Cân nhắc khả năng sinh lời

Theo tính toán ông Lê Minh Sơn, Trưởng phòng Dịch vụ khách hàng DTJ Group, nếu như mất tới 20 năm để thu hồi vốn đầu tư từ cho thuê bất động sản thương mại khi tỷ suất cho thuê hiện chỉ từ 3 - 4%/năm thì với bất động sản công nghiệp, thời gian này chỉ khoảng 8 năm.

Ông Sơn lấy ví dụ nhà đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp với giá thuêtrung bình khoảng 125 USD/m2, chi phí xây dựng nhà xưởng khoảng 150 USD/m2. Để xây nhà xưởng cao 3 tầng với diện tích 10.000m2, tổng vốn đầu tư khoảng 93 tỷ đồng.

Trong trường hợp nhà đầu tư sở hữu 20% vốn tự có và 80% vốn vay ngân hàng, với giá thuê trung bình trên thị trường miền Bắc hiện nay là 4 USD/m2/tháng, sau 8 năm là nhà đầu tư có thể thu hồi vốn, thanh toán hết các khoản nợ, lãi vay phải trả và thu về lợi nhuận hơn 20 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group chia sẻ thêm, lợi nhuận từ việc cho thuê chung cư, nhà ở hiện chỉ đạt mức 3 - 4%/năm.

Trong thời gian qua, các bất động sản đã có sự tăng giá mạnh mẽ do nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư. Song, vấn đề cần lưu ý là bất động sản được định giá bằng khả năng sinh lời trên đất. Nếu bất động sản tăng giá quá cao nhưng không có dòng tiền cho thuê mang lại lợi nhuận tương ứng, nghĩa là các bất động sản tăng giá phi mã đã không được định giá đúng giá trị thật.

Ông Khánh lấy ví dụ một biệt thự rộng 250m2 tại Long Biên, Hà Nội chỉ có mục đích sử dụng để ở, không kinh doanh cho thuê nhằm mang lại lợi nhuận cho người sở hữu, nhưng có giá lên đến hơn 50 tỷ đồng là điều hết sức vô lý.

Thay vào đó, cũng số tiền này, nhà đầu tư có thể đầu tư vào các bất động sản công nghiệp, sau 8 năm hoạt động đã thu hồi vốn. Các bất động sản này không chỉ mang lại dòng tiền ổn định mà còn đóng góp lớn vào việc phát triển công nghiệp sản xuất, tạo điều kiện cho người dân có công ăn việc làm, ổn định cuộc sống, đảm bảo an sinh xã hội.

Mặt khác, hoạt động kinh doanh của bất động sản du lịch thời gian qua cũng chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch bệnh, kinh tế suy giảm. Trong bối cảnh đó, ông Khánh nhìn nhận cơ hội đầu tư bất động sản công nghiệp hấp dẫn hơn

Đầu tư bất động sản công nghiệp cho thuê là một xu hướng mới, bởi trước đây, chỉ có những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới có thể xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp cho thuê. Tuy nhiên, hiện nay, các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức đều có thể đầu tư vào lĩnh vực này bằng cách thuê đất trong khu công nghiệp và xây nhà xưởng để cho thuê.

Sức hấp dẫn của loại hình đầu tư này đã thu hút các nhà đầu tư rót vốn, khiến cho nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cho thuê đang tăng nhanh.

Theo công ty tư vấn bất động sản JLL, trong quý II vừa qua, thị trường phía Bắc chào đón nguồn cung mới lên đến 135.363m2 từ ba dự án ở Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng, nâng tổng nguồn cung nhà kho xưởng hiện đại miền Bắc lên khoảng 979.000m2.

Khu vực phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới trong quý vừa qua nhưng dự kiến trong nửa cuối năm sẽ đón nhận hơn 440.000m2 diện tích từ các dự án của SLP, Logos, Emergent Capital Partners và BWID. Đến cuối năm nay, quy mô thị trường sẽ tăng 1,3 lần so với hiện tại và đạt 2,2 triệu m2.

Giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình khoảng 4,7USD/m2/tháng ở cả miền Bắc và miền Nam.

Thách thức không nhỏ

Tuy nhiên, trước bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế chậm lại, việc cho thuê nhà xưởng cũng không dễ.

Số liệu từ JLL cho thấy, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn ở miền Bắc trong quý II tiếp tục xu hướng trầm lắng diễn ra từ quý trước và chưa có nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Các dự án mới gia nhập thị trường trong quý này chưa ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt do hoạt động chào thuê gặp nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

Tương tự, tại khu vực miền Nam, dự báo về sự trầm lắng của thị trường kho vận miền Nam dần được thể hiện rõ nét hơn, với mức hấp thụ thuần giảm khoảng 50.000m2, tỷ lệ trống tăng cao được ghi nhận ở các dự án tại khu vực Thủ Dầu Một, Bến Cát thuộc tỉnh Bình Dương và Long Thành thuộc Đồng Nai.

Giữa bối cảnh hoạt động thương mại xuyên biên giới trầm lắng kéo dài, hiệu quả kinh doanh thấp đã buộc các doanh nghiệp sản xuất có động thái thu hẹp quy mô kinh doanh. Điều này đã và đang tác động trực tiếp đến hiệu suất cho thuê của các bất động sản công nghiệp, đặc biệt là những cơ sở đặt tại các trung tâm sản xuất có nhóm khách thuê chính là doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường xuất khẩu.

Tuy nhiên, đánh giá về tiềm năng của phân khúc này trong thời gian tới, JLL cho rằng, thị trường đang xuất hiện làn sóng chuyển dịch nhà máy của các doanh nghiệp sản xuất như dệt may, viễn thông và quang điện công nghệ cao từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh các rào cản thương mại và rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng như đã từng xảy ra khi Trung Quốc thực hiện chính sách “Zero Covid”.

Hưng Yên hút đầu tư vào công nghiệp phụ trợ

Trong đó, các tỉnh khu vực phía Bắc đang là những lựa chọn được ưu tiên do lợi thế vị trí và giá thuê đất cạnh tranh. Mặc dù chưa có nhiều biến động lớn rõ ràng nhưng đây có thể coi là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong bối cảnh sản xuất và xuất khẩu vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Đồng quan điểm, ông Khánh cũng cho rằng, đây là lĩnh vực hứa hẹn sẽ phát triển rất mạnh mẽ khi làn sóng FDI vào Việt Nam ngày càng tăng mạnh do sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc.

Bên cạnh đó, ở trong nước, ngành công nghiệp cũng đang nhận được sự quan tâm rất lớn của Chính phủ.

Ông Sơn cho biết thêm, hiện cơ hội đầu tư bất động sản công nghiệp tại Bắc Ninh không còn nhiều do phần lớn diện tích đều đã được lấp đầy, giá thuê đã tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, các khu vực "mới nổi" như Hưng Yên lại cho thấy tiềm năng rất lớn nhờ kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng đồng bộ, hiện đại và nhiều chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư.