Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), điều này để đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ.

Hiệp hội Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Thứ nhất, HoREA nhận thấy, mục 2.3 Phần IV Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo “Đối với các dự án phát triển kinh tế xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với chủ đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Do vậy, khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với một số trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác”, nhưng chưa bao gồm trường hợp “đất khác” là “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Cụ thể, gồm trường hợp nhà đầu tư có “100% đất nông nghiệp” hoặc nhà đầu tư có “100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, mặc dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 cho phép và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng.

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với một số trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác”, nhưng chưa bao gồm trường hợp “đất khác” là “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. 

Để làm rõ vấn đề này, HoREA đưa ra ví dụ như sau: Ví dụ 1 - Nhà đầu tư A nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất nông nghiệp trồng cây cao su và trong khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cạnh đó, chủ đầu tư đầu tư B cũng nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất trồng cây cao su nhưng trong khu đất không có căn nhà nào (không “dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ 2 - Nhà đầu tư C nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) phù hợp với quy hoạch đô thị thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cạnh đó, nhà đầu tư D cũng nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất không có một căn nhà nào (không “dính” đất ở), thì mặc dù phù hợp với quy hoạch đô thị cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trong 2 ví dụ trên đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy nếu quy hoạch của 2 dự án nhà ở thương mại này tương tự nhau thì kết quả tính tiền sử dụng đất của 2 khu đất này gần như tương đương nhau.

“Nên không phải do giao đất nông nghiệp dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà do “bất cập” của các phương pháp tính tiền sử dụng đất. Do đó, vấn đề mấu chốt là phải xây dựng phương pháp “chuẩn” để định giá đất, tính tiền sử dụng đất”, HoREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, Hiệp hội này nhận thấy, các nhà đầu tư A, B, C, D (trên đây) đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013. Do vậy, việc chủ đầu tư B và chủ đầu tư C đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để “mua” lại quyền sử dụng đất, nhưng không được công nhận chủ đầu tư nên bị thiệt hại rất lớn và cũng đã thể hiện sự thiếu đồng bộ, thống nhất của quy định pháp luật cần được bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Thiên Ân