Với hành trình 29 năm phát triển và dù phát triển ở nhiều lĩnh vực, nhưng có lẽ lĩnh vực kinh doanh đang cho thấy quy mô và vị thế của Tập đoàn BIM Group nằm ở bất động sản với những dự án có vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng và quy mô từ vài chục đến vài trăm ha.

BẤT ĐỘNG SẢN BIM GROUP SINH SÔI, PHÁT TRIỂN THẾ NÀO?

Như Tạp chí Thương gia đề cập, năm 1994, ông Đoàn Quốc Việt về nước và mở công ty đầu tiên là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển sản xuất Hạ Long (gọi tắt là Công ty mẹ). Trụ sở chính đặt tại toà nhà Green Bay, đường Hoàng Quốc Việt, phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Hiện nay, công ty này có vốn điều lệ là 2.800 tỷ đồng và có hai cổ đông chính là Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (chiếm giữ 99,882% cổ phần) và bà Khổng Thị Hiền - vợ ông Đoàn Quốc Việt (chiếm giữ 0,118% cổ phần).

Đây cũng là doanh nghiệp đầu tiên thực hiện các dự án bất động sản đánh dấu tên tuổi của tập đoàn tại Việt Nam như: Dự án Hạ Long Plaza và dự án đường bao biển Hùng Thắng (đường Hoàng Quốc Việt) tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Sau đó, khi phát triển quy mô ngày càng lớn, BIM Group đã thành lập thêm hàng loạt công ty thành viên để thúc đẩy lĩnh vực bất động sản của tập đoàn mình như: Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Syrena Việt Nam, Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza, Công ty Cổ phần Bất động sản Bim, Công ty TNHH Tập đoàn BIM, Công ty Cổ phần Bất động sản Syrena Phú Quốc...

Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam (gọi tắt là Syrena Việt Nam) là một trong những đơn vị phát triển bất động sản khá lớn của BIM Group và ở Việt Nam. Hiện nay, công ty này đang triển khai nhiều dự án khủng lên đến hàng trăm ha như: Khu đô thị Halong Marina (248 ha), chung cư Green Bay... tại Quảng Ninh, hay như dự án khách sạn 5 sao Crowne Plaza Vientiane tại Lào...

Theo thông tin Tạp chí Thương gia tìm hiểu, Syrena Việt Nam được thành lập vào ngày 20/10/2011 và có địa chỉ cùng toà với Công ty mẹ. Hiện tại, người đại diện pháp luật, kiêm chức vụ Tổng giám đốc là bà Đoàn Thị Thanh Mai - con ông Đoàn Quốc Việt.

Trên thông tin đăng ký kinh doanh, riêng năm 2021, vốn điều lệ của Syrena Việt Nam đã tăng tới 1.000 tỷ đồng, từ 2.311 tỷ đồng lên 3.311 tỷ đồng. Nhưng chỉ một năm sau đó, con số này tăng lên gần gấp đôi là 5.411 tỷ đồng.

Tiếp đó là Công ty Cổ phần Bất động sản Bim (BIM Land) được thành lập vào ngày 30/11/2011. Trụ sở chính của công ty này cũng đặt tại toà nhà Green Bay, đường Hoàng Quốc Việt, phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Người đại diện pháp luật là ông Đoàn Quốc Việt.

Đáng nói, dù chỉ mới thành lập được 13 năm, nhưng BIM Land đã được Tập đoàn BIM Group đẩy lên là doanh nghiệp đứng thứ 4 trong Top 500 Doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam (kinh doanh bất động sản) - theo bảng xếp hạng của Vietnam Report JSC .

Đây cũng là công ty đại diện lớn nhất cho Tập đoàn BIM Group trong lĩnh vực bất động sản, với tổng mức đầu tư tới thời điểm hiện tại lên tới 5 tỷ USD và với quỹ đất 7,2 triệu m2 trải dài từ Quảng Ninh, Hà Nội, Vĩnh Phúc, Ninh Thuận, Phú Quốc... Lào và vẫn đang tiếp tục mở rộng đến các thành phố và điểm đến du lịch khác.

