Hiện nay, thanh khoản trên thị trường bất động sản còn khá thấp , nhưng giá bất động sản đang ở mức cao, đặc biệt là phân khúc chung cư có nhu cầu ở thực lớn.

GIÁ NHÀ TĂNG CHÓNG MẶT

Báo cáo quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá căn hộ TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Tại TPHCM, số lượng căn hộ mở bán mới trong 10 tháng vừa qua đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong quý 3 vừa qua là đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông. Hầu hết dự án có giá bán trên 45 triệu đồng/m2.

Giá trung bình căn hộ TP.HCM đang ở mức gần 50 triệu đồng/m2 và có thể sẽ tiếp tục tăng trong các năm tới đây khi giá đất và chi phí xây dựng leo thang. Các chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định, mức độ quan tâm tìm mua căn hộ TP.HCM vẫn tăng trưởng tích cực trong 3 năm qua và hầu như chỉ giảm trong thời điểm dịch bệnh.

Với thị trường cho thuê, trong khi các phân khúc trên sụt giảm mức độ quan tâm 13 - 28% thì chung cư vẫn tăng trưởng 6%. Lợi nhuận đầu tư cộng gộp với căn hộ TP.HCM cho thuê đạt 26%.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Hiện, phân khúc này chiếm tỷ lệ cao về nhu cầu mua với nhóm đầu tư dài hạn và ở thực. Vì vậy, không bất ngờ khi căn hộ vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt trên thị trường dù giá ngày càng cao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá chung cư đang tăng cao đến từ nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân chủ yếu nhất chính là việc thiếu nguồn cung.

Ví dụ, tại thị trường Hà Nội trong mấy quý vừa qua, không có nhiều dự án chung cư mới trong nội đô được triển khai, nên phân khúc sôi động nhất với loại hình căn hộ chung cư vẫn là hàng cũ, mua đi, bán lại ở thị trường thứ cấp. Một số dự án mới đang triển khai thì chủ đầu tư còn chưa mở bán, một số dự án thì ngưng trệ.

Chủ tịch VARS cho rằng, yếu tố đẩy giá chung cư, đặc biệt chung cư phía trung tâm tăng mạnh nằm ở nguồn cầu. Hiện nay, sức cầu đối với loại hình nhà ở thực trong dân vẫn rất lớn, khi cầu còn cao, thì việc giá tăng là điều dễ hiểu.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.

CÒN NHIỀU ÁP LỰC

Ở bức tranh rộng hơn, trong ngắn hạn, các chuyên gia Savills cho rằng thị trường nhà ở sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong năm tới do vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến nay.

“Tuy nhiên, thị trường nhà ở dự kiến sẽ có sự phục hồi dần dần nhờ các nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản”, Phó giám đốc Savills đưa ra ý kiến.

Theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM, các yếu tố đang ảnh hưởng đến thị trường có thể sẽ tiếp diễn vào năm tới như khó khăn về dòng tiền và áp lực trả nợ trái phiếu của các chủ đầu tư, thanh khoản thấp, tâm lý người mua bị ảnh hưởng.

Bà Giang cũng cho rằng, với vai trò là trung tâm kinh tế của khu vực phía Nam, nơi có nguồn cầu nhà ở lớn, bất động sản TP.HCM sẽ phục hồi trước, sau đó mới đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Ở góc độ nguồn cung, vị Phó giám đốc đưa ra cho biết, nguồn cung dự kiến phục hồi dần từ năm sau cũng được kỳ vọng là động lực lớn cho thị trường trong năm tới. Một số dự án tại TP.HCM hiện nay cũng cung cấp gói thanh toán kéo dài 24 tháng với chỉ 20% giá trị hợp đồng mua bán ban đầu.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung tương lai tại TP.HCM sẽ có hơn 16.000 căn hộ và hơn 2.000 căn biệt thự, nhà phố. Các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai với quỹ đất lớn sẽ có hơn 6.000 căn biệt thự, nhà phố và hơn 9.000 căn hộ.

Còn ở khía cạnh phát triển dự án, bà Giang cho rằng, nếu các chủ đầu tư có thể triển khai các dự án đúng tiến độ, có giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch thì sẽ có thể thu hút người mua và khiến thanh khoản của thị trường phục hồi dần.

Bên cạnh đó, trách nhiệm tháo gỡ khó khăn về pháp lý từ Chính phủ cho các dự án bất động sản cũng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi.

KẾ HOẠCH MUA NHÀ CHO NGƯỜI TRẺ

Thực tế, nhu cầu sở hữu nhà ở luôn là vấn đề lớn của người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ tại TP.HCM và các tỉnh thành lân cận. Nhóm người mua này cũng là một trong những động lực mạnh mẽ cho sự phục hồi của thị trường nhà ở hiện nay.

Phân tích về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng một phương án khả thi là khi người ta mới lập gia đình và chưa đối mặt với áp lực lớn về nhà ở, họ có thể tìm kiếm giải pháp bất động sản có tính linh hoạt.

“Trong khoảng thời gian 3 - 5 năm sau khi kết hôn và trước khi có con, họ có thể không cần phải sở hữu ngôi nhà ngay lập tức. Thay vào đó, họ có thể đầu tư vào một căn hộ hoặc nhà phố với tỷ lệ thanh toán ban đầu là 30 - 50%, và phần còn lại được họ vay mượn từ ngân hàng”, TS. Sử Ngọc Khương lý luận.

Đối với những người có nhu cầu cần sở hữu ngay lập tức, ông Khương cho rằng, có thể chọn mua một căn hộ hoặc nhà phố, nhưng điều này đòi hỏi họ phải thanh toán toàn bộ giá trị 100%.

Khi quyết định “mua đứt” căn nhà, nếu không đủ tài chính, khách hàng có thể sử dụng một phần tiền mặt và vay mượn phần còn lại từ ngân hàng, sau đó dùng thu nhập hàng tháng để trả cả gốc và lãi, nhằm sở hữu ngôi nhà của mình.

Với những sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, việc mua nhà theo tiến độ có thể là một lựa chọn tích cực cho các cặp vợ chồng trẻ. Thay vì gửi tiết kiệm vào ngân hàng với lãi suất thấp, họ có thể đầu tư vào căn hộ mà sẽ được hình thành trong tương lai.

“Khách hàng có thể đặt tiền mua nhà theo tiến độ và theo nhu cầu của mình. Mặc dù nhu cầu ngay lập tức có thể chưa phát sinh, nhưng sau 2 - 3 năm, nhu cầu nhà ở trở nên cần thiết hơn, và đây có thể là một giải pháp tích cực”, chuyên gia Savills nói thêm.

Tuy nhiên, khi thực hiện phương án này, ông Khương nhấn mạnh cần đặt ra một số điều cần xem xét. Thứ nhất, cần xác định liệu chúng ta thực sự cần nhà ở hay không.

Thứ hai, cần đánh giá mức tiền tích lũy hiện có. Thứ ba, phải xem xét khả năng vay mượn và đặt ra câu hỏi liệu thu nhập hàng tháng có đủ để thanh toán cả gốc và lãi không.

“Đối với những người thuê nhà, khao khát sở hữu nhà thường là rất lớn, tuy nhiên, cần phải tiếp cận vấn đề này một cách cẩn trọng và thận trọng, đồng thời nâng cao khả năng chịu đựng tài chính”, vị này nói thêm.