Ngành công nghiệp bất động sản khổng lồ của Trung Quốc đang vướng vào một cuộc khủng hoảng mới có nguy cơ trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trong lịch sử.

Hai năm trước, Tập đoàn phát triển bất động sản China Evergrande ngập trong nợ nần, rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, làm vỡ bong bóng bất động sản trong cả nước và gây ra một chuỗi các nhà phát triển bất động sản vỡ nợ và kinh doanh thua lỗ. Những rắc rối của ngành đã kéo nền kinh tế Trung Quốc đi xuống.

Giờ đây, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc là Country Garden cũng đang phải vật lộn để tồn tại. Không giống như Evergrande bị sa sút do thói quen hoang phí, những rắc rối của Country Garden đến từ việc các nhà đầu tư và người mua nhà rút lui khỏi ngành.

NIỀM TIN CUỐI CÙNG LUNG LAY

Tờ WSJ nhận định, khó khăn tài chính của Trung Quốc có thể tạo ra những vấn đề lớn hơn nhiều cho nền kinh tế và các nhà hoạch định chính sách so với vụ vỡ nợ của Evergrande vào năm 2021. Country Garden tập trung phần lớn dấu ấn to lớn của mình vào các thành phố nông thôn và khu công nghiệp, vốn là động lực tăng trưởng của Trung Quốc trong thời kỳ thuận lợi. Những khu vực đó hiện đang phải vật lộn với nguồn tài chính căng thẳng và làn sóng di cư ngày càng nhanh của cư dân, khiến họ ít có khả năng chống đỡ hậu quả từ sự thất bại của một nhà phát triển bất động sản lớn.

Nền kinh tế Trung Quốc cũng đang gặp khó khăn trên nhiều mặt sau đợt phục hồi ngắn ngủi sau khi mở cửa trở lại sau Covid vào đầu năm nay.

Các nhà kinh tế dự đoán các vấn đề của ngành bất động sản sẽ gây ra một tác động lớn khác đến niềm tin của người tiêu dùng và kéo dài thời kỳ suy thoái kéo dài trong lĩnh vực bất động sản. Bất động sản và các ngành liên quan đóng góp khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc.

Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Đại học Harvard cho biết: “Toàn bộ ngành đang gặp khó khăn”, đồng thời cho biết thêm rằng vấn đề này đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố vừa và nhỏ. Ông nói thêm, việc xây dựng quá mức trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở và sẽ cần phải có sự điều chỉnh trên thị trường bất động sản. “Làm thế nào để ngăn chặn người dân Trung Quốc rơi vào trạng thái hoảng loạn vì phần lớn tài sản của họ có thể sụp đổ? Điều đó không hề dễ dàng”, Rogoff nói.

Tính đến ngày 30/6, Country Garden đã tham gia vào hơn 3.000 dự án bất động sản bao gồm hàng triệu ngôi nhà. Công ty này gánh trên vai khoản nợ tương đương 186 tỷ USD, bao gồm cả những ngôi nhà đã bán nhưng chưa giao, tiền nợ nhà cung cấp, nợ ngân hàng và trái phiếu. Hầu hết các nghĩa vụ đó sẽ đến hạn trả trong vòng một năm tới.

Công ty đã báo cáo khoản lỗ kỷ lục trong nửa đầu năm lên tới 7 tỷ USD sau khi ghi giảm giá trị của một số hoạt động phát triển bất động sản và các tài sản khác.

Tháng trước, nhà phát triển bất động sản này đã không hoàn thành khoản thanh toán lãi 22,5 triệu USD cho hai lô trái phiếu bằng đôla Mỹ, nhưng đã gom đủ tiền mặt trước khi kết thúc thời gian ân hạn 30 ngày để tránh vỡ nợ. Các chủ nợ của Country Garden ở Trung Quốc đại lục đã cho phép họ gia hạn thanh toán đối với một số khoản nợ bằng đồng nhân dân tệ, giúp nhà phát triển có thêm thời gian để giải quyết các vấn đề thanh khoản.

Doanh số bán nhà mới theo hợp đồng của Country Garden trong tháng 8 đã giảm 70% so với một năm trước đó, tương đương 1,1 tỷ USD. Các nhà phân tích cho biết nếu doanh số bán hàng không phục hồi, nhà phát triển này có thể sẽ rơi vào tình trạng vỡ nợ.

Country Garden được thành lập vào những năm 1990 bởi Yeung Kwok Keung, 68 tuổi, lớn lên trong một gia đình có 8 anh chị em tại một ngôi làng ở tỉnh Quảng Đông, miền nam Trung Quốc. Một ngôi nhà nhỏ làm bằng gạch, với những thân cây trên tường đỡ lấy mái kim loại, tọa lạc tại trụ sở chính của công ty - một bản sao kích thước thật của văn phòng ban đầu. Một tấm biển gần đó viết: “Nếu không có một Trung Quốc hùng mạnh, Country Garden ngày nay sẽ không tồn tại”.

Vào giữa những năm 2000, công ty đã xây dựng các dự án nhà ở bao gồm nhà phố, chung cư và các khu phát triển phức hợp trên khắp đất nước. Họ cũng sở hữu và điều hành các khách sạn.

Yeung đã nghỉ hưu vào tháng 3. Con gái của ông là Yang Huiyan, 41 tuổi lên làm chủ tịch công ty.

Country Garden mở rộng qua nhiều năm với trọng tâm là các thành phố nhỏ hơn. Các nhà nghiên cứu chia hơn 600 thành phố của Trung Quốc thành các cấp dựa trên tổng sản phẩm quốc nội, quy mô và mật độ dân số cũng như các yếu tố khác. Các thành phố giàu có nhất, như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến, nằm ở hạng nhất. Những người ở tầng thứ năm được coi là nghèo nhất.

Country Garden được hưởng lợi từ chương trình tái phát triển của Trung Quốc tại các thành phố cấp thấp hơn bắt đầu từ năm 2015, chương trình này cung cấp cho người dân những ngôi nhà mới hoặc tiền mặt để mua chúng. Công ty cũng tiếp thị và bán căn hộ ở khu vực nông thôn cho những người sống ở các thành phố lớn hơn, đắt đỏ hơn.

Năm 2016, doanh số theo hợp đồng của nhà phát triển đã tăng hơn gấp đôi và đạt hơn 500 tỷ nhân dân tệ, tương đương hơn 69 tỷ USD theo tỷ giá hối đoái hiện hành, cho mỗi năm trong vòng 5 năm.

Khi Country Garden gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ vào tháng trước, “điều đó đã làm lung lay niềm tin còn sót lại trên thị trường”.

Country Garden đã mua hơn 3.000 lô đất trong thập kỷ qua để xây nhà. Theo phân tích về hồ sơ bán đất của nhà phát triển trên Wind, chúng bao gồm các lô đất ở tất cả các thành phố cấp ba của Trung Quốc, 86% thành phố cấp 4 của đất nước và 44% thành phố cấp 5. Trong khi đó, Evergrande có đất ở khoảng 1/3 số thành phố cấp 4 và 12% thành phố cấp 5 của Trung Quốc.

Công ty nói với các nhà đầu tư rằng các dự án mà họ triển khai ở các thành phố cấp thấp hơn mang lại lợi tức đầu tư cao hơn nhiều so với các dự án ở các thành phố giàu có hơn.

Tại Thiều Quan, thành phố công nghiệp hạng 4 ở tỉnh Quảng Đông phía nam Trung Quốc với khoảng 3,4 triệu dân, Country Garden có 4 khu dân cư lớn nằm trong số 100 dự án hàng đầu trên toàn quốc vào năm ngoái. Khu lớn nhất được thiết kế để có hàng nghìn căn hộ, một khách sạn, một vài trường mầm non và một số phòng khám. Một căn hộ ba phòng ngủ rộng 140m2 ở đó gần đây được rao bán với giá chỉ dưới 100.000 USD.

Chính quyền các tỉnh và thành phố trước đây thu được phần lớn doanh thu từ việc bán đất cho Country Garden và các nhà phát triển tư nhân khác hiện đang cảm thấy khó khăn do giao dịch sụt giảm.

Một số tỉnh, thành yếu hơn đang phải vật lộn với gánh nặng nợ. Ở nhiều thành phố nghèo hơn, thu nhập của người dân thấp hơn và kém ổn định hơn, đồng thời ngân sách và tài chính của chính quyền địa phương bị căng thẳng hơn. Doanh số bán và giá nhà đã giảm mạnh hơn ở những khu vực yếu hơn của đất nước so với các thành phố giàu có như Bắc Kinh và Thượng Hải.

TƯƠNG LAI RA SAO

“Country Garden đồng nghĩa với câu chuyện đô thị hóa và nhà ở trên thị trường đại chúng của Trung Quốc”, các nhà phân tích từ Barclays cho biết trong một ghi chú vào tháng 9, đồng thời nói thêm rằng công ty này không có nhiều nợ như Evergrande và được nhiều người kỳ vọng sẽ sống sót qua thời kỳ suy thoái nhà ở. Họ nói thêm rằng khi Country Garden gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ vào tháng trước, “điều đó đã làm lung lay niềm tin còn sót lại trên thị trường”.

Michelle Lam, nhà kinh tế Trung Quốc tại Société Générale cho biết: “Các hộ gia đình Trung Quốc không còn coi nhà ở là một khoản đầu tư an toàn nữa”. Bà cho biết các nhà phát triển do tư nhân điều hành hiện chiếm 1/3 tổng doanh số bán nhà ở Trung Quốc.

Vào năm 2022, vụ vỡ nợ của Evergrande đã tạo ra một phản ứng dây chuyền trên thị trường nhà đất khiến hàng chục nhà phát triển khác phải suy sụp, bao gồm cả Sunac China, một trong ba công ty tư nhân lớn nhất.

