Thị trường bất động sản đang đối mặt với muôn vàn khó khăn khiến cho thị trường này “đóng băng”. Tuy nhiên, bất động sản khu công nghiệp vẫn được săn đón khi nguồn cung khan hiếm.

Thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp nước ngoài

Nguồn vốn FDI đăng ký “chảy” vào Việt Nam chững lại trong bối cảnh kinh tế toàn cầu bất ổn. Tuy nhiên, thời gian qua, đà giảm đã thu hẹp so với 4 tháng đầu năm nhờ vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần tăng mạnh lần lượt là 28% và 67%.

Vốn FDI và số dự án đăng ký mới đều tăng mạnh cho thấy Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI mới đầu tư từ các nhà đầu tư nhỏ và vừa. Bắc Giang, Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương là các địa phương thu hút FDI lớn nhất cả nước.

Phân khúc khu công nghiệp vẫn nhận được nhiều sự quan tâm từ các tập đoàn sản xuất toàn cầu, tập trung ở các lĩnh vực sản xuất điện tử, năng lượng, logistics, công nghiệp.

Các giao dịch thuê đất chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nước ngoài vừa và nhỏ ở châu Á. Các giao dịch thuê là các dự án FDI trong lĩnh vực công nghiệp, xe điện, năng lượng từ các đối tác châu Á quy mô vừa và nhỏ (Đài Loan, Hong Kong, Trung Quốc).

Đáng chú ý, đầu tư của Trung Quốc vượt Đài Loan, Hàn Quốc tăng lên vị trí thứ 2 trong số các đối tác đầu tư tại Việt Nam.

Dòng vốn FDI có sự dịch chuyển khi các tỉnh thành cấp 2 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh trong quý 1/2023 nhờ giá thuê đất thấp và vị trí thuận lợi gần trung tâm. Phía Bắc, các tỉnh Bắc Giang, Quảng Ninh ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao trên 35%. Phía Nam, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh tăng đến 58% so với cùng kỳ. Các tỉnh thành này đang được chú trọng đẩy mạnh hạ tầng để thu hút thêm vốn FDI.

Công ty chứng khoán Agriseco cho rằng, thị trường cấp 2 dự báo sẽ là xu hướng trong trung và dài hạn.

Với tình hình vĩ mô 2023 Việt Nam được đánh giá cao trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài với hàng loạt các yếu tố thúc đẩy như: mức độ cải thiện các chỉ số GCI về năng lực cạnh tranh, ổn định chính trị, hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc +1”.

Trong quý 1/2023, Việt Nam đạt mức cải thiện cao nhất về môi trường kinh doanh (tăng 12 bậc trong khi Thái Lan nâng 10 và Ấn Độ 6 bậc, theo EIU) nhờ các chính sách thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, và triển vọng kinh tế cải thiện.

Mặc dù các hoạt động FDI dự kiến sẽ gặp nhiều thách thức từ yếu tố bên ngoài nhưng Việt Nam có lợi thế trong trung và dài hạn, do đó nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn môi trường đầu tư ở Việt Nam.

Trong các tháng đầu năm, một số quốc gia thuộc khu vực Tây Á, Châu Âu lần đầu tiên xuất hiện vào top các quốc gia đầu tư lớn vào Việt Nam như Thổ Nhĩ Kỳ, Thụy Điển hay sự kiện 52 doanh nghiệp Mỹ đến Việt Nam cũng thể hiện khá rõ sức hút của Việt Nam tại Đông Nam Á.

Theo Agriseco, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự báo gia tăng nhờ hai lợi thế của Việt Nam trong khu vực. Đầu tiên, tình hình kinh tế - chính trị ổn định, môi trường đầu tư và kinh doanh cải thiện và hưởng lợi nhờ vị thế chiến lược. Tiếp theo, giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam ở mức thấp 15 – 20% so với các nước trong khu vực.

Thị trường sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu như Samsung, Intel, Quanta, Apple. Nhiều tập đoàn lớn như Goertek, Pepsico, LG đã ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) thuê khu công nghiệp. Các tập đoàn lớn đã đầu tư tại Việt Nam cũng lên kế hoạch tăng vốn FDI để mở rộng hoạt động. Theo khảo sát, các tổ chức, doanh nghiệp châu Âu, Hoa Kỳ, Nhật Bản đều cho biết sẽ tăng cường đầu tư vào Việt Nam.