Dấu ấn của BIM Land được thể hiện đậm nét qua hai khu phức hợp đô thị du lịch: Halong Marina (Quảng Ninh) và Phu Quoc Marina (Phú Quốc). Năm 2022, BIM Land đưa vào vận hành các dự án đã hoàn thành như: Khu nghỉ dưỡng 6 sao Regent Phu Quoc, khu nghỉ dưỡng cao cấp Sailing Club Signature Resort Phu Quoc, tòa căn hộ khách sạn Citadines Marina Halong. Bên cạnh đó, công ty này sẽ tiếp tục ra mắt các dự án mới tại Hạ Long và Vĩnh Phúc.

Ngoài ra, công ty con thứ ba quản lý lĩnh vực bất động sản của BIM Group là Công ty TNHH Tập đoàn BIM - đơn vị đứng thứ 7 trong Top 500 Doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam (kinh doanh bất động sản) - theo bảng xếp hạng của Vietnam Report JSC.

Công ty này được thành lập vào đúng ngày 5/7/2018 - ngày mà Công ty TNHH Đầu tư Phát triển sản xuất Hạ Long bị giảm vốn đột ngột tới 3,7 lần, từ 3.150 tỷ đồng xuống còn 850 tỷ đồng.

Thêm nữa, vốn góp ban đầu của công ty là 2.300 tỷ đồng, nhưng chỉ 2 tháng sau (tháng 7/2018), số vốn góp lại bằng đúng số vốn của Công ty TNHH Đầu tư Phát triển sản xuất Hạ Long khi chưa bị giảm - 3.150 tỷ đồng. Và rồi đến năm 2022, số vốn này lại được tăng thêm nhưng vỏn vẹn 1 tỷ đồng là 3.151 tỷ đồng.

Và giống như mọi công ty con khác, Công ty TNHH Tập đoàn BIM Group cũng do hai vợ chồng ông Việt nắm giữ. Trong đó, ông Đoàn Quốc Việt làm chủ tịch HĐTV, kiêm người đại diện theo pháp luật, nắm 88,342% cổ phần công ty, số còn lại do bà Khổng Thị Hiền nắm giữ - 11,658%.

Khi công ty tăng vốn lên 3.150 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu của ông Việt nhích lên 88,374% trong khi bà Hiền lùi xuống 11,626%. Nhưng đến tháng 7/2022, bà Hiền đã chia một ít cổ phần cho hai người con là ông Đoàn Quốc Huy và bà Đoàn Thị Thanh Mai, mỗi người nắm giữ 0,016%, tương đương 500 triệu đồng. Còn bà Hiền thì giảm tỷ lệ sở hữu của mình xuống là 11,622%, trong khi, cổ phần của ông Việt không đổi, vẫn là 88,346% - tương đương 2.783 tỷ đồng.

Ngoài 3 công ty trên, BIM Group còn có những công ty thành viên nhỏ hơn, được lập ra chỉ phục vụ một dự án hoặc một khu vực như: Công ty Cổ phần Bất động sản Syrean Phú Quốc (thành lập năm 2011), Công ty Cổ phần Bất động sản Syrean Quảng Ninh (thành lập năm 2011),...

Trong đó, Công ty Cổ phần Bất động sản Syrean Phú Quốc có địa chỉ tại tổ 3, khu phố 7, phường An Thới, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang và do con ông Việt là ông Đoàn Quốc Huy làm người đại diện pháp luật.

Cũng giống tất cả các công ty trong hệ sinh thái của BIM, Syrean Phú Quốc do Chủ tịch Đoàn Quốc Việt là cổ đông chính. Theo thông tin trong phần đăng ký kinh doanh, vốn điều lệ ban đầu của công ty là 600 tỷ đồng, đến năm 2016 tăng lên 911 tỷ đồng và đến năm 2018 tăng lên là 1.517 tỷ đồng. Đến nay, vốn của công ty này không đổi.

DẤU ẤN BIM GROUP TẠI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Quy mô và vị thế của Tập đoàn BIM Group nằm ở bất động sản với những sản phẩm có vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng và quy mô từ vài chục đến vài trăm ha.

Theo như đánh giá, xếp loại của Vietnam Report JSC, công ty con của BIM Group - BIM Land là doanh nghiệp đứng thứ 4 trong Top 500 Doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam (kinh doanh bất động sản), chỉ đứng sau 3 tập đoàn là Vingroup, Nova và Tổng hợp Sài Gòn. Còn Công ty TNHH Tập đoàn BIM đứng thứ 7 trong bảng xếp hạng.

Điều này được BIM minh chứng bằng số lượng dự án cũng như sở hữu quỹ đất lên đến hàng triệu m2 tại nhiều tỉnh thành trên cả nước từ Bắc vào Nam như Quảng Ninh, Hà Nội, Đà Nẵng, Phú Quốc... và sang tới tận Lào.

Giai đoạn năm 1994 - 2003, BIM thực hiện dự án Hạ Long Plaza và dự án đường bao biển Hùng Thắng (đường Hoàng Quốc Việt). Trong đó, Hạ Long Plaza là khách sạn 4 sao đầu tiên của thành phố Hạ Long, còn công trình đường bao biển Hùng Thắng có chiều dài 3,79 km kéo dài từ khu vực Bãi Cháy đến Tuần Châu được hoàn thành, góp phần tạo nên một bước ngoặt lớn cho BIM Group dần trở thành cái tên quen thuộc đối với người dân tại Quảng Ninh.

Năm 2004 - 2009, BIM Group thực hiện Khu căn hộ cho thuê Fraser Suites và TTTM Syrena. Năm 2010 - 2013, khai trương Tổ hợp thương mại & giải trí Halong Marine Plaza và khai trương chung cư Green Bay Towers. Trong đó, đáng chú ý là Dự án Khu đô thị Halong Marina, với tổng diện tích hơn 248 ha, có vị trí chiến lược, nằm sát bên bờ Vịnh Hạ Long và phía sau là núi Hùng Thắng.

Năm 2014, Tập đoàn tiếp tục hoàn thiện nhà liền kề San hô Coral Bay Halong, hoàn thiện dự án chung cư Ánh Dương – Sunrise Apartments Halong, ra mắt dự án Royal Lotus Halong Resort & Villas và phát triển cộng đồng dân cư khép kín đầu tiên tại Halong Green Bay Village.

Năm 2015, BIM Group kí hợp tác với IHG để phát triển 2 dự án InterContinental Phu Quoc Long Beach Resort và hạng mục khách sạn – dịch vụ dưới thương hiệu Holiday Inn Hotel & Suites tại Viêng Chăn – Lào.

Năm 2016, dự án Little VietNam của BIM Group đi vào hoạt động, đồng thời, khởi công chung cư Green Bay Premium, ra mắt dự án Biệt thự Pearl Villas, phát triển Khu phức hợp du lịch Phu Quoc Marina và ra mắt dự án Phu Quoc Waterfront.

Năm 2017, BIM ra mắt dự án Citadines Marina Halong do The Ascott Limited quản lý và vận hành, ra mắt Chung cư Green Bay Garden, khởi công dự án Regent Phu Quoc, khai trương Khách sạn Crowne Plaza Vientiane và Tổ hợp Trung tâm thương mại và Văn phòng cho thuê cao cấp Royal Square – Lào.

Trong đó, đáng chú ý là BIM Group đầu tư xây dựng Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cao cấp Royal Square tại Lào và Khách sạn Crowne Plaza Vientiane nằm trong tổ hợp này. Đây cũng là khách sạn 5 sao quốc tế đầu tiên tại Lào.

Năm 2018, BIM ra mắt Khu phức hợp du lịch Phu Quoc Marina rộng 155 ha, bao gồm nhiều hạng mục, như khách sạn tiêu chuẩn quốc tế, bãi biển, khu mua sắm ven biển, khu phố đi bộ và khu biệt thự cao cấp. Điểm nhấn đặc biệt của trung tâm du lịch này chính là Khu nghỉ dưỡng InterContinental Phu Quoc Long Beach Resort với 336 phòng khách sạn 5 sao, 115 căn hộ cao cấp và 5 biệt thự đẳng cấp, sang trọng.

Đến tháng 3/2019, BIM Group đề xuất lập quy hoạch 1/500, dự tính chia dự án Khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng thành các dự án thành phần, bao gồm: Khu Đa giác số 1; Khu Đa giác số 2; Khu hỗn hợp chung cư, dịch vụ và biệt thự nghỉ dưỡng tại bán đảo số 2.

5 tháng sau, tập đoàn này đã được UBND thành phố Uông Bí (tỉnh Quảng Ninh) đồng ý về chủ trương để doanh nghiệp này nghiên cứu, đề xuất dự án đầu tư phát triển xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp rộng 2.000ha trên địa bàn thành phố.

BIM Group còn đăng ký thực hiện dự án bệnh viện lên tới hơn 4.000 tỷ đồng tại Hà Nội, nhưng hơn 10 năm trôi qua vẫn bị "đắp chiếu"...

Và mới đây nhất (tháng 5/2023), BIM hé lộ thông tin đề xuất xây dựng sân golf tại vùng biên giới An Giang. Cụ thể là dự án Khu đô thị sinh thái, dịch vụ du lịch, sân golf Tịnh Biên, với quy mô lên tới hàng 100 ha.

Tuy nhiên, theo UBND tỉnh An Giang phạm vi nghiên cứu của dự án thuộc khu vực biên giới, có công trình quốc phòng, núi Dài, núi Két, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và cũng là khu kinh tế cửa khẩu…. liên quan đến quy hoạch đất rừng, quy hoạch quốc phòng an ninh, quy hoạch khu kinh tế cửa khẩu. Vì vậy, tỉnh này cần phải rà soát, xem xét mức độ phù hợp để trình cơ quan thẩm quyền điều chỉnh các quy hoạch liên quan, đảm bảo phát triển kinh tế gắn với quốc phòng - an ninh và bảo vệ môi trường, sinh thái.

Như vậy có thể thấy, đến thời điểm hiện tại, Tập đoàn BIM Group vẫn không ngừng thực hiện tham vọng của mình trong việc mở rộng quỹ đất đến các thành phố và điểm đến du lịch tiềm năng trong cả nước, cũng như vươn ra nước ngoài. Với việc thiết lập tiêu chuẩn mới về những đô thị, hệ sinh thái du lịch nghỉ dưỡng và các loại hình bất động sản đa dạng khác theo chuẩn mực quốc tế.

BIM LAND KINH DOANH BẰNG CÁCH NỢ VÀ ĐI VAY

Có lẽ, trong tất cả những thông tin liên quan Tập đoàn BIM Group thì vấn đề về tài chính là điều mà các nhà đầu tư quan tâm nhất, đặc biệt là tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản của BIM. Vậy với việc không ngừng mở rộng quy mô và đầu tư các dự án thì BIM Land, Syrena Việt Nam... đang làm ăn ra sao?

Theo bản công bố thông tin về tình hình tài chính năm 2022, Công ty Cổ phần Bất động sản Bim (BIM Land) báo lãi sau thuế đạt 1.745 tỷ đồng, bằng 84% cùng kỳ năm 2021 (tương đương 2.069 tỷ đồng). Tính đến ngày 31/12/2022, vốn chủ sở hữu của công ty này đạt 6.623 tỷ đồng, tăng 19%, tương đương hơn 1.000 tỷ đồng sau một năm.

Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) là 2,86 lần, như vậy, tổng nợ của BIM Land đang lên tới 18.941 tỷ đồng. Con số này đã có phần tươi sáng hơn so với năm 2021, khi D/E lên tới 3,33 lần. Nhưng dù tăng hay giảm thì tỷ lệ này là con số báo động so với lĩnh vực bất động sản.

Về tỷ suất lợi nhuận sau thuế/ vốn chủ sở hữu (ROE) của BIM Group chỉ đạt 0,26 lần (tương ứng 1.721 tỷ đồng), giảm so với cùng kỳ năm 2021 là 0,37 lần (tươn ứng 2.050 tỷ đồng).

Riêng dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu của BIM Land năm 2022 là 0,84 lần, cũng giảm so với cùng kỳ năm 2021 - 0,37 lần. Như vậy, doanh nghiệp này hiện nợ 5.562 tỷ đồng tiền trái phiếu.

