Để hiểu rõ hơn quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, được nêu tại Khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi giới thiệu bài phân tích về những bất cập của chính sách và bất lợi đối với người tiêu dùng, đồng thời gợi ý hướng sửa đổi của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA).

Kinh nghiệm thế giới và thực tiễn tại Việt Nam về giao dịch bất động sản

Trước hết, theo tôi nghiên cứu ở các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Đồng thời, người làm “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, điển hình là tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”). Nhân viên môi giới được mở “Văn phòng môi giới” nhưng không gọi là “sàn giao dịch bất động sản”.

Trong lúc, thực tiễn của nước ta tuy đã có hơn 300.000 môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”.

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Những “bất cập” khi quy định giao dịch bất động sản qua sàn

Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

Trong lúc, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, “sàn giao dịch” cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải “bình đẳng” với nhau.

Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc “sàn giao dịch” được “đặc lợi” khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp “phí môi giới” này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn), mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm.

“Sàn giao dịch” còn có thể “vô tình (!)” chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư: Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

“Sàn giao dịch” còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng”: Bởi lẽ, nhờ “đặc quyền” tiếp cận khách hàng nên sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng”, mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn tiếp cận được, mà trong nền kinh tế thị trường (bao gồm thị trường bất động sản) có một nguyên lý là “Ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua”.

Người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà không nắm được khâu bán hàng, phân phối hàng hoá, sản phẩm ra thị trường thì luôn luôn chịu thua thiệt do không nắm được nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường, nên người sản xuất cũng không thể sản xuất sản phẩm phù hợp với thị trường, không thể tham gia chế biến sâu trong chuỗi cung ứng, ví dụ: Nước ta đứng nhất nhì thế giới về sản xuất cà phê hạt, nhưng chỉ chiếm khoảng 2-3% lợi nhuận của chuỗi cung ứng cà phê toàn cầu.

Do vậy, khi “cắt đứt” khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản thì chủ đầu tư dự án bị “tách” khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người “làm thuê trở lại” cho “Ông môi giới” và “sàn giao dịch bất động sản” và chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu của “lợi ích nhóm”, đó là “nhóm các sàn giao dịch bất động sản” dẫn đến hệ quả là môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.

Từ những phân tích trên, tôi đề nghị Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”:

Luật Đất đai không cần thiết quy định phương thức giao dịch quyền sử dụng đất phải thông qua hoặc không phải thông qua sàn giao dịch, mà chỉ cần quy định việc giao dịch quyền sử dụng đất “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” là đủ.

Bởi, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA