Gỡ khó cho doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo luật hiện hành, trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, Nhà nước phải thu hồi đất của bên chuyển nhượng để giao đất cho doanh nghiệp, làm phát sinh thủ tục về thu hồi đất, giao đất, xác định lại giá đất.

Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024 khó khăn của các doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án đã được tập trung tháo gỡ. Theo chuyên gia pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Điều 117 quy định, trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì không thu hồi đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu cho doanh nghiệp FDI.

Điều 155 quy định không tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho trường hợp Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Một cách tổng quát, Luật Đất đai 2024 đi theo hướng doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì sẽ được Nhà nước giao đất không qua đấu giá, đấu thầu; không phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của chuyển nhượng).

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, Điều 117 quy định không thu hồi đất của bên chuyển nhượng. Do đó, câu hỏi đặt ra là làm cách nào giao đất cho doanh nghiệp FDI? Liệu có dẫn đến việc thửa đất có hai chủ thể sử dụng?

Để giải quyết trọn vẹn thì lẽ ra Điều 28 dự thảo Luật Đất đai cần ghi nhận doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên kiến nghị này đã không được xem xét, lựa chọn.

Chỉ thu hồi đất để phát triển các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ

Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 được thông qua quy định theo hướng chỉ thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Theo ông Đỉnh, điều này sẽ tiềm ẩn vướng mắc cho những địa phương có mặt bằng phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều (ví dụ các tỉnh miền núi); bởi pháp luật về xây dựng (Nghị định 15/2021) quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải hình thành một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch hoặc phải có quy mô từ 20 héc ta trở lên.

Ở những địa phương này, nếu triển khai các dự án nhà ở có quy mô nhỏ (chưa đủ đáp ứng tiêu chí “khu đô thị”) thì không thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá, đấu thầu mà doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu phải tự thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp ngần ngại, không muốn đầu tư vào những địa phương này.

Để khắc phục, địa phương buộc phải quy hoạch, lập các dự án lớn (để đáp ứng điều kiện của “khu đô thị”, tạo cơ sở thu hồi đất) nhưng do quy mô quá lớn so với nhu cầu thực tế có thể dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm nhà ở bị “tồn kho”, gây hoang hóa, lãng phí đất đai.

Thực tế những năm qua đã chỉ ra rằng với những tỉnh miền núi thì các dự án nhà ở triển khai hiệu quả thường có quy mô nhỏ, dưới 10 héc ta. Tuy nhiên theo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ không được thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu với các dự án dạng này do không đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị đồng bộ.

Vướng mắc thứ hai đối với quy định này được ông Đỉnh chỉ ra là các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết.

Lý do bởi Điều 127 cho phép chủ thể đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhưng riêng trường hợp chuyển mục đích để làm dự án nhà ở thương mại thì phải đang có 100% đất ở hoặc một phần đất ở, một phần đất khác. Trường hợp cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, trường hợp này cơ quan nhà nước cũng không được phép đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu do các khu đất sản xuất kinh doanh trong nội đô đều có quy mô nhỏ, không đủ quỹ đất để bố trí đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không đủ hình thành một đơn vị ở nên cũng không thuộc trường hợp được thu hồi đất.

Nếu cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất sẽ dẫn đến sự phản ứng, không hợp tác của doanh nghiệp đang sản xuất. Trường hợp này dự án rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan và cũng không thể di dời các cơ sở sản xuất khỏi khu vực đô thị.

Thu hồi đất để thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư gặp khó

Theo khoản 31 Điều 79, các dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư thì được bổ sung vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện linh hoạt trong thu hồi đất thực hiện các dự án quan trọng (có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư ở cấp cao).

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, quy định này có thể tránh gây ra hiện tượng “con gà - quả trứng”. Bởi nếu dự án đầu tư kinh doanh thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì sẽ tương ứng với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tương ứng với hai hình thức lựa chọn nhà đầu tư nêu trên thì pháp luật đầu tư đã có quy định về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, theo Điều 31 Nghị định 31/2021, hồ sơ phải bao gồm danh mục dự án thu hồi đất đã được hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua nếu đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu.

Trước khi một dự án được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải thuộc danh mục dự án thu hồi đất, tức là điều kiện tiên quyết là dự án đó phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, không thể có tình huống dự án được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thì được bổ sung vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà ngược lại, dự án phải thuộc trường hợp được thu hồi đất thì mới được nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Vẫn vướng về loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại

Luật Đất đai 2024 đã giữ nguyên quy định hiện hành đối với việc nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác.

