Liên quan tới hình thức bất động sản "chia nhỏ" mới của Chứng khoán VPS, tại buổi họp báo thường kỳ của Bộ Tài chính, ông Bùi Hoàng Hải, Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), cho biết pháp luật chứng khoán hiện chưa có quy định cụ thể nào về phương thức đầu tư bất động sản này.

Theo ông Hải, hiện nhiều quốc gia trên thế giới có những quy định cụ thể để kiểm soát và hạn chế rủi ro từ loại hình kinh doanh này song Việt Nam chưa có. Hơn nữa, qua theo dõi mô, UBCKNN nhận thấy hình thức đầu tư này khá nhiều rủi ro.

Do đó, sau khi UBCKNN nhận được phản ánh về việc VPS đứng ra bán chứng chỉ này, cơ quan này đã làm việc và yêu cầu VPS ngừng ngay các hoạt động phân phối chứng chỉ chứng khoán dưới dạng chia nhỏ bất động sản.

Trong động thái mới đây nhất, VPS cũng đã gửi email thông báo về việc chốt danh sách hưởng quyền một loạt các mã sản phẩm đã được bán. Theo đó, các giao dịch chuyển nhượng sau 17h ngày 18/6 sẽ bị từ chối và những nhà đầu tư sở hữu các sản phẩm chia nhỏ sẽ được nhận về phần vốn gốc và lợi tức.

Vừa qua, loạt sản phẩm căn hộ đầu tư chung mới nhất đã được đưa lên “sàn” giao dịch bất động sản Fnest mới do Công ty CP Fnest liên kết với Chứng khoán VPS thực hiện. Đây là các sản phẩm được đánh giá là có tính pháp lý hoàn thiện, tập trung tại các dự án tại Hà Nội và TP. HCM như Garden City, Arden Park, Khai Sơn City...

Đáng chú ý, đa phần chỉ không lâu sau khi được mở bán, các gói sản phẩm sơ cấp đều được bán hết toàn bộ. Điều này phần nào cho thấy sức hút của sản phẩm mới này dù chỉ mới được VPS và Fnest đưa ra vào đầu năm nay.

Theo cập nhật mới nhất, đã có chín bất động sản được đăng ký chào bán chính thức trên hệ thống VPS và Fnest, toàn bộ đều đã được bán hết phần sản phẩm sơ cấp. Hiện các nhà đầu tư chỉ có thể tiếp tục giao dịch thứ cấp tại Fnest.

Sản phẩm chia nhỏ bất động sản

Được biết, Fnest là hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ giúp các nhà đầu tư có thể đầu tư/sở hữu một phần bất động sản với nguồn tiền nhàn rỗi, quy mô vốn rất thấp, chỉ từ 10.000 đồng. Mô hình này được truyền thông là phương thức đầu tư thuận lợi cho người chưa có nhiều tiền tích lũy và góp phần thúc đẩy thanh khoản trong giao dịch bất động sản.

Fnest và các môi giới từ VPS giới thiệu rằng khi đầu tư vào mô hình này, nhà đầu tư có thể nhận được lợi nhuận hàng tháng từ việc cho thuê bất động sản và có thể rút tiền từ tài khoản của mình bất cứ lúc nào.

Fnest sẽ hợp tác với các công ty quản lý bất động sản để tối ưu hóa hiệu quả vận hành qua việc cho thuê/mua bán nhằm đem lại lợi nhuận cho người góp vốn, đồng thời giúp nhà đầu tư tránh được các vấn đề như hư hỏng, xuống cấp của bất động sản.

Các bất động sản sẽ được định giá lại định kỳ bởi một công ty định giá độc lập và được công bố trên hồ sơ sản phẩm, cùng các thông tin pháp lý, dự án, …

Trước đó, các nhà đầu tư có thể tiếp cận sản phẩm mới này qua phần mềm giao dịch SmartOne của VPS hoặc trang chủ của Fnest. Mức phí chuyển nhượng từng đơn vị sản phẩm bằng 0,3% của tổng giá và được công bố tại bảng phí dịch vụ chứng khoán của VPS.

Có thể thấy, các bước và thao tác giao dịch đối với loại hình đầu tư này không quá khác biệt so với việc các nhà đầu tư lựa chọn và đặt lệnh mua/bán cổ phiếu trên sàn, với giá trị giao dịch, mức chia theo mệnh giá, mức phí giao dịch ... tương đương với các giao dịch cổ phiếu trên các sàn giao dịch chứng khoán.

Thậm chí, nhiều nhà đầu tư không thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản mà chỉ muốn kinh doanh ngắn hạn, hưởng chênh lệch giá thứ cấp như với giao dịch cổ phiếu, càng khiến loại hình này thu hút thêm được người tham gia, góp phần tạo sôi động thêm cho thị trường.

Trên thực tế, mô hình này đã xuất hiện ở nhiều nước phát triển và cũng quá mới mẻ tại Việt Nam. Trước đó, đã có rất nhiều công ty triển khai mô hình bất động sản chia nhỏ như KSFinance, Moonka, Houze hay nổi bật nhất là trường hợp của VMI JSC.

Tuy vậy, chỉ sau một thời gian ngắn, sàn VMI đã ngừng hoạt động. Đơn vị phát triển hiện cũng chưa công bố thông tin về ngày giao dịch trở lại của sản phẩm này.

Không có được sự hỗ trợ tài chính dồi dào cũng như kho hàng “khủng” như VMI JSV nhận được từ Vingroup, nhưng Fnest đã có được sự đồng hành của VPS – công ty có thị phần môi giới chứng khoán đứng đầu thị trường với tệp khách hàng thường xuyên giao dịch lên tới hàng triệu thành viên cùng đội ngũ tiếp thị sản phẩm đông đảo là hàng ngàn cán bộ môi giới, cộng tác viên.

Quan ngại về tính pháp lý

Bên cạnh những ưu điểm đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, hình thức mua chung bất động sản qua phần mềm giao dịch chỉ là “biến thể” khác của việc huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", đầu tư tài chính chứ không thể gọi là đầu tư bất động sản.

Theo đó, các nhà đầu tư không được coi là sở hữu bất động sản vì không có quyền sở hữu và chiếm hữu, không có quyền định đoạt. Đặc biệt, khi xảy ra sự cố, tranh chấp thì sự việc rất khó giải quyết bởi mỗi nhà đầu tư không có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt nên không thể xử lý được các quyền liên quan.

Thêm nữa, nhiều nhà đầu tư quan ngại về tính pháp lý khi các chủ sở hữu bất động sản thực hiện toàn bộ qua hệ thống của VPS/Fnest chứ không mua bán trực tiếp thông qua hồ sơ được Nhà nước thừa nhận. Hiện nay trong các văn bản luật của Việt Nam, chưa có quy định cụ thể nào về phương thức đầu tư bất động sản chia nhỏ này.

Ngoài ra, việc đưa tiền cho công ty quản lý (ở đây là VPS/Fnest) nhưng các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn và chỉ nắm trong tay số cổ phần không đủ quyền định đoạt. Điều này khác với các doanh nghiệp niêm yết, vốn chịu sự kiểm soát của các cơ quản quản lý cũng như các bên kiểm tra độc lập như kiểm toán, thuế, mức độ quản lý đối với loại hình này ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.