Kinh tế 21/08/2023 - 03:51

Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ như nào khi áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu?

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được nhận định sẽ chứng kiến nhiều thay đổi đáng kể trong bối cảnh thuế tối thiểu toàn cầu sắp được áp dụng và sự thay đổi lợi thế giữa các quốc gia trong thu hút vốn FDI.

Việt Nam đang bị cạnh tranh mạnh trong thu hút FDI

Bất động sản công nghiệp — Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ có nhiều thay đổi khi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng.

Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu (thuế tối thiểu toàn cầu) là một loại thuế do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế. Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển - nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 142 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam đồng thuận thông qua.

Với chính sách trên, từ ngày 01/01/2024, các tập đoàn, công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu Euro (hay 800 triệu USD) trở lên trong 2 năm của 4 năm liền kề gần nhất sẽ đều phải đóng thuế 15%, dù là ở bất kỳ quốc gia nào. Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được nhận định sẽ có nhiều sự thay đổi khi chính sách này chính thức được áp dụng.

Ước tính có hơn 1.000 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có công ty mẹ thuộc đối tượng áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, trong đó, hơn 70 doanh nghiệp có khả năng chịu ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu ngay từ năm 2024.

Thuế tối thiểu toàn cầu Tạp chí Công Thương — Cơ chế vận hành của thuế tối thiểu toàn cầu. (Nguồn: VNDIRECT Research, Gartner)

Trong khi đó, Việt Nam đang sử dụng các ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tuỳ quy mô và lĩnh vực đầu tư. Thuế suất thu nhập doanh nghiệp phổ thông là 20%, trong khi các doanh nghiệp FDI được hưởng các mức thuế suất ưu đãi 10% - 17%; trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5% - 9%.

Theo đánh giá của các chuyên gia việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với Việt Nam trong việc thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới.

Cụ thể, nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Để thích ứng với chính sách thuế mới này, một số quốc gia đang nghiên cứu về việc sử dụng Thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn. Khi áp dụng thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn, Chính phủ có thể bảo vệ quyền đánh thuế của mình bằng cách thu thêm một khoản thuế chênh lệch giữa thuế tối thiểu nội địa và thuế ưu đãi dành cho doanh nghiệp FDI trước khi khoản thuế đó được truy thu về nước đặt trụ sở chính.

Thuế bổ sung tối thiểu nội địa — Cách thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn vận hành song song với thuế tối thiểu toàn cầu. (Nguồn: VNDIRECT Research)

Theo nhận định của các nhà phân tích của VNDIRECT Research, Việt Nam đang có dấu hiệu chậm hơn các nước cạnh tranh trong khu vực về vấn đề trên. Cụ thể, Malaysia và Indonesia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa, song song với việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Thái Lan cũng đang ưu tiên nghiên cứu và triển khai thuế bổ sung tối thiểu nội địa.

Trên thực tế, dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong quý 1/2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại; lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng, và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do Fed tăng lãi suất.

Trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như: Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia.

Dòng vốn FDI vào Việt Nam đang có dấu hiệu chậm lại (hình bên trái); trong khi đó, Indonesia và Malaysia đang cho thấy khả năng thu hút vốn FDI mạnh mẽ (hình bên phải). (Nguồn: VNDIRECT Research, GSO, FIA, MPI)

VNDIRECT Research nhận định sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực.

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Xem thêm: "Thiếu hụt nguồn cung mới kéo dài đẩy giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao" trên Tạp chí Công Thương tại đây.

Thị trường bất động sản công nghiệp cấp 2 thu hút nhà đầu tư

Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, VNDIRECT Research nhận định các dự án khu công nghiệp sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.

Đặc biệt, thị trường bất động sản công nghiệp đang dần chứng kiến sự gia tăng của các nhà đầu tư đến thị trường cấp 2 (thị trường các tỉnh) do thị trường này sở hữu những lợi thế nổi bật.

Lợi thế lớn nhất là chi phí cạnh tranh. Thị trường bất động sản công nghiệp cấp 2 hiện đang có mức giá cạnh tranh hơn thị trường cấp 1 ở cả miền Nam (chênh lệch 120 USD/m2/kì hạn thuê) và miền Bắc (chênh lệch 56 USD/m2/kì hạn thuê) tại cuối quý 1/2023.

Trong khi thị trường cấp 1 có quỹ đất hiện hữu khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới.

Xem thêm: "Đô thị Kinh Bắc: Lãi ròng tăng gấp 8 lần, cổ phiếu KBC chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn" trên Tạp chí Công Thương tại đây.

Bên cạnh đó, quỹ đất hiện hữu tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện. Chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 cũng thấp hơn so với thị trường cấp 1.

Đồng thời, khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp.

Cuối cùng, ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về các thị trường bất động sản công nghiệp cấp 2. Theo hãng tư vấn thị trường bất động sản CBRE, từ quý 1/2022 đến quý 1/2023, tổng lượng giao dịch thuê đất tại thị trường cấp 2 phía Nam và phía Bắc lần lượt đạt 168 ha và 289 ha, cao nhất từ trước đến nay.

Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hiện là điểm sáng trong các thị trường bất động sản công nghiệp cấp 2, chiếm 66% tổng giao dịch thuê đất tại thị trường cấp 2 khu vực miền Nam, trong khi các giao dịch thuê đất tại thị trường cấp 2 miền Bắc có xu hướng trải rộng ra nhiều tỉnh khác nhau.

Tạp chí công thương