Lương cung mới, giao dịch nhà ở qua các quý. Nguồn VARS

Theo báo cáo tuần 2 tháng 4/2023 của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong dài hạn, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc được lựa chọn hàng đầu, là động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội.

Những dự án đang được triển khai đúng tiến độ bởi các chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch tốt, pháp lý chuẩn có thanh khoản tốt, sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai. Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế tiếp tục tăng trưởng, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng, lên đến 44 triệu m2 sàn vào năm 2025.

Kể từ đầu tháng 3, thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Lượng tìm kiếm và giao dịch chung cư ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp bắt đầu tăng bởi thị trường đã dần ổn định sau hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, hiện nay giá căn hộ liên tục tăng và chưa có tín hiệu dừng lại. Theo tính toán của VARS, giá chào bán căn hộ tại Hà Nội trung bình 51 triệu đồng/m2. Chỉ số giá căn hộ chung cư quý 1/2023 tại Hà Nội tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn hàng trên thị trường không nhiều do quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp rất khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp.

Bên cạnh đó, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao,... nên các dự án bất động sản duy trì giá bán ở ngưỡng cao. Chính sách giảm giá hoặc tăng chiết khấu ở mức cao chỉ diễn ra cục bộ tại một vài dự án nhằm kích cầu người mua trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án vì thiếu vốn.

Để thu hút nguồn vốn cho các giai đoạn hoàn thiện tiếp theo, một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu cao, tới 40% đối với các khách hàng thanh toán sớm đến 90% hoặc 95% tổng giá trị hợp đồng.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, quý 1/2023 có 6 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, cung cấp ra thị trường 2.302 sản phẩm, trong đó có 2.273 căn hộ chung cư và 29 căn thấp tầng.

Về dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trên địa bàn thành phố có 3 dự án nhà ở xã hội đã được cấp phép, hiện đang triển khai với số lượng 2.843 căn chung cư; có 1 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán với 207 căn chung cư.

Cơ cấu giao nguồn cung nhà ở theo phân khúc. Nguồn: VARS

Thống kê của VARS cũng cho thấy, quý 1/2023, khu vực Hà Nội có 36 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 3.700 sản phẩm, giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, hơn 90% nguồn cung là căn hộ giá trên 40 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m2, nguồn cung chỉ chỉ có tại hai huyện vùng ven thành phố như Thanh Trì và Đông Anh. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, đắt đỏ, phát triển các dự án tại vùng ven đô là giải pháp tối ưu để cung cấp cho thị trường nguồn cung nhà ở mới với giá cả phải chăng.

Về tình hình giao dịch bất động sản, dữ liệu của VARS cho thấy, từ đầu năm đến hết tháng 2/2023, giao dịch trên thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng do lượng sản phẩm chào bán ra thị trường ít, mức giá quá cao, tình hình kinh tế vẫn tiếp tục khó khăn và nhiều biến động, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp.

Trong quý vừa qua, ước lượng giao dịch nhà ở trên thị trường bất động sản Hà Nội chỉ đạt khoảng 12% lượng chào bán với hơn 400 giao dịch, giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2022.

Phân khúc biệt thự, liền kề, nhà phố chỉ phát sinh một lượng nhỏ giao dịch tại một dự án có giá khá tốt - khoảng 57 triệu đồng/m2 ở Mê Linh. Dự án nhà ở, liền kề tại quận Hà Đông và Hoàng Mai có giá lên lên tới 240 triệu/m2 gần như không có giao dịch.

Đất nền tự phát trong dân ở những vùng không được đầu tư hạ tầng tiếp tục được các nhà đầu tư ngắn hạn rao bán “cắt lỗ”. Tuy nhiên, thanh khoản không cao do mức giá không tương xứng với giá trị.

Bên cạnh đó, theo đánh giá của VARS, nhà ở xã hội tiếp tục phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, lượng giao dịch thấp do có rất ít dự án nhà ở xã hội được triển khai ở Hà Nội. Thủ tục và điều kiện để mua quá rườm rà và khó khăn khiến người mua rất khó tiếp cận được phân khúc này.

Trong 3 tháng đầu năm, cả thành phố chỉ có duy nhất một dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh tại địa bàn quận Nam Từ Liêm. Thậm chí ở phân khúc này thường xảy ra tình trạng rao bán và mua chênh so với mức giá quy định, dù cho thị trường khó khăn và các phân khúc khác gần như không có giao dịch.