Người thu nhập thấp ở Việt Nam đang phải vật lộn với cuộc sống hàng ngày, và việc thuê nhà ở xã hội với mức giá cao làm tăng thêm gánh nặng tài chính của họ. Để đảm bảo người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội, cần một chiến lược rõ ràng hơn trong việc xác định giá thuê.

CẦN NHÌN VÀO GIÁ THUÊ CỦA THỊ TRƯỜNG

Hiện nay, Hà Nội và TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo Quyết định về việc ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội. Theo đó, tại Hà Nội giá thuê dự kiến thấp nhất là 48.000 đồng/m2 và cao nhất là 198.000 đồng/m2. Còn ở TP.HCM mức giá thuê dự kiến thấp nhất là 96.000 đồng/m2 và giá thuê cao nhất là 179.000 đồng/m2.

Nếu thuê căn hộ diện tích 70m2, với mức giá cao nhất thì người dân ở Hà Nội có thể phải trả gần 14 triệu đồng/tháng và TP.HCM là hơn 12,5 triệu đồng/tháng.

Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả Bộ Tài chính cho rằng, mức giá thuê này là bất hợp lý.

Khi xây dựng giá cho thuê của nhà ở xã hội, điều quan trọng nhất là căn cứ vào mặt bằng cho thuê thực tế của thị trường. Hiện nay giá 1 căn hộ thương mại từ 50 -70 m2 có giá thuê từ 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nên cần xác định nhà ở dành cho người thu nhập thấp, chắc chắn giá thuê phải thấp hơn mức giá của chung cư thương mại, mới phù hợp với bản chất của nhà ở xã hội cho thuê.

“Lấy mốc giá thuê nhà ở xã hội cần phải xác định gốc rễ của nó và thuê nhà ở xã hội chỉ dành cho người thu nhập thấp. Vấn đề cần giải quyết đầu tiên là xác định người có thu nhập thấp. Nhưng trên thị trường đang xảy ra tình trạng cơ sở, căn cứ người thu nhập thấp không phù hợp”.

Thực tế, người thu nhập thấp ở Việt Nam đang sống rất khó khăn, vì vậy, việc họ có thể mua nhà ở xã hội là điều không tưởng. Ngay cả khi họ vay tiền, việc trả nợ lãi và nợ gốc cũng không hề dễ dàng.

Đặc biệt, những đối tượng “không có bảng lương” khi mua nhà ở xã hội họ cũng không thể chứng minh mình là người thu nhập thấp để đủ điều kiện.

Rõ ràng, những người này có nhu cầu thuê nhà và đang đi thuê. Nhưng cần lưu ý, chính sách là nhà ở xã hội, thì các dự án phải đảm bảo chất lượng tốt hơn mức sống hiện tại của họ. Đặc biệt, giá thuê cần phù hợp, ít nhất chỉ nhỉnh hơn hoặc tương đương giá nhà trọ họ sử dụng.

“Nếu kê mức “giá trên trời” khó ai mà trụ nổi, trong khi giá thuê trọ hiện tại của đại đa số người dân chỉ từ 2 – 3 triệu đồng/tháng.

Ngay cả khi là 1 gia đình thì số tiền họ chi cho việc thuê nhà cũng chỉ từ 3 - 4 triệu đồng/1 tháng. Với giá thuê hiện tại cũng không ít người đang trầy trật, phải tiết kiệm điện, nước, chi tiêu mới đủ trả tiền nhà. Để tạo điều kiện cho những người này phải có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà, chứ không phải hét giá thuê cao”, vị chuyên gia đưa ra ý kiến.

Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ , TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, có 2 đối tượng được vay là chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội. Về đối tượng thu nhập thấp để vay mua nhà với lãi suất 6,5% khó có thể chi trả lãi và gốc.

Còn về chủ đầu tư, gói tín dụng này sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực về vốn nhờ mức lãi suất thấp. Tuy nhiên, không thể chứng minh được, số tiền này có được sử dụng để xây nhà ở xã hội, chưa kể việc có phân phối nhà ở đúng đối tượng hay không?

“Không phải vô cớ mà gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giải ngân ì ạch. Ai cũng sợ sai, mà sai từ lúc thiết kế chương trình nhà ở xã hội, chứ không dừng lại ở gói tín dụng”, chuyên gia tài chính nhấn mạnh.

NHÂN RỘNG MÔ HÌNH CHO THUÊ

Thúc đẩy cho thuê nhà ở xã hội là giải pháp mà nhiều chuyên gia đưa ra trong thời gian qua, để giúp cho người lao động thu nhập thấp được tiếp cận nhà ở với mức giá vừa phải.

Mới đây, tại phiên thảo luận về báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khoá 15, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phát biểu rằng, đối tượng cần nhà ở xã hội là những người không có nhiều tiền, cần nhân rộng mô hình cho thuê nhà ở xã hội, thậm chí thuê suốt đời.

Trường hợp những người này có thu nhập cao hơn hoặc đã tích lũy được đủ tiền để mua nhà ở thương mại, sẽ trả nhà thuê đó cho người thu nhập khác thuê. Có như thế, quỹ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp sẽ luôn dành cho người thu nhập thấp ở.

Tuy nhiên, theo ông Cường việc đầu tư nhà ở cho thuê với giá thuê thấp cần có vốn đầu tư cho vay dài hạn, với lãi suất thấp, từ một nguồn quỹ riêng dành cho phát triển nhà ở xã hội.

Do vậy, vị đại biểu Quốc hội đồng tình với dự thảo Nghị quyết đề nghị nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội. Quỹ này được hình thành từ tiền sử dụng 20% đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, từ trái phiếu Chính phủ và các nguồn khác.

“Hiện người thu nhập thấp thường phân bố tập trung ở gần trung tâm, nơi dễ kiếm việc làm thêm. Họ thường phải dành nhiều thời gian tại nơi làm việc, làm thêm ngoài giờ, không có thời gian di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc, muốn gần nơi học tập của con nhỏ. Phải ưu tiên quỹ đất ở gần trung tâm, nhưng ít có lợi thế thương mại, để phát triển nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp”, GS.TS Hoàng Văn Cường bày tỏ.

Đồng tình với quan điểm phát triển nhà ở xã hội cho thuê, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển.

Bởi nhà ở xã hội hướng chủ yếu đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua nhà ở xã hội, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi, nên về bản chất, chính sách nhà ở xã hội cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê.

Theo Ths. Đỉnh, nhà ở xã hội để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội. Vừa qua, Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn nhà ở xã hội cho thuê thay thế.

Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp, ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê nữa.

“Vì thế, tôi cho rằng, Nhà nước cần có chính sách thích hợp để tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu thuê của nhóm đối tượng đông đảo này với giá hợp lý. Tránh việc họ phải sinh sống trong các khu ở trọ không đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy…”, ông Đỉnh cho hay.