Bất động sản đã qua thời dễ dàng

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Quốc gia 2024 với chủ đề "Vững tâm vào chu kỳ mới" vừa được tổ chức mới đây tại thành phố Đà Nẵng, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính-Tiền tệ quốc gia nhận định, năm 2024-2025 kinh tế Việt Nam sẽ đối mặt những rủi ro, thách thức chính từ bên ngoài, nhất là địa chính trị, bảo hộ thương mại, biến đổi khí hậu.

Kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại, đà phục hồi của xuất khẩu, đầu tư và du lịch bị ảnh hưởng; tăng trưởng đầu tư tư nhân và tiêu dùng còn thấp. Trong khi đó, giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều. Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn về pháp lý, chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi không đồng đều và thiếu bền vững, thiếu lao động, năng suất thấp. Rủi ro thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn và thị trường bất động sản phục hồi chậm.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới vẫn có nhiều cơ hội. Cụ thể, các doanh nghiệp có thể “hưởng lợi” từ các động lực tăng trưởng phục hồi khá của nền kinh tế, dù bất đồng đều (cầu tiêu dùng phục hồi, đầu tư tư nhân phục hồi, thu hút FDI tăng khá…).

Cùng với đó, nền tảng vĩ mô và quản trị rủi ro được tích luỹ tốt, rủi ro tài khoá ở mức trung bình, dư địa chính sách tài khoá vẫn còn, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát, lãi suất giảm,... TS. Lực cũng cho rằng doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các Chương trình, gói hỗ trợ, nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của Trung ương. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đối tác, chủ động chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, kinh doanh tuần hoàn, chuẩn bị tốt cho thực thi các luật như đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cũng nhận định rằng, bất động sản đã qua cái thời dễ dàng.

“Các hành lang pháp lý mới đã chặt chẽ, rõ ràng, các công cụ giám sát nhà nước hiệu quả, hiện đại, đòi hỏi doanh nghiệp tham gia thị trường phải thích ứng nhanh nhạy, tầm nhìn chiến lược và tư duy đổi mới. Các nhà đầu tư cần chủ động nghiên cứu, phân tích thị trường, không ngừng nâng cao năng lực để có quyết định kinh doanh hiệu quả. Cần sự chuyên nghiệp, đạo đức kinh doanh và hướng đến sự phát triển bền vững”, ông Lập chia sẻ.

Cần lưu ý đối với 3 Luật mới liên quan đến thị trường bất động sản

Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại miền Trung cho rằng, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã và đang thể hiện những tác động lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Riêng đối với các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và vận hành bất động sản, tác động của các quy định mới từ 3 luật về bất động sản thể hiện rõ ở những quy định mới về điều kiện kinh doanh sẽ nâng tầm sự chuyên nghiệp của các dịch vụ kinh doanh bất động sản.

Các điều kiện đó vừa giúp nâng cao vị thế, vai trò của dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý vận hành bất động sản lên một tầm cao mới, nhưng cũng là cơ sở để buộc các doanh nghiệp phải thích ứng, thay đổi và sẵn sàng lớn hơn, chuyên nghiệp hơn và đóng góp giá trị lớn lao hơn cho thị trường bất động sản bứt phá.

Quyền của các chủ thể sử dụng, sở hữu bất động sản là cơ sở để mở ra nguồn cầu cho thị trường. Các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản khai phá giới thiệu như thế nào về nguồn cung để họ tham gia vào thị trường. Công dân Việt Nam ở nước ngoài, người gốc Việt Nam ở nước ngoài luôn là động lực tiềm năng cho thị trường, trong điều kiện mới với các quy định rõ ràng hơn, mở rộng hơn quyền, họ sẵn sàng nguồn cung vốn lớn cho một thị trường đang cần khởi động lại và bứt phá. Nắm được tình thế mới sẽ đến, các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản sẽ phải hình dung được điều gì cần làm để thay đổi mình, hoàn thiện và bứt phá với những gì mà thị trường có và xã hội cần.

Theo Th.S Nguyễn Tấn Phong - Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý Trọng tài, các Luật mới thay đổi cũng sẽ tạo ra sân chơi mới cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

“Tác động của pháp luật kinh doanh bất động sản đến quá trình giải quyết rủi ro của nhà đầu tư cá nhân có cả tích cực và tiêu cực. Về tích cực sẽ tạo ra khung pháp lý rõ ràng và ổn định, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, tăng cường minh bạch trong giao dịch. Còn lại với tiêu cực sẽ tạo ra một số quy định luật chồng chéo, thủ tục hành chính phức tạp, phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không đồng đều”, Th.S Nguyễn Tấn Phong nhận định và cho biết thêm, để giải quyết các vấn đề tiêu cực, các bên cần kê khai giá trong hợp đồng khi giao dịch một cách trung thực, các địa phương cần minh bạch thị trường trước khi giao dịch. Ngoài ra, doanh nghiệp và nhà đầu tư phải chủ động tuân thủ nghĩa vụ thuế, đánh giá chính sách tình hình cung - cầu, lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp.