Evergrande là hãng bất động sản Trung Quốc vay nợ nhiều nhất thế giới. Tập đoàn này đã lỡ hẹn thanh toán lãi trái phiếu vào tháng 9/2021, đẩy công ty đến nguy cơ phá sản trong bối cảnh chính quyền Bắc Kinh siết chặt tín dụng cũng như chấn chỉnh thị trường. Vụ việc của Evergrande cũng tạo nên hàng loạt vụ phá sản dây chuyền trên thị trường thời gian đó.

Hiện Evergrande đang cố gắng tái cơ cấu lại nhưng chưa đạt được thống nhất với các chủ nợ quốc tế. Tháng trước, tập đoàn này báo cáo khoản lỗ 81 tỷ USD trong năm 2021-2022.

EVERGRANDE THỨ 2

Khi câu chuyện của Evergrande chưa lắng xuống thì mới đây tờ Bloomberg nhấn mạnh, một cuộc khủng hoảng nợ nghiêm trọng ngang tầm với vụ “chúa nợ” Tập đoàn China Evergrande có thể đang đang nảy sinh trong nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Country Garden Holdings – tập đoàn do một trong những phụ nữ giàu nhất Trung Quốc là Yang Huiyan lãnh đạo, đã gây lo lắng sau khi các nhà đầu tư chứng khoán và trái phiếu đôla nói rằng họ vẫn chưa nhận được tiền lãi cần phải trả vào thứ hai vừa qua. Điều này đặt công ty Country Garden - có tổng nợ 1,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (199 tỷ USD) vào tình trạng đối mặt với vụ vỡ nợ công khai đầu tiên nếu họ không thực hiện việc trả tiền lãi trong vòng 30 ngày kể từ hạn chót.

Trước đây là nhà phát triển bất động sản khu vực tư nhân lớn nhất của Trung Quốc theo doanh số bán hàng, tập đoàn này xây dựng hơn 3.000 dự án nhà ở tại các thành phố nhỏ hơn. Tên tuổi của Country Garden đã đem lại cho họ sức mạnh để chịu đựng cuộc suy thoái nguồn vốn của ngành công nghiệp, dẫn đến mức mắc nợ kỷ lục kể từ khi Evergrande lần đầu tiên không trả lãi trái phiếu vào năm 2021. Nhưng doanh số bán nhà của ngành công nghiệp BĐS đang giảm sút và chi phí tái tài chính tăng cao đang đe doạ sự ổn định này.

"Bất kỳ vụ vỡ nợ nào xảy ra cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở Trung Quốc nhiều hơn cả sự sụp đổ của Evergrande vì Country Garden có gấp bốn lần số dự án so với Evergrande", nhà phân tích Bloomberg Intelligence là Kristy Hung đã viết trong một báo cáo vào thứ tư. "Bất kỳ cuộc khủng hoảng nợ nào tại Country Garden sẽ có tác động sâu rộng đến tâm lý thị trường nhà ở Trung Quốc và có thể làm suy yếu đáng kể sự tự tin của người mua đối với các nhà phát triển bất động sản tư nhân có khả năng thanh toán".

Doanh số bán nhà ở Trung Quốc cũng đang giảm sút, làm tan vỡ hi vọng rằng các biện pháp chính sách để ổn định ngành công nghiệp sẽ thúc đẩy một sự phục hồi bền vững. Và với các nhà tài trợ vốn đòi hỏi lãi suất cho vay càng cao, thậm chí Country Garden cũng buộc phải tuyên bố trong tuần này rằng tình hình tái cơ cấu nợ đã làm hạn chế dòng tiền mặt của công ty.

Riêng Country Garden có dự án phát triển ở gần như mọi tỉnh thành ở Trung Quốc, là một trong những nhà phát triển bất động sản mới nhất gặp chấn động bởi khủng hoảng trong ngành bất động sản của quốc gia này. Báo cáo hàng năm của công ty cho thấy khoảng 60% dự án của họ nằm ở các thành phố cấp 3 và cấp 4, thường có dân số nhỏ hơn và nhu cầu nhà ở yếu hơn, vốn không có nhiều sức mua bằng thành thị lớn.

Trong khi đó, tình hình thị trường bất động sản của Trung Quốc khá ảm đạm khi doanh số bán nhà đi xuống do bị siết nguồn tín dụng.

Hãng tin CNN cho hay doanh số bán nhà của 100 công ty bất động sản lớn nhất nước đã giảm 33% trong tháng 7/2023 so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất trong 1 năm qua.

Nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới cũng chỉ tăng trưởng 0,8% trong quý II so với quý trước đó.

Tờ Financial Times (FT) thì cho hay Country Garden là một trong số hiếm hoi những hãng bất động sản lớn vượt qua được cú sốc Evergrande trước đó nhờ nguồn vốn hỗ trợ từ các ngân hàng quốc doanh.

Thế nhưng doanh số bán nhà liên tục đi xuống khiến tình hình ngày càng tệ.

Tính đến tháng 6/2023, doanh số bán nhà của Country Garden chưa bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái và chỉ bằng 1/4 so với cùng kỳ năm 2021.

Các nhà đầu tư trái phiếu của công ty nói rằng họ chưa nhận được cổ tức cho đến chiều thứ tư, và công ty cũng không đáp lại các câu hỏi về việc liệu họ đã thực hiện các khoản thanh toán hay chưa.

Trái phiếu đôla sắp đến hạn thanh toán của công ty xuống mức giá chỉ còn 11 xu, là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư đang nhìn nhận tình hình thế nào. Cổ phiếu của Country Garden đã giảm mạnh tới 8,9% tại Hong Kong vào ngày thứ tư, đạt mức thấp nhất kể từ tháng 11/2022, và ba công ty môi giới đã hạ mức đánh giá cổ phiếu này.

"Bất kỳ vụ vỡ nợ nào xảy ra cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở Trung Quốc nhiều hơn cả sự sụp đổ của Evergrande vì Country Garden có gấp bốn lần số dự án so với Evergrande"

Những diễn biến này đang góp phần vào sự lo âu rộng rãi trong thị trường trái phiếu đôla có lãi suất cao tại Trung Quốc, nơi giá trị trung bình đã giảm sâu vào tình trạng khủng hoảng, chỉ còn khoảng 67 xu - gần mức thấp nhất trong năm nay.

Country Garden được thành lập tại Thành phố Phố Sơn, Trung Quốc năm 1992. Nhà phát triển này đã mở rộng quy mô nhanh chóng trong 3 thập kỷ qua khi thị trường bất động sản Trung Quốc nở rộ. Câu khẩu hiệu "Hãy sở hữu một ngôi nhà 5 sao" đã giúp họ trở thành nhà phát triển nổi tiếng khắp Trung Quốc và cả quốc gia khác. Tính đến cuối năm ngoái, công ty có hơn 3.000 dự án ở 299 thành phố của Trung Quốc và một số ít ở Malaysia. Yang là con gái của Chủ tịch sáng lập Yeung Kwok Keung, người đã chuyển quyền sở hữu cho bà vào năm 2005. Bà đã kế vị ông làm Chủ tịch vào đầu năm nay.

Sự suy thoái kéo dài trong ngành bất động sản Trung Quốc đã đẩy các công ty trước đây vốn rất vững chãi phải đối mặt với khủng hoảng. Các công ty như Central China Real Estate - một nhà phát triển do nhà nước hậu thuẫn, liên tục sử dụng chiêu “câu giờ” trước khi ngừng thanh toán. Vào tháng 7, các nhà đầu tư của một đơn vị thuộc Dalian Wanda Group Co. và tập đoàn Sino-Ocean Group Holding Ltd. được nhận cổ tức vào phút chót.

Các nhà phát triển bất động sản sử dụng “khoảng giới hạn để thanh toán cổ tức” được cho "là một tín hiệu xấu cho thấy thanh khoản chặt chẽ", Iris Chen, một nhà phân tích bàn làm việc về tín dụng tại Nomura International HK Ltd nói. Nhưng những nhà phát triển gặp khó khăn có thể không quan tâm nhiều vì trái phiếu của họ đã được giao dịch ở mức giá rất thấp.

NỮ CHỦ TỊCH THẤT THẾ

Quay trở lại với câu chuyện của nữ chủ tịch Yang. Bà từng là người phụ nữ giàu nhất châu Á. Tuy nhiên hiện tại, bà đang chứng kiến mất nhiều tài sản hơn bất kỳ tỷ phú nào khác trên thế giới trong hơn hai năm qua khi Country Garden rơi sâu vào khủng hoảng nợ nần.

Cụ thể, bà Yang đã chứng kiến tài sản của mình sụt giảm 84% kể từ đỉnh điểm vào tháng 6/2021, bao gồm sụt giảm 8,2% chỉ riêng trong ngày thứ ba theo chỉ số tỷ phú Bloomberg.

Tài sản của bà Yang đã giảm 28,6 tỷ USD từ đỉnh điểm, và hiện chỉ còn 5,5 tỷ USD. Đây là mức giảm lớn nhất trong số những người siêu giàu được theo dõi bởi chỉ số tài sản của Bloomberg trong khoảng thời gian đó.

Tài sản của nữ tỷ phú 41 tuổi chủ yếu đến từ cổ phần tại Country Garden. Dẫu vậy, ngay cả sự mất mát tài sản của Yang cũng vẫn nhỏ bé so với một tỷ phú bất động sản Trung Quốc khác là Hui Ka Yan của Tập đoàn China Evergrande. Hui đã thấy tài sản của mình giảm xuống 3,2 tỷ USD từ mức cao nhất là 42 tỷ USD vào năm 2017 khi tập đoàn bất động sản của ông vỡ nợ.

Các tỷ phú bất động sản Trung Quốc đã thấy tài sản của họ bị xói mòn sau khi chính phủ trấn áp việc vay mượn quá mức trong ngành công nghiệp này vào năm 2020, làm cho hoạt động tái cấp các khoản nợ ngày càng tăng trở nên khó khăn đối với các nhà phát triển bất động sản. Cuộc khủng hoảng tiền mặt sau đó đã kích hoạt những vụ vỡ nợ nước ngoài kỷ lục, xóa sổ hàng tỷ USD đầu tư và làm trì hoãn việc xây dựng hàng ngàn ngôi nhà. Trước sự sụp đổ này, sự nở rộ nhanh chóng của ngành bất động sản nhà ở đã khiến Yang, Hui và các đồng nghiệp của họ trở thành một số người giàu nhất trong quốc gia.

Những nỗ lực của Trung Quốc trong việc kiểm soát giá bất động sản và mục tiêu "thịnh vượng chung" của Chủ tịch Tập Cận Bình đang kìm cương một ngành tăng trưởng nhanh chóng, vốn chiếm khoảng 70% tài sản của các hộ gia đình. Cuộc khủng hoảng bất động sản nay đã có một bước ngoặt khác, khi hàng trăm nghìn người mua nhà không chấp nhận thanh toán các khoản thế chấp với những dự án đang bị tạm dừng.

Tháng trước, Yang đã đồng ý chuyển hơn một nửa cổ phần cá nhân của mình, trị giá khoảng 826 triệu USD, cho một tổ chức từ thiện do chị gái của bà thành lập. Bà sẽ giữ lại quyền bỏ phiếu.

Mặc dù chỉ còn 16,12% cổ phần trong công ty nhưng bà Yang vẫn nhận được quyền bỏ phiếu từ số tài sản đem đi quyên góp, tương đương kiểm soát được 36% cổ phần nữa.

Tờ Fortune cho hay động thái này khiến nhiều nhà đầu tư bất bình cũng như nghi ngờ về động cơ tẩu tán tài sản của bà Yang ngay trước khi thông tin không thanh toán được nợ đáo hạn của Country Garden được tung ra.

“Chúng tôi có cái nhìn tiêu cực về động thái này. Thời điểm quyên góp của bà Yang khá bất thường do liên quan đến sự lo lắng gần đây của thị trường về khả năng thanh khoản của công ty Country Garden”, chuyên gia phân tích John Lam của UBS nhận định.

Yang trở thành phụ nữ giàu nhất Trung Quốc khi mới 25 tuổi, sau khi Country Garden huy động được 1,65 tỷ USD từ đợt IPO ở Hong Kong vào tháng 4/2007. Tuy nhiên, sau những biến cố, hiện tài sản của nữ Chủ tịch Yang chỉ còn 5,5 tỷ USD, biến bà trở thành người phụ nữ giàu thứ tư của Trung Quốc, theo chỉ số tỷ phú Bloomberg.

Trước cảnh nhiều doanh nghiệp trong ngành rơi vào tình trạng khó khăn, để xoa dịu những căng thẳng trong bối cảnh hiện tại, cơ quan quản lý ngành ngân hàng của Trung Quốc đã cam kết đảm bảo các nhà phát triển bất động sản sẽ hoàn thiện các dự án được bán trước. Ngoài ra, Reuters trước đó đưa tin, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã thông qua kế hoạch thành lập quỹ hỗ trợ một số nhà phát triển và các công ty bất động sản.

Giới chức Bắc Kinh vẫn có hướng dẫn cụ thể đến các ngân hàng về cách xử lý khủng hoảng. Theo đó, các ngân hàng sẽ điều chỉnh mức độ tiếp xúc với ngành bất động sản và có cách tiếp cận thận trọng hơn nhằm tránh nợ xấu.