Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Công văn 99/2023/CV-HoREA về việc góp ý bổ sung một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Khó từ thu nhập

Về tiêu chí “điều kiện về thu nhập” của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, tại điểm b khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1 Điều 75 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ nhà tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”.

Quy định này có các “lỗ hổng” và cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng “người giàu tranh suất mua nhà ở xã hội” hoặc có “người giàu ở lẫn” trong các chung cư nhà ở xã hội vừa qua.

Trong thực tế, nhiều người làm thêm “nghề tay trái”, mà “nghề tay trái” này lại tạo ra thu nhập cao hơn, thậm chí cao hơn nhiều lần so với thu nhập của “nghề tay phải” thể hiện trên bảng tiền lương, tiền công chính thức. Nên “người này” vẫn hội đủ tiêu chí “điều kiện về thu nhập”, không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân để được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Bởi lẽ, Luật Nhà ở chỉ quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ nhà tiền công, tiền lương”, mà không tính “các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương”.

Rất nhiều người giàu tranh mua nhà ở xã hội. Ảnh minh hoạ

Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho phép miễn thuế thu nhập cá nhân đối với 16 trường hợp, trong đó tại khoản 7 và khoản 8 Điều 4 quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp “7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng…; 8. Thu nhập từ kiều hối”.

Hiệp hội nhận thấy, đối với khoản thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm của người về hưu, già yếu, mất sức lao động, hoặc số tiền kiều hối có giá trị không lớn để cải thiện cuộc sống thì quy định miễn thuế thu nhập cá nhân là rất chính xác và nhân văn, nhưng sẽ không hợp lý khi cho miễn, không đánh thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập rất lớn từ lãi tiền gửi tiết kiệm hoặc từ kiều hối. Ví dụ, ông A gửi tiết kiệm 50 tỷ đồng kỳ hạn 13 tháng với lãi suất tiết kiệm 9%/năm nên cuối năm được nhận lãi tiền gửi 4,5 tỷ đồng. Còn ông B thường xuyên nhận được tiền kiều hối, năm nay Ông A nhận được khoản tiền kiều hối 100.000 USD tương đương 2,4 tỷ đồng.

Căn cứ quy định tại khoản 7 và khoản 8 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì ông A và ông B đều “được miễn thuế thu nhập cá nhân”. Nếu ông A và ông B “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” mà lại có “lòng tham”, thì hai người này lại hội đủ điều kiện “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” và “không thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ nhà tiền công, tiền lương”, mà “thu nhập từ lãi tiền gửi” và “thu nhập từ kiều hối” cũng không phải là “các khoản thu nhập từ nhà tiền công, tiền lương”.

Vì thế, ông A và ông được công nhận là đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội, được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các nguyên nhân trên đây đã dẫn đến tình trạng “người giàu tranh suất mua nhà ở xã hội” hoặc có “người giàu ở lẫn” trong các chung cư nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Ngoài điều kiện về thu nhập được quy định tại điểm b Điều 75 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Hiệp hội đã đề xuất đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “không thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 của các bậc chịu thuế”, thì cần bổ sung thu nhập chịu thuế còn bao gồm “các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương”.

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết sửa đổi Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và khoản 1 Điều 75 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Chỉ đến khi thực hiện hoàn thành Đề án 06 thì lúc đó việc xác nhận điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập mới chính xác được.

Đến điều kiện về nhà ở

Thực tế, các tiêu chí về điều kiện của các đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội tưởng chừng “rất chặt chẽ”, nhưng thực ra là “chưa chặt chẽ” và chưa sát với thực tế cuộc sống và có thể “lách”.

Tại điểm a khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 75 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải chưa được hưởng chính sách hỗ trợ dưới mọi hình thức tại nơi ở và nơi làm việc”.

Theo HoREA, quy định này rất khó kiểm tra trong nhiều năm qua, nhất là đối với người thay đổi nơi làm việc nhiều lần, do chỉ quy định kiểm tra tiêu chí này tại nơi ở và nơi làm việc.

Hiệp hội kỳ vọng trong thời gian tới, sau khi thực hiện hoàn thành Đề án 06 “Phát triển ứng dụng dữ liệu dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn đến năm 2030” thì mới kiểm tra được điều kiện đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải chưa được hưởng chính sách hỗ trợ dưới mọi hình thức tại nơi ở và nơi làm việc”.

Còn nhiều cơ hội để lách luật. Ảnh minh hoạ

Đồng thời, tại điểm a khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 75 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội” hoặc “có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà tối thiểu”.

“Nếu một người nào đó muốn “lách” thì không khó khi “người đó” để cho người thân khác đứng tên dùm sở hữu nhà. Như vậy, “người đó” chứng minh được mình “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” hoặc “có nhà ở, nhưng ở chật””, Công văn nêu rõ.

Cùng với đố, tại điểm a khoản 1 Điều 75 quy định điều kiện của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, làm việc”, nhưng một người cũng có thể chuyển đổi nơi sinh sống, làm việc nhiều lần, nên cần phải được quy định chặt chẽ hơn.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 1 Điều 75 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thành:“a) Điều kiện về nhà ở: Các đối tượng quy định tại khoản 5, 6 và 8 khoản 1 Điều 73 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại các nơi sinh sống, làm việc hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Điều kiện về thu nhập: Các đối tượng quy định tại khoản 5, 6 và 8 khoản 1 Điều 73 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập hoặc thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 của các bậc chịu thuế đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương hoặc các khoản thu nhập chịu thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân…”.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 và khoản 8 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân đối với một số khoản “thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng” hoặc “thu nhập từ kiều hối”.

Cụ thể, “Điều 4. Miễn thuế thu nhập cá nhân (…)7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ; 8. Thu nhập từ kiều hối theo quy định của Chính phủ”.