Chỉ những “ông lớn” có lời

Kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có sự phân hóa rõ nét. Nhìn chung doanh thu của nhóm gần như đi ngang, lợi nhuận sau thuế suy giảm 21% so với cùng kỳ.

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của nhóm bất động sản khu công nghiệp

Lợi nhuận của các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi giá vốn từ chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng tăng. Kết quả kinh doanh tăng trưởng ở cả doanh thu và lãi sau thuế tập trung ở các doanh nghiệp đầu ngành. Tuy nhiên đằng sau con số tăng trưởng có thể chia thành hai nhóm: nhóm tăng trưởng nhờ hoạt động cho thuê khu công nghiệp và nhóm tăng trưởng nhờ doanh thu tài chính, lợi nhuận khác.

Đối với nhóm tăng trưởng nhờ hoạt động cho thuê khu công nghiệp, năm 2022, Tổng công ty IDICO (mã chứng khoán: IDC) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 74% và gấp gần 3 lần so với cùng kỳ nhờ cho thuê khu công nghiệp Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hữu Thạnh, và hồi tố doanh thu khu công nghiệp đã lấp đầy 100% - Nhơn Trạch V. Tổng Công ty Viglacera (mã chứng khoán: VGC) ghi nhận lợi nhuận tăng hơn 50% chủ yếu từ dự án khu công nghiệp Yên Phong mở rộng, Đông Hà.

Đối với 2 tăng trưởng nhờ doanh thu tài chính, lợi nhuận khác, có thể kể đến Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) doanh thu giảm 77% nhưng lợi nhuận ròng tăng gần 20% nhờ khoản lãi từ việc đánh giá lại khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Sài Gòn – Đà Nẵng.

Tiếp đến Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (mã chứng khoán: BCM) lợi nhuận tăng 14% chủ yếu nhờ không còn hạch toán khoản chi hỗ trợ phòng dịch như 2021. Nhóm doanh nghiệp có quỹ đất khu công nghiệp tiềm năng chuyển đổi từ đất cao su có một năm khó khăn, hầu hết kết quả kinh doanh đều sụt giảm do không ghi nhận doanh thu cho thuê và mảng cao su nhu cầu, giá bán giảm. Tuy nhiên riêng Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (mã chứng khoán: PHR) năm 2022, lợi nhuận sau thuế tăng mạnh nhờ ghi nhận khoản đền bù 689 tỷ đồng chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp cho VSIP.

Thách thức tiềm ẩn

Mới đây, thuế tối thiểu toàn cầu đạt thỏa thuận với sự tham gia của hơn 140 quốc gia với mức thuế tối thiểu áp dụng là 15% đối với các tập đoàn đa quốc gia có tổng doanh thu từ 750 triệu Euro (gần 19 nghìn tỷ đồng) trở lên.

Khi loại thuế này được áp dụng đã làm mất đi những ưu đãi về thuế của Việt Nam đối với các doanh nghiệp nước ngoài.

Hiện nay, thuế thu nhập doanh nghiệp thực tế của các doanh nghiệp FDI khoảng 12%, một số tập đoàn lớn chỉ từ 2,75 – 5,95%, thấp hơn so với mức thuế tối thiểu. Khi áp dụng luật thuế tối thiểu, các tập đoàn lớn đã và đang đầu tư vào Việt Nam sẽ phải nộp thuế bổ sung tại quốc gia công ty mẹ cho hoạt động của các công ty con tại Việt Nam.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhiều dấu hiệu chỉ ra rằng các tập đoàn lớn đang xem xét cẩn thận việc tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh luật thuế tối thiểu được triển khai. Các quốc gia châu Á Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái lan, Indonesia đang chuẩn bị cho việc áp dụng chính sách.

Các chuyên gia của Agriseco nhận định rằng Luật thuế sẽ có ảnh hưởng nhất định đến dòng vốn FDI của các doanh nghiệp lớn vào Việt Nam thời gian tới nếu Việt Nam chậm áp dụng chính sách này.

Xét về dài hạn triển vọng thu hút đầu tư của Việt Nam vẫn sẽ lớn khi cải thiện về cơ sở hạ tầng, chính sách.

Bên cạnh những khó khăn về thuế, phân khúc bất động sản khu công nghiệp còn gặp khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng và quy trình pháp lý. Tiền giải phóng mặt bằng, chi phí tiền đền bù đất tăng cao cùng với chi phí điện nước điều chỉnh tăng sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp khu công nghiệp thành lập mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Bên cạnh đó, quy trình pháp lý kéo dài cũng ảnh hưởng đến tiến độ triển khai.