Nhìn nhận thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu khởi sắc trở lại so với thời điểm "đáy" ở năm 2023, song theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, thị trường hiện nay là không tốt đều tại tất cả các phân khúc.

Đang có sự phân hoá rất rõ nét giữa các phân khúc, các địa phương và thậm chí, ngay trong cùng một phân khúc, cũng có những dòng sản phẩm thanh khoản rất tốt và vẫn có dòng sản phẩm vẫn tiếp tục 'đóng băng' giao dịch.

Phân khúc chung cư Hà Nội thời gian vừa qua chính là minh chứng rõ nhất cho thấy sự "tốt lỏi" của thị trường bất động sản.

Từ cuối năm 2023, giá chung cư Hà Nội đã liên tục tăng cao. Dự án mở bán mới vừa ra đã hết hàng. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng mạnh.

Tuy nhiên, ngay trong phân khúc chung cư, sự phân hoá cũng rất lớn. Theo ông Quê, các chung cư giá rẻ, trung cấp có thanh khoản rất tốt, trái lại, các sản phẩm penthouse, diện tích lớn, giá quá cao lại không được thị trường đón nhận.

Bên cạnh đó, cùng là phân khúc chung cư, trong khi căn hộ Hà Nội liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới thì tại TP. HCM, mức giá vẫn tiếp tục đi ngang.

Số liệu từ CBRE cho thấy, tính đến cuối quý I, giá sơ cấp chung cư tại TP. HCM đạt 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở chiều ngược lại, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán lên một mặt bằng giá mới. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Với sự tăng mạnh về giá bán, mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội đã được thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận vào cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp tại TP.HCM chỉ còn cao hơn Hà Nội khoảng 10%.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay. Giá chung cư thứ cấp tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư, các phân khúc bất động sản khác cũng diễn ra sự phân hoá tương tự. Đối với nhà liền thổ, trong khi biệt thự, liền kề bắt đầu sôi động trở lại, từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều dự án đã tăng giá mạnh, các giao dịch nhà phố vẫn ảm đạm.

Tương tự, đối với đất nền, các lô đất nhỏ, tại các địa phương có kinh tế phát triển, dân số đông và di dân cơ học lớn dần nóng trở lại. Trong khi đó, các lô đất lớn, tại các vùng quê, kinh tế chưa phát triển vẫn nằm im bất động về thanh khoản. 

Thị hiếu của các nhà đầu tư đã thay đổi

Theo ông Quê, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự phân hoá trên thị trường bất động sản là do dòng tiền của khách hàng, nhà đầu tư đã thay đổi rất nhiều so với giai đoạn trước. 

Ở thời điểm hiện tại, mặc dù nhìn chung, thị trường bất động sản đã khởi sắc so với thời điểm năm 2023, nhưng dòng tiền chỉ tìm đến các phân khúc bất động sản có nhu cầu thực và khả năng sinh lời bền vững. 

Tất cả các sản phẩm có thanh khoản tốt trong thời gian vừa qua đều sở hữu các yếu tố này. Sau một thời gian dài va đập với thị trường, các khách hàng, nhà đầu tư hiện nay đã nhanh nhạy, tỉnh táo và nhiều kinh nghiệm hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Họ chỉ chọn các sản phẩm đầu tư an toàn, có giá trị ở thực, hoặc cho thuê mang lại dòng tiền bền vững, thay vì lướt sóng, đợi tăng giá, hay tin theo quảng cáo cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư như trước đây.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cũng cho rằng, xu hướng đầu tư của khách hàng đã thay đổi hoàn toàn.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, các nhà đầu tư không nhìn vào viễn cảnh quá xa xôi, mỹ miều về khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai, mà họ xem trọng các yếu tố về giá trị ở thực tại như khả năng để ở, cho thuê, mang lại dòng tiền.

Nếu như trước đây, khách hàng thích các sản phẩm đầu tư, sinh lời lớn, mua đi bán lại lãi gấp đôi, gấp ba, thì hiện nay họ chọn sản phẩm đầu tư an toàn. 

Mặt khác, nhà đầu tư cũng không mua các sản phẩm ở xa mà lựa chọn những bất động sản ở gần, nơi họ có thể nhìn thấy và quản lý được.

Bốn yếu tố quan trọng nhất với khách hàng là sản phẩm có nhu cầu ở thực, ở gần, dễ quản lý, cho thuê được để có dòng tiền và pháp lý đầy đủ.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng ưu tiên các dự án có tiến độ xây dựng đúng cam kết. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư thích mua các dự án đã xây dựng xong và có người dân vào ở, dân cư đông. 

Điều này là yếu tố đảm bảo cho khả năng khai thác cho thuê của bất động sản. Nếu dự án đã hoàn thành nhưng không ai vào ở, không thu hút được cư dân đến sinh sống mà chỉ bỏ hoang, các nhà đầu tư cũng không xuống tiền.

Hạ nhiệt 'cơn sốt' giá chung cư bằng cách nào?

Ví dụ rõ nhất cho xu hướng đầu tư này có thể thấy rõ ở phân khúc chung cư. Theo ông Quê, sở dĩ chung cư Hà Nội tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua là do đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng cho thuê rất tốt. 

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tiếp tục hạn chế và thị trường bất động sản thiếu vắng các sản phẩm đầu tư, một bộ phận rất lớn nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội.

Mặc dù đầu tư chung cư không mang lại lợi nhuận quá cao, song đây lại là phân khúc đầu tư an toàn, mang lại dòng tiền đều đặn cho khách hàng. 

Mục tiêu đầu tư vào các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực cũng là lý do khiến đất nền diện tích nhỏ ở các địa phương có di dân cơ học lớn được các nhà đầu tư quan tâm. 

Theo ông Quê, đối tượng khách hàng của dòng sản phẩm này chính là người mua nhà cuối cùng, có nhu cầu ở thực, hoặc tự xây nhà để kinh doanh, cho thuê.

Trong khi đó, các đất nền ở các địa phương chưa phát triển, từng bị thổi giá lên quá cao từ hai năm trước, hiện vẫn nằm im bất động do không có đối tượng khách hàng mua ở thực. 

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này vẫn tiếp tục đóng băng dài hạn là do không mang lại lợi nhuận cho khách hàng như kỳ vọng. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, khiến nhà đầu tư mất niềm tin, chưa thể quay lại thị trường. 

Tương tự, nhà phố thương mại đang khai thác kinh doanh cho thuê kém hiệu quả do sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, trong khi giá bán đã được đẩy lên quá cao cũng không còn sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản.