Tác động của Nghị định 10 tới bất động sản nghỉ dưỡng. Ảnh minh họa

Nghị định 10 vừa được ban hành đã bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình cho căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện

Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Nghị định này bổ sung một số điều của nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, Nghị định bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, để được giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Còn về thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật đất đai và chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Theo đó, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên Môi trường các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải nộp bản vẽ thiết kế, thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, danh sách các tài sản gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản.

Bên cạnh đó, thời hạn sở hữu của căn hộ condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, theo quy định hiện hành thời hạn sở hữu không vượt quá 50 năm theo thời hạn đối với đất được nhà nước giao, cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Do đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ trong thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài như loại đất ở.

Được biết, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023.

Gỡ điểm nghẽn pháp lý

Đánh giá về sự thay đổi này, VNDirect cho rằng Nghị định 10 sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, phải cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

“Thực tế, sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 - 2018, loại hình sản phẩm condotel đã rơi vào trầm lắng do thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khiến thị trường condotel trở nên trầm lắng trong thời gian qua”, VNDriect nhấn mạnh.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng theo HoREA, năm 2022 cả nước chỉ có 12 dự án được cấp phép, giảm 77% so với cùng kỳ. Lượng giao dịch sản phẩm cũng ở mức thấp và tỷ lệ hấp thụ cuối năm 2022 chỉ bằng khoảng hơn 30%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA. Ảnh minh họa

Hiện nay, các doanh nghiệp niêm yết đang có những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể kể đến như Tập đoàn Novaland, Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu, Tập đoàn DIC, Tập đoàn C.E.O, Tập đoàn Bamboo Capital…

Liên quan đến quy định mới được bổ sung trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá đây là một tin mừng cho thị trường bất động sản nói chung, và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Theo HoREA, trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 2 ngày 6/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 6 đã quy định “hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”. Tuy nhiên, các địa phương vẫn chưa dám cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

"Hiện nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nên Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch", ông Châu cho biết.

Song, tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ. Mà khoản 4 chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Do đó, phạm vi điều chỉnh của khoản này rất hẹp, dẫn đến việc chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định 2.

Vì vậy, đại diện HoREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định 43 để cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.