Theo các chuyên gia, tình trạng mua bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao, nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.

Thổi giá đất chủ yếu do mua đi bán lại

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay xảy ra tình trạng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân. Hiện cũng không có chính sách kích thích phát triển BĐS mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này.

Tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích, như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh, BĐS mới phát huy tác dụng. Từ đó, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng giá trị thửa đất là việc Nhà nước cần làm, khi đó mới “hãm” được tình trạng đầu cơ rất cao, “kìm” giá đất tăng lên, bởi thực tế, giá nhà đất tăng chóng mặt thời gian qua, nhưng người dân cũng không được hưởng lợi, mà chủ yếu là các nhóm đối tượng khác mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá để thu giá trị “khủng” từ đất đai và Nhà nước cũng bị thất thu một nguồn ngân sách lớn.

Thực tế hiện nay, tình trạng mua, bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không thấy được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng BĐS.

Việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, LPTB.

Chưa có hướng dẫn cụ thể xác định giá mua bán nhà, đất

Ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục Thuế TPHCM cho biết, 4 tháng đầu năm 2022, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TPHCM có nhiều dấu hiệu khả quan khi đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang diễn ra sôi động trên cả nước nói chung và TPHCM nói riêng.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp người nộp thuế khi chuyển nhượng BĐS kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế giao dịch. Người nộp thuế kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ (LPTB) theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, LPTB (nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế). Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.

Cục Thuế TPHCM đã báo cáo UBND TPHCM để chỉ đạo các sở, ngành có liên quan cùng phối hợp thực hiện triển khai trong công tác đấu tranh chống thất thu, tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đồng thời, cơ quan thuế có nhiều biện pháp nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt, phối hợp với cơ quan cảnh sát điều tra xử lý các trường hợp cố tình thực hiện hành vi kê khai sai gây sai lệch số thuế phải nộp, gây thất thu thuế cho ngân sách.

"Bằng sự nỗ lực của các cán bộ, công chức cơ quan thuế cùng với sự quan tâm, chỉ đạo của UBND thành phố, Tổng cục Thuế về công tác chống thất thu trong chuyển nhượng BĐS, trong 3 tháng đầu năm 2022, Cục Thuế TPHCM đã thực hiện đấu tranh, xử lý 10.876 hồ sơ chuyển nhượng BĐS, thu thêm hơn 180 tỷ đồng cho ngân sách, trong đó thuế TNCN 147 tỷ đồng, LPTB 33 tỷ đồng", ông Thái Minh Giao cho biết.

Để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, ông Thái Minh Giao cho biết, Cục Thuế TPHCM sẽ tiếp tục thực hiện có hiệu quả các biện pháp để chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các biện pháp xử lý đối với hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài việc cần có các quy định chặt chẽ, thống nhất của các văn bản pháp luật về thuế, về đất đai, kinh doanh BĐS, về hoạt động công chứng..., công tác phối hợp của các cơ quan, đơn vị có liên quan phải được tăng cường.

Trước tình trạng kê khai tính thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản không đúng với thực tế, Tổng cục Thuế vừa có công văn số 3122/TCT-TTKT yêu cầu Cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện nghiêm túc theo đúng hướng dẫn tại văn bản số 3841/TCT-TTr, ngày 9/10/2018 của Tổng cục Thuế về tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng yêu cầu khi chuyển hồ sơ để phối hợp với cơ quan công an và các cơ quan chức năng, các Cục thuế phải có trách nhiệm trong việc thu thập, củng cố đầy đủ hồ sơ, căn cứ pháp lý, xác định cụ thể mức giá chênh lệch, số thuế kê khai thiếu so với quy định. Với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật theo quy định thì cơ quan thuế phải chuyển hồ sơ cho cơ quan công an để xử lý theo quy định của pháp luật”.