Không cho phép cá nhân vay mua nhà thế chấp bằng chính căn nhà mua?

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong đó, đáng chú ý là quy định về cho vay để mua nhà.

Theo Thông tư 22, đối với nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, cá nhân được vay thế chấp bằng chính căn nhà ở xã hội muốn mua, không phân biệt nhà ở xã hội đã được hoàn thành để bàn giao (nhà ở xã hội đã có sẵn) hay nhà ở xã hội chưa được hoàn thành để bàn giao (nhà ở xã hội hình thành trong tương lai).

Trong khi đó, đối với nhà ở thương mại, cá nhân chỉ được vay thế chấp bằng chính căn nhà muốn mua khi là nhà ở thương mại đã có sẵn và không được vay thế chấp bằng chính căn nhà đó khi là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Nếu cá nhân muốn được vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Quy định mới không thống nhất với các quy định hiện hành

Về quy định nêu trên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, quy định này có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan khác.

Hiệp hội dẫn chứng, việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đó là giao dịch dân sự hợp pháp (Bộ luật Dân sự 2015).

Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để mua chính nhà ở đó (Luật Nhà ở 2014, được tiếp tục quy định tại Luật Nhà ở 2023).

Phản hồi từ Ngân hàng Nhà nước

Thông tư 22 có quy định đang được hiểu là không cho phép cá nhân được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm bằng chính căn nhà đó

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng đã khẳng định, quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành.

Theo Khoản 10 Điều 2 của Thông tư 41 (được tiếp tục quy định tại Thông tư 22), khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo. Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản áp dụng hệ số rủi ro từ 30% - 120%.

Trong khi đó, theo Khoản 1 Điều 1 của Thông tư 22 (sửa đổi, bổ sung Khoản 11 Điều 2 của Thông tư 41), khoản cho vay thế chấp nhà cũng là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà. Tuy nhiên, khoản vay này cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà; Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Với khoản cho vay thế chấp nhà, hệ số rủi ro được áp dụng thấp hơn, chỉ từ 20% - 100% tùy từng trường hợp cụ thể.

Như vậy, có thể hiểu quy định trên không cấm cá nhân vay mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó. Quy định trên nhằm phân định khoản cho vay thế chấp nhà với khoản vay bảo đảm bằng bất động sản để tính toán tỷ lệ an toàn vốn theo từng loại sản phẩm cho vay.