Dự án NovaWorld Phan Thiết đình trệ vì vướng mắc trong khâu định giá đất. Ảnh: Hoàng Anh

Sai số quá lớn, gây thất thoát ngân sách

Trái với quan điểm của nhiều doanh nghiệp cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp ưu việt nhất trong định giá đất, hiện được hầu hết các doanh nghiệp và dự án bất động sản lựa chọn, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, đã chỉ ra hàng loạt bất cập của phương pháp này.

Theo ông Chính, không chỉ ở dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, mà từ dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc Hội hồi tháng 5, Bộ Tài nguyên và môi trường đã loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, việc thực hiện phương pháp thặng dư chưa phù hợp với thực tế định giá đất tại Việt Nam, do đây là phương pháp lấy doanh thu giả định trừ chi phí ước tính.

Trong khi đó, để thực hiện một dự án có rất nhiều chi phí như lãi vay, quảng cáo truyền thông, quản lý, đầu tư xây dựng. Nếu tính chi phí ở thời điểm này cho khoảng thời gian 5 -10 năm sau, sẽ có những điểm không chặt chẽ.

Tương tự về doanh thu, kế hoạch bán hàng của dự án được phân bổ trong thời gian như thế nào, mức giá bán bao nhiêu, cũng sẽ tính toán ra doanh thu với những con số khác nhau.

"Tôi từng tham gia vào công tác định giá đất cho các dự án, so sánh một dự án được xây dựng trong ba năm với cũng dự án đó nhưng xây dựng trong 4 năm đã khác về chi phí rồi. Doanh thu một dự án chọn bán hàng trong 5 năm với chọn bán hàng trong 3 năm có sự khác biệt rất lớn. Thậm chí, cùng chọn phương án bán hàng trong 3 năm, nhưng mỗi năm bán bao nhiêu tỷ lệ giỏ hàng, cũng rất khác biệt.

Chính vì có quá nhiều các yếu tố giả định tác động đã khiến phương pháp định giá đất theo thặng dư không chặt chẽ, phụ thuộc lớn vào ý chí chủ quan của người định giá, lãnh đạo địa phương", ông Chính nhìn nhận.

Mặt khác, ông Chính cho biết việc định giá đất theo phương pháp thặng dư vẫn phải dựa vào hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất theo giá thị trường.

Trong khi đó, hiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, tỷ lệ tăng giá bất động sản. Vừa qua, khi định giá, cục đã phải gửi công văn sang Tổng cục Thống kê để nhờ cung cấp các số liệu, nhưng câu trả lời là Tổng cục này là không theo dõi các số liệu về giá nhà. Không có số liệu càng khiến phương pháp thặng dư gặp vướng mắc.

Hàng loạt cán bộ định giá đất vào vòng lao lý

Việc định giá đất theo phương pháp thặng dư cũng được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng tính chính xác không cao.

Tại Hội thảo Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án do Báo Đầu tư tổ chức, ông Châu dẫn chứng, cuộc họp với Bộ Tài nguyên và môi trường ngày 1/7 vừa qua đã nêu lên thực trạng tại một dự án bất động sản được định giá theo phương pháp thặng dư, nhưng ba cơ quan định giá lại cho ra ba kết quả khác nhau.

Với kết quả của đơn vị định giá đầu tiên, giá đất là 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, cùng sử dụng phương pháp này, một cơ quan định giá đất khác lại tính toán số tiền tăng lên gấp đôi, 1.800 tỷ đồng. Thậm chí, theo tính toán của một đơn vị định giá khác, giá đất tại dự án lên tới 3.000 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần con số ban đầu.

Vẫn chưa rõ ràng cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo ông Châu, phương pháp thặng dư dẫn đến những kết quả định giá đất có sự sai số rất lớn. Đây là phương pháp đặt cơ sở trên sự ước đoán doanh thu và tổng chi phí giả định. Trong khi đó, công thức tính toán chưa thực sự đầy đủ và cơ sở dữ liệu đầu vào chưa cụ thể, khiến phương pháp này tiềm ẩn nhiều khả năng định giá đất không chính xác, gây thất thoát rất lớn cho thu ngân sách.

Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến rủi ro pháp lý rất cho các địa phương, đơn vị định giá trong thời gian vừa qua liên quan đến việc định giá đất của hàng loạt dự án bất động sản. Các dự án được định giá ở một mức giá nhất định, nhưng khi thanh kiểm tra, xem xét lại, lại ra một mức giá khác. Điều này khiến các cán bộ địa phương, các công ty định giá, doanh nghiệp bị truy cứu trách nghiệm. Nhiều trường hợp đã vướng vòng lao lý do định giá đất không chính xác, gây thất thoát tài sản công.

Thời gian gần đây, nhiều địa phương cũng chậm trễ trong định giá đất do lo ngại trách nhiệm pháp lý nếu tiếp tục thực hiện theo phương pháp thặng dư. Chính điều này đã gây ách tắc cho rất nhiều dự án ở khâu định giá đất, ông Châu nhấn mạnh.

Cũng chính vì lý do này, ông Chính cho biết, khi Bộ Tài nguyên và môi trường lấy ý kiến các địa phương về việc bỏ phương pháp thặng dư, thay bằng phương pháp hệ số điều chỉnh đất, hầu hết các địa phương đều "ủng hộ nhiệt tình".

Dù không có tính khoa học, nhưng phương pháp hệ số dễ làm, dễ thực hiện do đã có công thức sẵn, chỉ cần lấy giá đất nhân với hệ số nhất định, không gây rủi ro pháp lý cho các địa phương và đơn vị thẩm định. Một số địa phương như TP. HCM còn đề xuất bỏ quy định chỉ dự án dưới 200 tỷ đồng mới được sử dụng phương pháp hệ số để tạo thuận lợi cho khâu thực hiện.

Không phủ nhận phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất khoa học, song theo ông Chính, với điều kiện của Việt Nam hiện nay, chưa phù hợp để áp dụng. Thời gian vừa qua, thực hiện phương pháp này đã phát sinh rất nhiều vấn đề, dẫn đến việc ách tắc trong định giá đất. Như vậy, rõ ràng lỗi không phải do phương pháp định giá mà ở cách làm.

Trong khi đó, mục tiêu của việc sửa đổi luật là đẩy nhanh thủ tục pháp lý, định giá đất dễ làm dễ thực hiện, công khai minh bạch, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho dự án bất động sản, ông Chính nhấn mạnh.

Giải pháp nào cho định giá đất?

Mặc dù còn nhiều hạn chế, song thực tế cho thấy, phần lớn các dự án bất động sản hiện nay đều sử dụng phương pháp thặng dư. Theo ông Châu, việc áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ yếu tại các dự án.

Nguyên nhân là rất khó để áp dụng phương pháp so sánh cho các dự án bất động sản. Phương pháp này chỉ có thể áp dụng với các bất động sản riêng lẻ, còn với một dự án trên một khu đất mới, có triển vọng phát triển rất lớn trong tương lai, lại không thể áp dụng.

Các dự án cũng không thể áp dụng phương pháp chiết trừ hay thu thập do các thông tin về đất đai hiện chưa đầy đủ đồng bộ. Còn phương pháp hệ số thì theo quy định trước đây chỉ áp dụng với các dự án rất nhỏ, dưới 20 tỷ đồng. Chính vì vậy, hầu hết các dự án đều phải áp dụng phương pháp thặng dư.

'E ngại, sợ trách nhiệm' khi định giá đất

Đứng về phía doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills TP.HCM cũng cho rằng, phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Ngoài ra, trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng hệ số điều chỉnh thường được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh chính xác biến động thị trường trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Chính vì vậy, bà Giang cho rằng các cơ quan soạn thảo luật không nên bỏ qua phương pháp thặng dư và phương pháp này phù hợp khi định giá những khu đất phát triển.

Giả sử, một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ.Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ là một giá trị cố định.

Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất tốt nhất cho tài sản.

Ở một ví dụ khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Như vậy, phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển sẽ là phù hợp nhất. Điều này cũng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản ước tính được chi phí, lợi nhuận trong phát triển dự án một cách tối ưu nhất, bà Giang nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, định giá đất là nguyên nhân của nhiều vấn đề ách tắc trong pháp lý dự án. Do đó, ở thời điểm này, khi Luật Đất đai sửa đổi chưa hoàn thiện và đưa vào thực tiễn, các cơ quan quản lý nhà nước không nên bỏ phương pháp định giá nào mỗi phương pháp đều có ưu, nhược điểm riêng.

Trong thời gian chờ luật và hoàn thiện bản đồ giá đất ít nhất phải đến hết năm 2025, phương pháp thặng dư cần được giữ lại để tạo điều kiện cho các dự án định giá đất, trong trường hợp không thể áp dụng các phương pháp khác.

Phản hồi kiến nghị này, ông Chính cho rằng, hiện Bộ Tài nguyên và môi trường vẫn đang tiếp tục lấy ý kiến các địa phương về các phương pháp định giá đất. Trong trường hợp vẫn giữ phương pháp này, bộ sẽ có các quy định cụ thể về khung các chỉ số như thời gian xây dựng, phát triển dự án, bán hàng, chi phí, số liệu giá đất... để đảm bảo định giá đất theo phương pháp thặng dư được chặt chẽ, tránh sai số quá lớn.

Mặt khác, trong quy định vẫn phải bắt buộc có một phương pháp khác cùng định giá để so sánh, đối chiếu với phương pháp thặng dư, nhằm đảm bảo kết quả được khách quan, minh bạch.

Quan trọng hơn, bộ sẽ nghiên cứu các quy định để bảo vệ được người tham gia định giá. Có như vậy mới có thể khiến các cán bộ định giá yên tâm thực hiện theo phương pháp này, tránh ách tắc pháp lý dự án như thời gian vừa qua, ông Chính nhấn mạnh.