Các nhà đầu tư và ngân hàng rút lui, và một cuộc khủng hoảng niềm tin bắt đầu lan rộng khắp thị trường. Đầu năm, Country Garden là một trong số ít công ty bất động sản vẫn có thể bán khoản nợ bằng đôla Mỹ. Họ cho biết tình hình tài chính của mình rất mạnh và bày tỏ sự tin tưởng rằng có thể chịu được sự suy thoái.

Khi tình trạng bất động sản của đất nước ngày càng sụt giảm, chính quyền Trung Quốc vào giữa năm ngoái đã thúc đẩy Country Garden và một số nhà phát triển tư nhân khác bằng cách giúp họ đảm bảo nguồn vốn và hỗ trợ việc bán trái phiếu trong nước. Đến mùa thu, các nhà đầu tư lại chuyển sang xu hướng giảm giá và trái phiếu của Country Garden lao dốc đến mức rất khó khăn.

Country Garden và các đơn vị trực thuộc bắt đầu bán tài sản để huy động tiền mặt, bao gồm bán cổ phần trong một trung tâm thương mại ở thành phố Quảng Châu cho chuỗi nhà hàng nổi tiếng với món cá muối và bán cổ phần tại Asian Games City Quảng Châu nổi tiếng, một khu phức hợp nhà ở nổi tiếng được xây dựng cho Đại hội thể thao châu Á 2010, cho một nhà phát triển nhà nước.

Cuối năm 2022, Trung Quốc đưa ra kế hoạch 16 điểm mới nhằm vực dậy thị trường nhà ở. Các ngân hàng quốc doanh đưa ra cam kết cung cấp tín dụng dồi dào cho một nhóm “nhà phát triển kiểu mẫu”, trong đó có Country Garden. Các nhà đầu tư tăng giá trái phiếu và cổ phiếu, tạo điều kiện cho nhà phát triển huy động vốn trở lại ở Hồng Kông.

Việc đất nước mở cửa trở lại cũng giúp doanh số bán nhà trên toàn quốc tăng mạnh. Giá này đã tăng vài tháng vào đầu năm nay, khiến các giám đốc điều hành của Country Garden lạc quan rằng thời kỳ tồi tệ nhất đã qua.

Vào tháng 4, Yang Huiyan, chủ tịch của Country Garden, cho biết trong báo cáo thường niên của nhà phát triển rằng bà cảm thấy “gánh nặng trách nhiệm” trong việc lèo lái công ty vượt qua quá trình chuyển đổi trên thị trường bất động sản từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang giai đoạn ổn định.

Chủ đầu tư tiếp tục mua đất trong các cuộc đấu giá công khai, báo hiệu niềm tin rằng thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất đã qua.

Hóa ra không phải vậy. Doanh số bán nhà lại bắt đầu sụt giảm trong cùng tháng đó và tiếp tục giảm. Các nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của công ty.

Tháng trước, nhà phát triển này đã nói với các nhà đầu tư rằng có sự không chắc chắn về khả năng tiếp tục hoạt động của họ, nhưng công ty sẽ không từ bỏ. Công ty cũng cho biết ưu tiên của họ là hoàn thiện và giao những ngôi nhà đã bán trước. Điều đó có thể giúp giải phóng tiền mặt hiện đang bị khóa trong tài khoản ký quỹ, cho phép số tiền này được sử dụng để trả nợ.

Trong khi đó, vào giữa tháng 8, China Evergrande đã nộp đơn xin phá sản theo chương 15 tại New York, tiến gần hơn đến đích của một trong những đợt tái cơ cấu nợ lớn nhất và phức tạp nhất thế giới. Cổ phiếu của công ty đã tiếp tục giao dịch vào ngày 28/8 sau khi bị đình chỉ trong 19 tháng. Tuy nhiên, ngay trong ngày giao dịch trở lại đầu tiên, cổ phiếu công ty đã sụp đổ 79%.

Chính quyền Trung Quốc gần đây đã tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân mua nhà nhằm thúc đẩy doanh số bán hàng. Họ đã mở rộng định nghĩa về người mua nhà lần đầu, một danh mục đi kèm với các đặc quyền và trợ cấp bổ sung, đồng thời giảm tỷ lệ trả trước cho lần mua nhà thứ nhất và thứ hai của mọi người.

Điều đó đã thu hút những người mua nhà tiềm năng quay trở lại các phòng trưng bày bất động sản ở Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố hàng đầu khác. Ting Lu, giám đốc Nomura cho biết: “Vào cuối chu kỳ này, doanh số bán hàng ở các thành phố lớn sẽ ổn định và thậm chí tăng trở lại, nhưng kịch bản tốt nhất đối với nhiều thành phố vừa và nhỏ chỉ là doanh số bán bất động sản của họ không giảm thêm nữa”.

Yao Yu, người sáng lập YY Rating, một công ty nghiên cứu tín dụng Trung Quốc cho biết ngay cả khi Country Garden tránh được việc vỡ nợ, quy mô của công ty vẫn sẽ phải giảm đáng kể. Ông cho rằng doanh số bán hàng tiếp tục sụt giảm là điều khó tránh khỏi. Ông nói: “Thời đại của các nhà phát triển bất động sản tư nhân khổng lồ của Trung Quốc đã kết thúc”.