đầu tư;

(vi) Nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp rất lớn song nguồn cung chưa đáp ứng đủ, điều kiện khu ăn, ở cho công nhân chưa đạt chuẩn (mới có 30% số lao động có chỗ ở ổn định số còn lại phải thuê với điều kiện sống, sinh hoạt rất khó khăn, thiếu thốn, dẫn đến nảy sinh nhiều vấn đề bất cập xã hội; (

(vii) Giá nguyên nhiên vật liệu, chi phí logistics cao ảnh hưởng bất lợi đến tiến độ, chi phí xây dựng KCN và nhà xưởng...

(viii) Vấn đề thiếu hụt nguồn cung lao động chất lượng cao cho các khu công nghiệp, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp - khu kinh tế.

Một số giải pháp

Từ những phân tích trên, có thể hình dung ra những bước khởi đầu và xoay chuyển theo hướng tích cực hơn của thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI “sạch” và chất lượng trong bối cảnh mới, khi việc dịch chuyển chuỗi cung ứng và chuyển dịch sản xuất ngày một rõ ràng hơn, cần hướng đến giải quyết một số vấn đề được đặt ra như sau:

Thứ nhất, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cải thiện mức độ minh bạch cũng như đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý nhằm tạo cơ hội tốt nhất cho các doanh nghiệp trong nước và thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Nhất là việc công khai, minh bạch quy hoạch đất công nghiệp để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng chưa tương ứng với sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp và nhu cầu, xu hướng của các nhà đầu tư. Do đó, các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng nền tảng thông qua thu hút nguồn lực tư nhân và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm. Về mục tiêu, cần định hướng đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đi trước một bước; từng bước hỗ trợ phát triển các loại hình dịch vụ phụ trợ phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh cho nhà đầu tư (ngân hàng, logistics…) và các tiện ích xã hội (nhà trẻ, trường học, bệnh viện...).

Thứ ba, đẩy mạnh tái cấu trúc các khu công nghiệp hiện hữu và phát triển các khu công nghiệp mới gắn với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động; tạo sự liên kết và đồng bộ với các dự án thuộc ngành nghề khác liên quan; trọng tâm là hướng đến giải quyết tốt nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp.

Thứ tư, cần rà soát quy hoạch, ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp ở các vùng kinh tế trọng điểm có đủ điều kiện, còn ngược lại nên giảm, không nên quy hoạch tràn lan gây lãng phí đất đai, nhân lực; có thể từng bước nghiên cứu việc phát triển bất động sản công nghiệp tại những khu vực không có khả năng phát triển nông nghiệp nhưng thuận lợi về giao thông, như khu vực ven biển miền Trung và Nam Trung Bộ….

Thứ năm, trong bối cảnh của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, phát triển bất động sản công nghiệp cần đặc biệt chú trọng những điều kiện nền tảng tạo động lực gắn kết với phát triển kinh tế - xã hội, đặt trong chiến lược dài hạn, bền vững của đất nước. Cần tiếp tục có chiến lược thu hút các dự án công nghệ cao và thân thiện với môi trường; khuyến khích đầu tư vào các dự án năng lượng tái tạo, nông nghiệp công nghệ cao và các thành phố thông minh; tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng công nghệ 4.0 cùng chiến lược thu hút FDI và thúc đẩy liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Để phát triển bền vững, cần giải quyết tốt bài toán cân bằng trong thu hút FDI.

TS. Nguyễn Văn Khôi

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội