Giới chuyên gia nhận định, trong 5 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất hạn chế, rủi ro pháp lý…

Dòng tiền khó

Báo cáo Thị trường bất động sản quý II/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay.

Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.

Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản.

Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

“Sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. Mua nhà để ở trong giai đoạn “bản lề” này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả”, báo cáo của VARS nhấn mạnh.

Những động thái “khóa chặt” đang khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhưng cũng là cơ hội để ngành địa ốc có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Thị trường thanh lọc mạnh

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai ngày 29/6 vừa qua, Tổng Giám đốc Nguyễn Thị Như Loan cho hay, 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách, pháp lý được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ.

Quốc Cường Gia Lai cũng dự kiến cắt giảm chi phí lãi vay để vượt khó chứ không mở rộng đầu tư trong năm nay. Nguyên nhân là bởi đã giữa năm 2022 nhưng Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư vẫn chồng chéo, tình trạng ách tắc chưa biết sẽ còn kéo dài bao lâu.

"Hiện tất cả dự án đều bị “đứng” pháp lý, không đủ điều kiện bán hàng, viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường", bà Nguyễn Thị Như Loan chia sẻ.

Tuy nhiên, bà Võ Thị Khánh Trang, chuyên gia của Savills cho rằng, những động thái “khóa chặt” đang khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhưng cũng là cơ hội để ngành địa ốc có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Theo đó, trước biến cố của thị trường, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và nền tảng vững vàng mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có sự thích nghi, điều chỉnh kịp thời sẽ đứng trước nhiều nguy cơ đổ vỡ.

Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, các đợt thanh lọc trong trong thời gian tới có thể khiến thị trường đi theo 2 kịch bản.

Thứ nhất, qua sàng lọc, các doanh nghiệp yếu kém bị đào thải, thị trường chỉ còn lại những chủ đầu tư mạnh. Đây là kịch bản tích cực, tạo động lực phát triển bền vững. Nhưng ở kịch bản thứ hai, khi lưới lọc quá mạnh khiến doanh nghiệp “chết” hàng loạt khiến thị trường rơi tự do, có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế.

Để đối diện với những đợt thanh lọc sắp tới, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản.

Cũng theo ông Trần Khánh Quang, trong Quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, thanh khoản chậm, tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm vẫn có thể duy trì ở mức ổn định.

Đồng thời, ông Trần Khánh Quang cũng cảnh báo, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những bất động sản xa trung tâm và hạng sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022.

Bên cạnh giảm tốc và điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm để vượt khó, nhiều doanh nghiệp địa ốc hàng đầu đang chủ động nắn dòng tín dụng về phân khúc bất động sản ở thực để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho biết, các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua. Hầu hết dự án đều có tỷ lệ bán hàng khá cao (trên 70% giỏ hàng) trong thời gian bình quân 2 - 3 tháng.

Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm, các dự án có mức giá 1 - 2 tỷ đồng cạn kiệt. Theo DKRA, thực tế đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường.

“Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường”, ông Thắng nhấn mạnh.