Như vậy, các đề xuất của chuyên gia, đại biểu Quốc hội về việc nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp thu hồi đất là được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã không được xem xét.

Theo ông Đỉnh, với quy định tại Luật Đất đai 2024 được thông qua, đối với các trường hợp có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở thì nhà đầu tư không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho dù trong quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất diện tích đất này đã được phê duyệt là dự án nhà ở thương mại.

Tương tự, nhà đầu tư cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất nêu trên để thực hiện dự án.

Vị chuyên gia này cho rằng, điều này là không thực tế vì hiện tại phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Quy định này sẽ dẫn đến hàng loạt các dự án đang bị treo do vướng quy định về việc không có đất ở tiếp tục bị treo, không thực hiện được (theo thống kê cả nước có khoảng 300 dự án đang vị vướng).

Các quy hoạch của Nhà nước cũng bị treo, không thể thực hiện được nếu các dự án này không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Quy định này cũng không đảm bảo được nguyên tắc khuyến khích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất.

Các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết. Nguyên nhân là do cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, trường hợp này cơ quan nhà nước cũng không được phép đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu do các khu đất sản xuất kinh doanh trong nội đô đều có quy mô nhỏ, không đủ quỹ đất để bố trí đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không đủ hình thành một đơn vị ở nên cũng không thuộc trường hợp được thu hồi đất.

Gỡ khó cho hoạt động lấn biển, giao đất, cho thuê đất hình thành từ lấn biển

Theo Điều 190 về hoạt động lấn biển, Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.

Việc giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Theo ông Đỉnh, quy định “giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư” là hợp lý, vì dự án lấn biển có vốn đầu tư rất lớn, đặc biệt là chi phí lấn biển tạo lập quỹ đất.

Do đó, dự án cần giao đất cho nhà đầu tư đồng thời với giao khu vực biển, căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết được phê duyệt; đồng thời phải sớm xác định tiền sử dụng đất cũng như chi phí lấn biển để nhà đầu tư tính toán, quyết định phương án đầu tư.

Trước đây, quy định tách thành hai thủ tục: giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển trước, sau khi hoàn thành lấn biển mới giao đất sẽ chậm trễ thủ tục và khi xác định tiền sử dụng đất theo mặt bằng giá tại thời điểm hoàn thành lấn biển sẽ có giá đất cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Việc quy định Điều 190 về hoạt động lấn biển có hiệu lực sớm từ ngày 01/4/2024 sẽ tạo hành lang pháp lý để Chính phủ sớm ban hành Nghị định về hoạt động lấn biển, tháo gỡ cho các dự án đã và đang triển khai (đặc biệt các dự án có cấu phần lấn biển đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa có hành lang pháp lý cụ thể để giao đất).

Hạn chế cho thuê đất trả tiền một lần

Khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 không cho phép tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Luật chỉ cho phép trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần được lựa chọn thuê đất trả tiền hàng năm; không có chiều ngược lại.

Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là hạn chế thuê đất trả tiền một lần, cơ bản áp dụng thuê đất trả tiền hàng năm. Ngoài các loại đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (có tính thương mại không cao), thì chỉ cho phép đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng mới được thuê đất trả tiền một lần.

Theo ông Đỉnh, quy định này sẽ có tác động rất lớn đối với các doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần nghiên cứu để có phương án kinh doanh hiệu quả, việc thuê đất trả tiền hàng năm đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng để bảo đảm hoạt động đầu tư, có đủ tiền trả tiền thuê đất hàng năm, tránh vi phạm pháp luật đất đai do chậm nộp tiền.

Mặt khác, việc không cho phép thuê đất trả tiền một lần cũng kéo theo rủi ro cho người mua bất động sản cũng như cho Ngân sách nhà nước. Nếu sau khi bán công trình cho người mua, chủ đầu tư phải tiếp tục trả tiền thuê đất sẽ dẫn đến rủi ro cho người mua và cho Ngân sách nhà nước nếu chủ đầu tư lâm vào tình trạng nợ nần, phá sản, không thể nộp tiền thuê đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán công trình cho người mua đồng thời chuyển giao quyền thuê đất thì nhóm người mua (gồm nhiều người) phải liên đới chịu trách nhiệm trả tiền thuê đất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp cũng như rủi ro cho ngân sách nếu một hoặc một số người trong nhóm người mua không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất.

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Pháp luật về đầu tư và pháp luật về đấu thầu hiện nay đều cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt. Bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.

Trong khi đó, nếu yêu cầu điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch xây dựng 1/2000 như Điều 126 Luật Đất đai sửa đổi hiện nay sẽ nảy sinh tình huống sau khi lập đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 thì tiếp tục phải lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 thì mới được tổ chức đấu thầu.

Thứ hai, Điểm d khoản 7 Điều 126 quy định “Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập theo quy định của Chính phủ để thực hiện dự án” là rất hợp lý, vừa chặt chẽ, vừa đảm bảo linh hoạt cho nhà đầu tư. Quy định này phù hợp với Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP); cho phép giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án.

Như vậy, luật hiện hành cho phép nhà đầu tư trúng thầu có thể tự thực hiện dự án hoặc góp vốn thành lập doanh nghiệp dự án, tùy lựa chọn của nhà đầu tư mà cơ quan nhà nước sẽ giao đất cho chủ thể tương ứng. Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì quy định này, ổn định chính sách.

Thứ ba, Điểm d khoản 7 Điều 126 quy định nếu nhà đầu tư không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu. Quy định này không phù hợp với Luật Đấu thầu năm 2023. Các trường hợp hủy thầu đối với lựa chọn nhà đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu năm 2023 không có trường hợp như tại khoản 7 Điều 126 Luật Đất đai 2024. Mặt khác, về mặt lý luận và logic thì hủy thầu là một hành động diễn ra trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư(chưa ký kết hợp đồng dự án). Trong khi đó, mô tả tại khoản 7 Điều 126 Luật Đất đai 2024 tương ứng với giai đoạn triển khai dự án (sau khi đã ký kết hợp đồng dự án) nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu.

Lẽ ra khoản 7 Điều 126 Luật Đất đai 2024 cần tiếp cận theo hướng “chấm dứt hợp đồng dự án theo pháp luật đấu thầu” thay thế cho “hủy kết quả trúng đấu thầu.

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 quy định, điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở là phải “có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt”.

Theo đó, để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì cần có quy hoạch chi tiết. Theo ông Đỉnh, đây vốn là một tình huống “xung đột pháp luật” nảy sinh trong thực tiễn, gây trở ngại cho các địa phương khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Lý do bởi Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 đều quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Vậy nếu chưa tổ chức đấu giá, chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết?

Đề xuất cho phép địa phương tổ chức đấu giá theo chỉ tiêu quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000), tương tự điều kiện tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất đã không được tiếp thu.

Yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt sẽ dẫn đến bất cập trong trường hợp khu đấu đã có sẵn quy hoạch chi tiết do một nhà đầu tư lập (trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt), ví dụ trường hợp khu đất thuộc dự án khu đô thị của một doanh nghiệp đã có quy hoạch chi tiết, sau đó Nhà nước thu hồi lại để đấu giá. Trường hợp này, do quy hoạch chi tiết không phải do cơ quan nhà nước lập nên không được coi là “quy hoạch chi tiết hợp lệ” để tiến hành đấu giá? Cơ quan nhà nước phải hủy bỏ quy hoạch chi tiết cũ và lập, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết mới thì mới được đấu giá quyền sử dụng đất?

Giá khởi điểm để đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất

Việc xác định giá đất khởi điểm để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất được chia thành 2 trường hợp. Nếu thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất (Điều 159).

Nếu thửa đất, khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể (Điều 160).

Quy định này có thay đổi so với pháp luật đất đai hiện hành (quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất luôn là giá đất cụ thể). Việc quy định một số trường hợp được sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đấu giá (do việc xác định giá đất cụ thể sẽ tốn nhiều thời gian hơn), sớm lựa chọn được nhà đầu tư và mau chóng đưa đất vào sử dụng, tăng hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vẫn quy định các trường hợp giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất phải là giá đất cụ thể (trường hợp khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật). Việc tách riêng 2 trường hợp để giữ quy định này là không cần thiết bởi đây là đấu giá quyền sử dụng đất, việc các nhà đầu tư bỏ giá cạnh tranh khi đấu giá sẽ giúp xác định giá trị thực tế theo thị trường của khu đất. Do đó, giá khởi điểm không có ý nghĩa then chốt như trường hợp đất được giao trực tiếp (không qua đấu giá, đấu thầu) hoặc giao cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án.

Việt kiều có quốc tịch Việt Nam được hưởng đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).

Theo ông Đỉnh, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư, thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế; khắc phục tình trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người thân ở trong nước đứng tên; tuy nhiên người được nhờ đứng tên lại đem bán, gây ra tranh chấp.

Tuy nhiên, luật mới vẫn còn tồn tại là chưa thực sự đồng bộ trong sử dụng thuật ngữ giữa Luật Đất đai 2024 với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật quốc tịch Việt Nam 2008.