Thị trường bất động sản đang dần phục hồi trở lại sau cơn khủng hoảng, nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tăng trở lại. Dù vậy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng.

CHÊNH LỆCH NGUỒN CUNG Ở 2 ĐẦU CẦU

Báo cáo mới đây của Chứng khoán Shinhan (Shinhan Securities) cho biết, nguồn cung mới thị trường nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ ở Hà Nội và TP.HCM, với các con số khởi sắc hơn so với quý 1/2024.

Cụ thể, tại TP.HCM, số lượng căn hộ mở bán mới quý 2/2024 đạt 1.200 căn, gấp 2,4 lần quý 1, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của 2 dự án The Aurora và Eaton Park.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội quý 2 bứt phá hơn với 8.500 căn hộ được chào bán, gấp 3,6 lần quý 1/2024, chủ yếu từ 2 đại đô thị của Vinhomes là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

“Về lượng tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội chỉ tính riêng quý 2 gần bằng cả năm 2023, cho thấy nhu cầu tiêu thụ tại Hà Nội đã bắt đầu quay lại. Còn TP.HCM có sự phục hồi chậm hơn do thủ tục phê duyệt dự án bị chậm trễ và địa phương chưa tìm được đơn vị thực hiện công tác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp”, Shinhan Securities đưa ra.

Đáng chú ý, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị thế top 2 lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Xét 7 tháng đầu năm 2024, tổng vốn đầu tư bất động sản đạt 2,87 tỷ USD, tăng 78%, tương ứng với 16% tổng vốn đầu tư đăng ký, chỉ xếp sau công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 12,65 tỷ USD, chiếm 70,3%.

Tuy nhiên, về tín dụng cho bất động sản Shinhan Securities cho rằng chưa có chuyển biến tích cực dù lãi suất thuận lợi. Tính đến ngày 31/5, tín dụng toàn nền kinh tế đạt 3,02 triệu tỷ đồng, tăng 4,61% so với hồi đầu năm. Theo mục đích sử dụng, tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt 1,21 triệu tỷ đồng, tăng 10,29%, trong khi tín dụng cho tiêu dùng bất động sản tăng chậm hơn đạt 1,81 triệu tỷ đồng, tăng 1,15%.

“Sự tăng trưởng thấp của tín dụng tiêu dùng bất động sản cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn còn yếu bởi nhiều yếu tố không thuận lợi như kinh tế ảm đạm tác động đến tâm lý, nhu cầu thị trường; và cung cấp sản phẩm chủ yếu ở phân khúc cao và trung cấp, trong khi nhu cầu mua ở thực nằm ở phần khúc bình dân”, báo cáo nhận định.

Dù vậy, nói về triển vọng ngành bất động sản nửa cuối năm 2024, Shinhan Securities vẫn giữ nguyên quan điểm thị trường sẽ bước vào pha hồi phục từ nửa cuối năm 2024. Nhờ sự kì vọng vào việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hoàn thiện các bộ Luật liên quan đến thị trường bất động sản và lãi suất được duy trì ở mức hấp dẫn.

Theo Shinhan Securities, việc thi hành sớm và đồng loạt góp phần tháo gỡ những chồng chéo của các văn bản Luật trước đây lên dự án; tạo sự minh bạch, rõ ràng để địa phương có thể hiểu và thực thi pháp luật, từ đó tạo tâm lý tích cực cho các cán bộ, chủ đầu tư và người mua nhà, giúp khơi thông và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2024.

Do đó, các doanh nghiệp địa ốc có nguồn vốn mạnh, quỹ đất lớn và sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng có thể hưởng lợi trong thời gian tới khi chi phí phát triển dự án dự kiến gia tăng, quỹ đất còn hạn chế và quy định về vốn phát triển dự án chặt chẽ hơn.

DOANH NGHIỆP VẪN LOAY HOAY VỚI BÀI TOÁN VỐN

Đưa ra quan điểm về sức khoẻ doanh nghiệp bất động sản, tại một hội thảo vừa diễn ra, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... Nhưng, thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

“Điều hiển nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường, càng trở nên kiệt quệ hơn”.

Những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Do vậy để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, theo vị Phó Chủ tịch VARS, về phía Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Đảm bảo tính “tương thích” giữa ba bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp “lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”.

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện. Đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

“Hơn hết, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm để sử dụng, ít mang tính đầu tư, đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường”, ông Khánh đưa ra đề xuất.