Bất chấp giao dịch thấp, giá bất động sản tiếp tục neo cao

Hãng tư vấn thị trường bất động sản CBRE cho biết mặc dù số lượng căn bán được tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã có sự cải thiện từ quý 3/2023 nhưng vẫn ở mức rất thấp so với các năm trước.

Trong khi đó, giá bán căn hộ vẫn neo ở mức cao với giá bán trung bình trong quý 3/2023 tại Hà Nội là 2.163 USD/m2 (tăng 14,6% so với cùng kỳ) và tại TP.Hồ Chí Minh là 2.490 USD/m2 (giảm 1,7% so với cùng kỳ). Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp (từ 2.000 - 4.000 USD/m2) chiếm 75% tổng nguồn cung mới tại Hà Nội và chiếm 84% tại TP.Hồ Chí Minh trong năm 2023.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, dữ liệu của hãng tư vấn JLL cho thấy, nguồn cung và số lượng bán nhà liền thổ tại phía Nam (TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng mạnh trong quý 3/2023, nhưng lại vẫn chưa cải thiện tại phía Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc).

Đáng chú ý, giá bán nhà liền thổ vẫn tiếp tục xu hướng tăng với mức tăng lên đến 16,1% tại phía Nam (đạt 4.881 USD/m2) và tăng nhẹ 0,7% tại phía Bắc (đạt 6.032 USD/m2).

Theo đánh giá của hãng chứng khoán ACB Securities (ACBS), thị trường bất động sản sẽ tiếp tục dần phục hồi trong năm 2024 khi lãi suất dự kiến duy trì ở mức thấp; cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh trên cả nước; và tốc độ đô thị hoá cao.

Đồng thời, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) bỏ quy định dành 20% diện tích đất dự án để phát triển nhà ở xã hội sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giúp tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường, bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà nhiều hơn, hạn chế các doanh nghiệp yếu kém tham gia thị trường, giúp quá trình phục hồi của thị trường diễn ra bền vững.

Lãi ròng của Tập đoàn Nam Long và Nhà Khang Điền dự kiến bật tăng mạnh

Theo ACBS, định giá một số cổ phiếu bất động sản hiện nay đang ở vùng giá hấp dẫn. Trong đó, kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (Tập đoàn Nam Long, cổ phiếu NLG) và Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (cổ phiếu KDH) dự kiến sẽ phục hồi mạnh trong năm nay.

ACBS cho biết: "Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản dân cư thường tăng trưởng rất sớm khi doanh số cải thiện và đạt đỉnh khi ghi nhận doanh thu. Do đó, doanh số bán hàng của doanh nghiệp là chỉ số cần theo dõi sớm để xác nhận xu hướng tăng giá của cổ phiếu bất động sản".

Đối với Tập đoàn Nam Long, doanh số bán hàng đã có dấu hiệu phục hồi khi tỷ lệ hấp thụ của các đợt mở bán mới ở mức khá tốt. ACBS hiện dự phóng doanh số bán hàng năm 2024 của tập đoàn này ở mức gần 6.000 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2023.

Tập đoàn Nam Long hiện đang tập trung vào phân khúc sản phẩm bình dân và trung cấp phù hợp với nhu cầu ở thực thông qua 3 dòng sản phẩm chính là dòng căn hộ Ehome/EhomeS với giá bán từ 1 - 1,7 tỷ đồng/căn, dòng căn hộ Flora với giá bán từ 2,7 - 4 tỷ đồng/căn, và dòng nhà phó Valora với giá bán từ 3,7 tỷ đồng/căn.

Đáng chú ý, các hoạt động phát triển sản phẩm của Tập đoàn Nam Long gần như không gặp khó khăn về mặt pháp lý do triển khai giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Bên cạnh đó, tập đoàn này đang nghiên cứu 06 dự án nhà ở xã hội mới với tổng diện tích gần 47 ha tại Đồng Nai, Cần Thơ, và Hải Phòng.

ACBS dự phóng doanh thu năm 2024 của Tập đoàn Nam Long đạt hơn 6.300 tỷ đồng và lãi ròng đạt 845 tỷ đồng, lần lượt tăng 98% và tăng 74% so với năm 2023 nhờ bàn giao tại các dự án Southgate, Akari, Mizuki, Izumi, và Cần Thơ, cùng với đó là ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước với giá trị 663 tỷ đồng.

Đối với Nhà Khang Điền, nhờ nguồn cung mới khan hiếm và các gói hỗ trợ tài chính ưu đãi nên dự án Privia của Nhà Khang Điền được mở bán trong quý 4/2023 đã đạt tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

ACBS đánh giá Nhà Khang Điền sẽ tiếp tục hưởng lợi từ tình trạng khan hiếm nguồn cung mới của phân khúc nhà liền thổ tại TP.Hồ Chí Minh. Các dự án của doanh nghiệp này có ưu điểm nổi bật là pháp lý minh bạch cùng uy tín của chủ đầu tư đã được chứng minh qua loạt dự án. Đồng thời, tình hình tài chính của Nhà Khang Điền đang được cải thiện tích cực với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu thấp hơn đáng kể so với mức trung bình ngành.

Dự báo trong năm nay, Nhà Khang Điền có thể ghi nhận hơn 4.000 tỷ đồng doanh thu và 1.100 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng 91% và tăng 50% so với năm 2023, nhờ bàn giao tại các dự án Privia, Clarita, Emeria, và Classia. Trong đó, Nhà Khang Điền đã hoàn tất việc chuyển nhượng 49% vốn tại dự án Clarita và Emeria cho đối tác Keppel.