Câu chuyện sốt của thị trường vào thời điểm này theo nhiều chuyên gia đây là điều không khả thi. Hiện nay, một bộ phận nhỏ môi giới, sàn đang tạo ra sóng ảo, nhằm kích thích tâm lý của khách hàng…

TẠO SÓNG TỪ MẠNG XÃ HỘI

Dùng mạng xã hội để rao bán các sản phẩm bất động sản là phương pháp được rất nhiều môi giới bất động sản lựa chọn. Nhiều người môi giới xem đây là kênh bán hàng chủ yếu và tập trung xây dựng rất chuyên nghiệp.

Theo chị Tuyết Trinh, một môi giới nhà đất lâu năm ở Bình Dương cho biết, chị cũng là một người sử dụng mạng xã hội là nơi bán bất động sản chính. Trên thực tế, không chỉ chị Trinh, nhiều đồng nghiệp khác đã và đang làm như vậy.

Khi mạng xã hội là công cụ để giao dịch bất động sản có tác động khá tích cực trên thị trường, tạo sức cầu cho các sản bất động sản. Tuy nhiên, mạng xã hội cũng giống như “con dao hai lưỡi”, nhiều môi giới có thể dựa vào mạng xã hội, để thổi giá, tạo sóng cho thị trường bất động sản.

Một số môi giới dùng kênh mạng xã hội của mình nâng giá trị của khu đất đang bán cao hơn thị trường. Thậm chí, một số môi giới còn liên kết cùng nhau, đăng tin về một khu đất, với tần suất đăng liên tiếp, càng đăng càng nhích giá.

Chia sẻ với phóng viên, chị Trinh cho hay, hiện tượng tạo sốt đất bằng mạng xã hội là “chiêu trò” không hề mới. Tại nhiều địa phương, khu vực cách làm này vẫn còn tồn tại. “Đăng tin về một khu đất, dự án liên tục, với nhiều tài khoản mạng xã hội khác nhau, nhiều người còn tạo giao dịch ảo sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người dân. Họ dễ hiểu lầm đất, hay dự án ở khu vực đó đang dần “sốt”, muốn đầu tư để ăn chênh, hoặc mua với tâm lý sợ tăng cao, sau này không mua được”, người môi giới cho hay.

Đơn cử, trong nhóm cư dân của một khu đô thị đã có bài đăng rao bán nhà với nội dung rao bán căn chung cư 3 phòng ngủ, 77m2 với giá 3,3 tỷ đồng. Ngay bên dưới bài viết, có rất nhiều ý kiến trái chiều về mức giá này, bởi đánh giá về chất lượng của khu đô thị chưa tương xứng với giá tiền.

Cụ thể, tài khoản Facebook đã bình luận: “Tiền như thế này thì mua được đầy khu ổn áp hơn nhiều. Cứ nói đỉnh xong rao bán giá cao, nhưng rao bán ảo cũng không thanh khoản được đâu. Bán cao hơn giá khi mua đã là tốt lắm rồi. Các bác phải rao giá phù hợp với chất lượng chứ. Như này chỉ rao trưng bày thôi”.

Ngoài tạo giá ảo, nhiều công ty còn xây dựng cả dự án ma, để bán đất. Hồi năm 2023, tại Phú Yên đã nổi lên dự án Sơn Phước New City 1, một số trang mạng xã hội đăng tải thông tin quảng cáo dự án là “hội tụ tinh hoa - lan tỏa phú quý". Đồng thời, Sơn Phước New City 1 sở hữu pháp lý minh bạch, khai thác kinh doanh, hứa hẹn mang lại cơ hội đầu tư sinh lời hấp dẫn cho khách hàng đầu tư năm 2023”.

Theo thông tin quảng cáo, dự án này có chủ đầu tư là Công ty Bất động sản Ngô Gia Group. Dự án được giới thiệu nằm tại mặt tiền đường D10 thuộc xã Sơn Phước, huyện Sơn Hòa, tỉnh Phú Yên, có tổng diện tích là 20.000m2 và 40 nền đất. Tình trạng pháp lý có sổ hồng riêng từng nền. Đáng chú ý các tờ rơi để quảng cáo về dự án còn đưa ra nhiều "ưu đãi" hấp dẫn như giá chỉ 299 triệu đồng/lô; chiết khấu ngay 2 chỉ vàng...

Tuy nhiên, sau đó, UBND huyện Sơn Hòa cho biết, hiện tại khu vực này là đất nông nghiệp và đất trồng cây hàng năm khác, hoàn toàn không phải đất ở, không có dự án nào mang tên Sơn Phước New City 1.

Hơn nữa, không có đơn vị nào là Công ty Cổ phần Bất động sản Ngô Gia Group làm việc với huyện, các cơ quan ban ngành về việc đề xuất về dự án; chưa hề có dự án nào trên địa bàn huyện từ trước đến nay.

Đáng chú ý, trên Cổng thông tin điện tử UBND huyện Sơn Hòa cũng đưa ra cảnh báo người dân nên cảnh giác với dự án Sơn Phước New City 1.

SỐT ẢO?

