Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản quý 3/2023” của CBRE, 9 tháng đầu năm thị trường bất động sản khu công nghiệp khu vực phía Bắc tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 700ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Còn ở khu vực phía Nam đạt hơn 770 ha, gần bằng mức hấp thụ cả năm 2022.

TỶ LỆ LẤP ĐẦY VẪN Ở MỨC CAO

Trong quý 3/2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục ghi nhận những diễn biến khả quan. Tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt 80,2% tại quý 3/2023, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý 2 và tăng 0,4% điểm phần trăm theo năm.

Phát biểu tại buổi công bố báo cáo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội cho biết, hiện tượng giảm tỷ lệ lấp đầy theo quý đến từ việc các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động tại thị trường Bắc Ninh và Hưng Yên khiến tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng thêm 597ha.

Về nguồn cầu, thị trường tiếp tục ghi nhận các giao dịch lớn từ các khách thuê ngành sản xuất nhựa, dệt may, kính áp tròng tại nhiều tỉnh thành. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 đạt 251ha trong quý. Tính tổng cộng 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 700ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu khả quan. Tại quý 3 vừa qua, giá thuê trung bình cho thị trường Cấp 1 ở miền Bắc đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Tại thị trường công nghiệp miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp trong quý 3 đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước, tính chung 9 tháng đầu năm 2023 đạt hơn 770 ha, gần bằng mức hấp thụ cả năm 2022.

Về giá thuê, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Theo bà An, trong 9 tháng đầu năm, thị trường miền Bắc và miền Nam lần lượt ghi nhận 752.000 m2 và 450.000 m2 kho và xưởng xây sẵn mới đi vào hoạt động. Đối với thị trường phía Bắc, giá thuê kho trung bình ở ngưỡng 4,6 USD/m2/tháng và xưởng đạt 4,8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 đạt 82,9%, tăng 4,7 điểm phần trăm so với quý trước. Các công ty sản xuất thuộc các ngành linh kiện điện tử, phụ tùng ô tô là nhóm khách chủ đạo có nhu cầu thuê mới diện tích nhà xưởng trong quý vừa qua.

Đối với thị trường kho xây sẵn, các giao dịch chính vẫn đến từ các thị trường tập trung nguồn cung lớn như Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu chủ đạo vẫn tới từ các công ty sản xuất mặt hàng ăn uống.

“Tỷ lệ lấp đầy phân khúc kho xây sẵn đến hết quý3/2023 đạt 80,0% tăng 3,6 điểm phần trăm so với quý trước. Tại thị trường phía Nam, với lượng nguồn cung mới dồi dào, giá thuê kho và xưởng xây sẵn tương đối ổn định, giá thuê trung bình đạt mức 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà kho và 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt 56%, giảm 15 điểm phần trăm so với quý 2 và 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn vẫn luôn duy trì ở mức tốt, đạt 91% tăng 1 điểm phần trăm so với quý 2”, báo cáo của CBRE nêu rõ.

SẼ PHÁT TRIỂN THEO XU HƯỚNG XANH

Đánh giá về triển vọng, CBRE cho rằng, trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6 - 10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4 - 8%/năm tại khu vực phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương.

Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2 - 4%/năm trong hai năm tới, do các dự án mới với thông số kỹ thuật tốt và vị trí thuận tiện sẽ có mức giá thuê cao hơn trung bình thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, các khách thuê tới từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên Minh Châu Âu là các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại thị trường Việt Nam; chiếm khoảng 70–80% số lượng hỏi thuê tới CBRE tại cả khu vực phía Nam và phía Bắc.

Với việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc trong thời gian gần đây, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

“Song song đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa các mục tiêu về phát triển bền vững vào các tiêu chí lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy, thuê kho xưởng, đây sẽ là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung mới các công trình xanh trong tương lai”, bà An bày tỏ.

Về xu hướng trong tương lai, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến trong thời gian tới, với những kỳ vọng tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, sự chuyển dịch và đa dạng về ngành nghề của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt theo hướng mang hàm lượng công nghệ cao.

Phân tích về thị trường bất động sản khu công nghiệp, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho biết, nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo.

Các tỉnh, thành phố chủ động định hướng ngành nghề ưu tiên, phù hợp với lợi thế phát triển của địa phương. Bố trí quỹ đất trong quy hoạch đồng thời nghiên cứu, ban hành các cơ chế thu hút đầu tư và các chính sách mở cửa, mời gọi đầu tư, thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp trong ngành nghề thuộc “tầm ngắm”.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục chuyển động tích cực với nhiều lợi thế hấp dẫn làn sóng dịch bất động sản khu công nghiệp khu vực Châu Á – Thái Bình Dương và kỳ vọng tăng cường hợp tác từ các hiệp định thương mại cùng hàng loạt hoạt động ngoại giao tích cực.

Làn sóng đầu tư “mới” từ các doanh nghiệp nước ngoài tạo ra hiệu ứng lan tỏa, mở ra những khu vực kinh tế năng động, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế. Sau thời gian dài phải đối mặt với khó khăn do đơn hàng giảm sút, tồn kho tăng cao, khó tiếp cận tín dụng...

Bên cạnh đó, đơn hàng của nhiều doanh nghiệp xuất khẩu đã bắt đầu tăng trở lại, điều này sẽ thúc đẩy bất động sản khu công nghiệp phát triển hơn nữa. Tạo tiền đề phát triển nhiều công nghiệp phụ trợ, tạo cơ hội phát triển bất động sản nhà ở, nhà ở cho thuê.

“Đáng chú ý, hoạt động M&A bất động sản khu công nghiệp vẫn sôi động. Hầu hết các thương vụ M&A thành công thuộc về M&A các khu công nghiệp. Người mua là nhà đầu tư nước ngoài, từ Đài Loan, Singapore, Hàn Quốc. Chúng ta có kỳ vọng có nhiều hơn các thương vụ đang trong quá trình đàm phán sẽ đi đến “hồi kết” vào cuối năm”, ông Chung phân tích.