Sau khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 28/6, đã có một làn sóng nêu ý kiến về những lo ngại một số điều khoản trong thông tư này sẽ cản bước các doanh nghiệp bất động sản.

THÔNG TƯ 06 GÂY VƯỚNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Nhiều doanh nghiệp doanh nghiệp cho biết, khoản 8, 9, 10 trong Thông tư 06 của Ngân hàng nhà nước còn khó hiểu. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cụm từ "không cho vay với các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" là chưa thật rõ ràng mà nên áp dụng trong trường hợp các dự án không đủ điều kiện pháp lý thì sẽ rất chính xác vì không đủ điều kiện kiện pháp lý sẽ không được đưa vào hoạt động khai thác, không được đưa vào triển khai.

Khi chủ đầu tư đầu tư dự án, số tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng thường chiếm đến 60 - 70% tổng mức đầu tư, việc cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai là vô cùng cần thiết với các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp phân tích thêm, trong Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản cho phép là bán nhà hình thành trong tương lai, đây là đặc thù của bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, câu chữ trong Thông tư 06 mà hiểu không chính xác thì nguồn tín dụng sẽ bị thắt chặt lại và cái đó trở nên rất khó cho các chủ đầu tư.

Còn ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Đối với các doanh nghiệp triển khai dự án, thông thường họ sẽ có vốn để triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng. Riêng nguồn tiền này, bắt buộc chủ đầu tư phải có. Tuy nhiên, đến lúc làm hạ tầng thì tiền đó họ cần ngân hàng và trước nay vẫn được ngân hàng tạo điều kiện. Nhưng với Thông tư 06 lại không rõ ràng".

Về vấn đề này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có những kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN để tạo điều kiện cho doanh nghiệp và nhà đầu tư được vay tín dụng thuận lợi hơn.

Theo HoREA, Thông tư số 06 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng) có một số quy định chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật và chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp nói chung, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp hoạt động theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Do đó, Hiệp hội kiến nghị xem xét sửa đổi khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) đề xuất bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh”.

Đồng thời, HoREA kiến nghị xem xét sửa đổi khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) đề xuất quy định tổ chức tín dụng được cho vay đối với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật”.

HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định “các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 24 (hoặc 36) tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay” để phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường bất động sản do “vướng mắc pháp lý” chiếm đến 70% khó khăn mà không phải do lỗi của doanh nghiệp.

SỬA ĐỔI NGAY TRƯỚC NGÀY CÓ HIỆU LỰC

Kể từ khi ban hành Thông tư 06 có rất nhiều chuyên gia về kinh tế, hiệp hội, các doanh nghiệp đã có nhiều góp ý, mong muốn sửa đổi một số điều chưa rõ ràng, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua tình cảnh khó khăn chung này.

Do đó, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, để ưu tiên hơn nữa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ngày 23/8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngày 23/8/2023 ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan để nghiên cứu, xem xét các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Đánh giá về sự thay đổi này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp tại Học viện Tài chính cho biết, Ngân hàng Nhà nước ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung Thông tư 06 là đúng đắn. Tuy nhiên, cần có những biện pháp thay thế để đảm bảo hoạt động thị trường bất động sản không bị xáo trộn và ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống.

Ngưng thi hành Khoản 8, 9, 10 của Điều 8 theo Thông tư 06 sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội vay vốn, góp vốn thực hiện các dự án. Các ngân hàng thương mại cần phải có nhận xét thận trọng để đảm bảo an toàn về nguồn vốn cũng như những đáp ứng của doanh nghiệp bất động sản về mặt pháp lý đối với nhà nước.

Các ngân hàng thương mại sẽ tự quyết lợi ích, rủi ro để xác định việc có hay không cho vay. Khi có những vấn đề nghiêm trọng về mặt rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản thì ngân hàng sẽ ngừng không cho vay vốn.

“Tuy nhiên, ngừng các điều khoản này của Thông tư 06 chỉ là một bước “đệm” tạo điều kiện để doanh nghiệp bất động sản có cơ hội vay vốn. Vì các ngân hàng thương mại sẽ xem xét các yếu tố rủi ro, nếu doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện sẽ không được vay. Yếu tố quyết định vẫn là chính doanh nghiệp bất động sản”, vị Phó giáo sư phân tích.

Do đó, vấn đề quan trọng nhất các doanh nghiệp cần phải hành động ngay để “tự cứu” lấy mình là tái cấu trúc giúp tăng trưởng và phát triển. Doanh nghiệp bất động sản nên nghĩ đến việc phát hành trái phiếu. Điều này sẽ giúp đáp ứng, bổ sung nguồn vốn cho doanh nghiệp. Đồng thời giải quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư dài hạn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quyết định ngưng thi hành Khoản 8, 9, 10 của Điều 8 theo Thông tư 06 là tin mừng đối với nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng có điều kiện tiếp cận tín dụng được thuận lợi.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục rà soát để xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định “bất cập” tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN mà các doanh nghiệp, Hiệp hội và chuyên gia đã kiến nghị.

Thứ nhất, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN) theo hướng đề nghị gia hạn thêm 12 tháng, bởi lẽ đến 1/10/2023), tổ chức tín dụng "phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn là 30%.

Thứ hai, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét "bỏ" điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN để cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP).

Thứ ba, dù Thông tư 10 tạm ngưng hiệu lực thi hành một số quy định cấm cho vay, song HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước bãi bỏ các quy định này.