Về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, dùng mạng xã hội để kinh doanh bất động sản là điều rất tốt, tiết kiệm nhiều thời gian và chi phí cho cả người bán lẫn người mua và môi giới. Tuy nhiên, việc rao bán bất động sản trên mạng xã hội cũng gây ra một hệ luỵ không mấy tích cực cho thị trường. Nhiều môi giới, các sàn giao dịch có hiện tượng nâng giá tạo sốt ảo cho thị trường.

Nhìn nhận về thị trường Vị Tổng giám đốc Bất động sản EZ nêu, hiện nay, không có lý do nào để thị trường bất động sản sốt trở lại, có chăng ở phân khúc chung cư tăng giá là do nguồn cung quá ít.

Cụ thể, ở Hà Nội, 5 năm qua các dự án nhà ở chỉ “đếm trên đầu ngón tay", khi nguồn cung hạn chế, mà nhu cầu của thị trường rất lớn sẽ xảy ra hiện tượng tăng giá. Bởi Hà Nội là thành phố gần 10 triệu dân, với số lượng người như vậy, nhu cầu nhà ở sẽ rất cao. Tuy nhiên nguồn cung đang bị đứt gãy, việc giá tăng là điều dễ hiểu.

Bên cạnh đó, dòng tiền đang rất rẻ, lãi suất ngân hàng gửi ngân hàng chỉ 4 – 5%, nên một số người thay vì gửi tiền sẽ mua bất động sản. Bên cạnh đó, với tâm lý càng chờ giá nhà càng tăng, nên nhiều người quyết định vay mượn để mua. Tuy nhiên, các sản phần giao dịch chỉ từ 2-4 tỷ đồng, còn những sản phẩm 5-7 tỷ đồng hay cao hơn lại rất ít thanh khoản. Điều này cho thấy, tổng giá trị giao dịch toàn thị trường không lớn, nên không thể khẳng định thị trường đã phát triển trở lại.

Ngoài ra về kinh tế, hoạt động sản xuất kinh doanh vẫn chưa thực sự sáng, hàng loạt cửa hàng, khu vui chơi, karaoke phải đóng cửa, thị trường du lịch chưa phục hồi mạnh mẽ.

“Muốn xác định thị trường “sốt” phải có 2 yếu tố, một là giá tăng, hai là giao dịch bùng nổ. Còn thị trường bây giờ mới chỉ đạt được một yếu tố là tăng giá. Tuy nhiên, hiện tượng giá tăng này lại thể hiện sự méo mó của thị trường, chứ chưa hẳn là điều tốt”, ông Toản chỉ ra.

Lý giải nhận định trên, ông Toản phân tích, giá tăng do nguồn cung khan hiếm ở phân khúc chung cư, còn một số phân khúc khác tăng do tạo sóng ảo. Tình trạng này xảy ra, sẽ tạo điều kiện cho các nhóm lợi ích trục trục lợi và khi bán xong hàng lấy được tiền sẽ để lại một mớ hỗn độn cho thị trường.

“Hiện tại ở nước mình, nhà ở xã hội như quả bóng đá cho cho doanh nghiệp tư nhân. Song doanh nghiệp lại không mặn mà với loại hình này. Do vậy, thị trường hiện nay rất cần bàn tay của Nhà nước can thiệp. Bởi Nhà nước có chính sách trong tay, tiền trong Ngân hàng Nhà nước và một loạt doanh nghiệp vốn nhà nước”.

Về lâu dài, một số bộ phận người dân không thể mua nhà bởi giá tăng quá cao, liên tiếp lập mức giá mới, trong khi thu nhập chưa tương xứng.

Nhìn sang Singapore, là đất nước có quỹ là rất thấp, dân số đông, nhưng người dân rất dễ mua nhà. Bởi Nhà nước họ nắm quyền kiểm soát xây dựng nhà ở xã hội, bỏ tiền ngân sách để làm.

Theo ông Toản, một điều cần nhìn lại hơn hết, hiện nay Nhà nước đang “rải thảm đỏ” cho doanh nghiệp nước ngoài bằng nhiều chính sách ưu đãi như đang có nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nước ngoài. Còn các doanh nghiệp Việt gần như rất ít ưu đãi thậm chí là không có. Điều này cho thấy doanh nghiệp Việt đang thua chính trên sân nhà của mình.

“Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng có năng lực sản xuất ngang bằng hoặc vượt trội hơn so với một số doanh nghiệp nước ngoài. Do vậy, tôi mong muốn Nhà nước quan tâm nhiều hơn đến các doanh nghiệp nội địa, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế”, vị Tổng giám đốc đề xuất.

Thống kê của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho thấy, tháng 11/2023 Hà Nội có 22.046 biến động đất đai (gồm mua bán nhà chung cư và đất thổ cư), tháng 12/2023 giảm xuống chỉ còn 17.825 biến động.

Đến tháng 1/2024 là 18.807 biến động, rồi giảm sâu xuống chỉ còn 10.922 biến động vào tháng 2/2024 và tăng lên 18.625 biến động vào tháng 3/2024.