Và theo thông tin từ website chính thức của Tập đoàn BIM Group, tháng 5/2021, BIM Land đã công bố phát hành thành công lô trái phiếu quốc tế BIMCD2126001 trị giá 200 triệu USD (khoảng 4.600 tỷ đồng) niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX) với lãi suất 7,375%. Ngày phát hành trái phiếu là ngày 7/5/2021, với kỳ hạn 60 tháng, đáo hạn vào ngày 7/5/2026 và kỳ hạn thanh toán lãi 6 tháng/lần.

"BIM Land là doanh nghiệp chưa đại chúng đầu tiên tại Việt Nam phát hành thành công trái phiếu trên thị trường quốc tế. Trái phiếu cũng là trái phiếu doanh nghiệp xanh (Green bond) đầu tiên của Việt nam. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền, chào bán tại nước ngoài và niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore. Trái phiếu được Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moodys đánh giá tín nhiệm B2 và Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch đánh giá tín nhiệm B.

Trái phiếu được phát hành theo phương thức dựng sổ, các ngân hàng tư vấn, thu xếp phát hành là ngân hàng đầu tư Credit Suisse, Standard Chartered Bank và UBS. Ngân hàng Credit Suisse và UBS tư vấn về vấn đề xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp và ngân hàng Standard Chartered tư vấn về vấn đề trái phiếu xanh", thông tin từ website chính thức của Tập đoàn BIM Group cho hay.

Theo thông tin được công bố, vốn huy động từ đợt phát hành trái phiếu này sẽ được BIM Land sử dụng để phát triển các dự án bất động sản của công ty. Tuy nhiên, cách đây không lâu, Credit Suisse bị sụp đổ và được UBS ngân hàng lớn nhất Thụy Sỹ mua lại. Điều này cũng khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm "Không rõ lô trái phiếu trị giá 200 triệu USD của BIM Land do Credit Suisse thu xếp phát hành ra thị trường giờ ra sao"?

Ngoài ra, theo dữ liệu từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), BIM Land cũng đã phát hành lô trái phiếu BIMCB2023001, với giá trị 1.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào tháng 12/2023, với lãi suất 10%/năm đầu tiên và 12%/năm các năm tiếp theo. Và mục đích phát hành dùng để đầu tư vào Dự án Centara qua hình thức hợp tác kinh doanh hoặc một hình thức khác.

Đáng chú ý, lô trái phiếu này do Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) bảo lãnh phát hành, đại diện người sở hữu trái phiếu, đăng ký và quản lý chuyển nhượng. Hiện, lô trái phiếu này được 1 công ty chứng khoán ôm trọn.

Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này của BIM Land là 6 quyền sử dụng đất với các thửa đất tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Giá trị tài sản được định giá bởi Công ty Cổ phần Thẩm định giá Hoa Mặt Trời.

Như vậy, nếu chỉ nhìn vào tình hình tài chính của BIM Land có thể thấy doanh nghiệp này đang gặp rắc rối về tài chính, khi việc kinh doanh đang phụ thuộc phần lớn vào nợ và đi vay.

Cụ thể, hệ số D/E của BIM Land (2,86 lần) đang cao hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành như: Văn Phú - Invest (1,9 lần); Vinhomes (1,43 lần); Phát Đạt (1,46 lần); Hà Đô (1,2 lần); Đất Xanh (1,19 lần) và nợ của Nam Long gấp 1 lần vốn chủ sở hữu,... Duy chỉ có thấp hơn Novaland (4,7 lần).

Novaland cũng đã sử dụng nợ là nguồn lực chủ yếu để tăng quy mô công ty lên X lần trong thời gian ngắn, nhưng khi tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng quá nhanh trong thời gian vừa qua đã khiến tập đoàn này bị lao đao, liên tục xin kêu cứu.

Bài học này cũng đã xảy ra với FLC và Tân Hoàng Minh - hai tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam khi dùng "tay không để bắt giặc". Hậu quả là bị điều tra, khởi tố và hàng nghìn nhà đầu tư bị thiệt hại nặng nề.

Cần nói thêm rằng, thật lạ lùng khi tổng nợ của BIM Group đang lên tới 18.941 tỷ đồng, nhưng công ty này lại không hề vay nợ một đồng tiền nào từ ngân hàng hay các tổ chức tài chính giống như công ty mẹ hay một số công ty khác trong đế chế của Tập đoàn BIM Group.