Ma trận thủ tục pháp lý

Nhìn nhận những vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai dự án bất động sản hiện vẫn còn rất nan giải, TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế quốc dân,ước tính, cả nước có hàng nghìn doanh nghiệp đang gặp khó khăn do pháp lý ách tắc. 

Thông thường, một dự án bất động sản mất ít nhất hai năm để xong thủ tục hành chính nhưng để dự án đến được khâu thi công xây dựng thì cần đến ít nhất năm năm, ông Lượng nhìn nhận.

Nguyên nhân là do sau khâu thủ tục hành chính, dự án còn phải đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng... Đây đều là những công đoạn mất rất nhiều thời gian của các doanh nghiệp.

"Có những dự án chỉ xong được khâu chuẩn bị thủ tục đầu tư, rồi mãi mãi nằm im bất động, không thể triển khai thi công xây dựng do những tắc nghẽn về pháp lý, rất khó để khơi thông", ông Lượng, đồng thời là Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, chia sẻ

Để hoàn thiện hồ sơ pháp lý của một dự án bất động sản, từ khi có ý tưởng đầu tư đến khi mở bán dự án ra thị trường, các chủ đầu tư phải hoàn thiện chín bước quan trọng, tương ứng với chín loại giấy tờ pháp lý mà dự án bắt buộc phải có.

Ông Lượng chia quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý của một dự án bất động sản thành hai giai đoạn, giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện đầu tư.

Theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2024; Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và Khoản 17, Điều 1 Nghị định 148/2020 NĐ-CP, một dự án được xem là đủ điều kiện bán nhà ở hình thái trong tương lai khi có chín loại giấy tờ pháp lý.

Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, dự án trước hết cần có quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, phê duyệt dự án.

Thứ hai là giấy xác nhận ký quỹ đầu tư. Thứ ba là công nhận chủ đầu tư, quyết định nhà đầu tư.

Thứ tư, ở giai đoạn thực hiện đầu tư, dự án cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các chứng tài, nghĩa vụ tài chính đính kèm.

Thứ năm, dự án cần có phê duyệt tổng mặt bằng và phê duyệt 1/500, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được duyệt.

Khi có đầy đủ các giấy tờ này, dự án mới được cấp giấy phép xây dựng. Song song với đó, dự án sẽ được ngân hàng thẩm định để ký bảo lãnh cho vay.

Ở bước thứ tám, sau khi xây dựng xong phần móng và có biên bản nghiệm thu thi công xong phần móng, dự án sẽ được thông báo đủ điều kiện mở bán ra thị trường.

Theo ông Lượng, hiện không nhiều doanh nghiệp có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản. Đó chính là lý do khiến các dự án bị đình trệ, không thể thi công xây dựng, thậm chí đã xây dựng xong và bàn giao cho khách hàng nhưng vẫn không thể cấp được sổ đỏ.

Trong đó, giai đoạn "vàng" trong pháp lý dự án chính là từ khi được công nhận chủ đầu tư đến khi có giấy phép xây dựng. Nhiều dự án tắc ngay từ khâu chuẩn bị, không thể ra được công nhận chủ đầu tư.

Mặt khác, cũng có những dự án được công nhận chủ đầu tư nhưng không đủ tiềm lực tài chính để giải phóng mặt bằng, nhận giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thực hiện dự án, nhà đầu tư phải ký quỹ 20% trên tổng nguồn vốn phát triển, với các dự án nhỏ hơn 20ha và 15% với các dự án trên 20ha.

Theo lý thuyết, số tiền chuẩn bị thủ tục đầu tư là khoảng 5 - 10% tổng vốn phát triển dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, doanh nghiệp mất đến 20%. Như vậy, đến thời điểm dự án có chứng nhận chủ đầu tư, tổng số tiền ký quỹ đã được doanh nghiệp "tiêu hết sạch".

Việc này đồng nghĩa với doanh nghiệp buộc phải huy động vốn từ bên ngoài nếu muốn thực hiện các công đoạn đầu tư tiếp theo như giao đất, giải phóng mặt bằng, vốn tốn rất nhiều chi phí, trước khi dự án xây xong móng và đủ điều kiện mở bán ra thị trường.

Kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi

Theo ông Lượng, sự ách tắc pháp lý trên thị trường bất động sản đã khiến tắc nghẽn nguồn cung, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường.

Lo ngại rủi ro pháp lý, định giá đất đình trệ

Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều nghị quyết, nghị định, văn bản mới để tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường phát triển bền vững. Song, đó mới chỉ là các giải pháp ngắn hạn. Các chính sách nêu trên chỉ là giải pháp tình thế, chưa phải là biện pháp căn cơ lâu dài…

Về lâu dài, Luật Đất đai 2024 với các quy định minh bạch hơn, rõ ràng hơn là điều cần thiết để đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững.

Những vấn đề tồn đọng “chưa thỏa đáng” trước đây đã có phương án giải quyết trong luật mới. Theo đó, người dân, chính quyền và cả doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Một trong 10 điểm mới của Luật Đất đai 2024 được ông Lượng chỉ ra là quy định về 32 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp còn lại, doanh nghiệp phải tự đàm phán để giải phóng mặt bằng với người dân, nhằm đảm bảo công khai, minh bạch.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi đã bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất hàng năm, nhằm định giá đất đai theo nguyên tắc thị trường, tránh lãng phí, thất thoát nguồn lực đất đai, góp phần tạo sự công bằng, bình ổn cho xã hội.

Các dự án cũng không thể thực hiện theo cách "xin - cho" mà buộc phải được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu nhằm đảm bảo minh bạch.

Ông Lượng cho rằng, các quy định mới của luật sẽ dần tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý của thị trường, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Tuy nhiên, luật mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ, giải quyết các vấn đề trong thực tiễn.

Đến nay, luật đã được thông qua nhưng các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn đang tiếp tục chờ nghị định, thông tư hướng dẫn, do đó, thị trường vẫn có “độ trễ” nhất định.