Sốt giá do tâm lý "sợ tăng giá"

Quan sát thị trường bất động sản từ cuối năm 2023, đầu năm 2024, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận thấy đang có những cơn sốt nhỏ ở phân khúc căn hộ.

Theo bà Hằng, tại nhiều khu vực, dự án, giá bán thay đổi từng ngày. Nguồn cung khan hiếm suốt một thời gian dài, cùng với tâm lý sợ giá nhà tiếp tục tăng cao đã khiến khách hàng có xu hướng đẩy nhanh tốc độ quyết định xuống tiền hơn so với thời gian trước.

Đa số những người có ý định mua nhà ở thời điểm hiện tại đều chốt căn rất nhanh, thay vì mất thời gian dài để cân nhắc, chờ đợi giá giảm hay tiếp tục tìm kiếm những căn hộ phù hợp hơn.

Số liệu từ Savills Việt Nam cũng cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội có sự cải thiện rõ rệt trong quý đầu năm với 5.308 căn hộ bán được, tăng 74% theo quý và 99% theo năm.

Căn hộ hạng B chiếm 88% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 45%. Giá sơ cấp trên thị trường đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Cùng với đà tăng giá của phân khúc chung cư, thị trường Hà Nội ngày càng thiếu hụt các sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và được bán hết.

Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Đặc biệt, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 49% thị phần của thị trường. Trong khi đó, kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của căn hộ bình dân giảm 47% mỗi năm.

Trên thị trường thứ cấp, các hoạt động mua bán cũng diễn ra rất sôi động. Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm, đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng mạnh.

Các sản phẩm thứ cấp có ưu điểm hơn phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn. Giá sơ cấp trung bình trên thị trường hiện cao hơn 40% so với giá thứ cấp.

Lực cầu đầu tư đẩy giá nhà tăng mạnh

Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục "leo đỉnh", bà Hằng cho rằng, trước hết là do nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Trong quý I vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn.

Các giai đoạn tiếp theo của tám dự án hiện tại đã cung cấp 3.100 căn, chiếm 76% thị phần và 24% còn lại đến từ dự án Lumière EverGreen.

Mặc dù đã có sự cải thiện, song số lượng nguồn cung này vẫn ở mức rất thấp. Nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 12.928 căn tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

Trong khi nguồn cung căn hộ giữ ở mức thấp trong suốt một thời gian dài thì ở phía nguồn cầu, bên cạnh nhu cầu mua nhà của người dân bị dồn nén trong suốt một thời gian dài, thị trường còn đón nhận một lượng cầu mới từ phía các nhà đầu tư. Điều này càng khiến nguồn cầu trên thị trường tăng mạnh.

Theo bà Hằng, nếu như trước đây, tâm lý của các nhà đầu tư thường xem chung cư là "tiêu sản", họ không lựa chọn phân khúc này để xuống tiền, thì hiện nay, quyết định của họ đã thay đổi hoàn toàn.

Các nhà đầu tư coi các dòng sản phẩm căn hộ tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc, kinh tế, xã hội phát triển chính là một loại tài sản. Các căn hộ này không chỉ có thể cho thuê sinh lợi mà còn tăng giá mạnh mẽ theo thời gian.

Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi ngân hàng ở mức thấp, các kênh đầu tư khác như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng không thuyết phục và mang lại lợi nhuận thực sự, chung cư càng trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn trên thị trường.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư từ các phân khúc bất động sản khác đã quay về lựa chọn chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội để xuống tiền. Sự tham gia của các nhà đầu tư chính là một trong những yếu tố làm tăng mạnh nguồn cầu cho thị trường, góp phần tiếp tục đẩy giá căn hộ.

Trước nguồn cầu rất lớn của thị trường, bà Hằng cho rằng, thực tế các giao dịch sôi động là "thật" và mức giá tăng cũng là "tăng thật". Thị trường căn hộ Hà Nội chưa có dấu hiệu của bong bóng và sốt giá ảo.

Tuy nhiên, "mặc dù người mua nhà đang có tâm lý sợ tăng giá, song họ không mua bằng mọi giá", bà Hằng nhấn mạnh và cho rằng, các dự án có mức giá cao nhưng chất lượng, vị trí không tương xứng sẽ không được người mua nhà lựa chọn.

Trong khi đó, những dự án có mức giá hợp lý, tiện ích đồng bộ, nhưng ở khu vực xa trung tâm lại có thể có thanh khoản tốt. Nhiều khách hàng không ngại yếu tố vị trí sẽ quyết định mua nhà ở các dự án này.

Trong thời gian tới, vị chuyên gia này cho rằng, các dự án cơ sở hạ tầng lớn có thể cung cấp các sản phẩm có giá cả phải chăng hơn cho thị trường.

Theo bà Hằng dự báo, các dự án tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Sự cải thiện của cơ sở hạ tầng, các sản phẩm có giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố quyết định thành công cho thanh khoản của các dự án.

Trong năm 2024, 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 12.300 căn hộ ra thị trường. Căn hộ hạng B sẽ chiếm 87% thị phần.

Bên cạnh đó, các các quận/huyện xa trung tâm như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh sẽ tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung, đóng góp 82% thị phần của thị trường.

Nhìn trong dài hạn, bà Hằng cho rằng, các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường phát triển, gia tăng về nguồn cung.

Điều này sẽ góp phần khiến giá căn hộ hạ nhiệt trong thời gian tới. Từ năm 2025 trở đi, sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán ra thị trường.