Chung cư mini là một loại hình nhà ở có giá rẻ, phù hợp với túi tiền của người lao động khi mua hay thuê. Theo tìm hiểu của phóng viên, mức giá mua các căn chung cư mini giao động từ 700 triệu đồng đến hơn 1 tỷ, còn giá thuê giao động ở mức 4-7 triệu đồng/tháng.

CHUNG CƯ MINI "CHÍNH DANH" TỪ KHI NÀO?

Ngay từ những ngày đầu xuất hiện trên thị trường, loại hình nhà ở chung cư mini đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận xã hội. Theo báo cáo của chứng khoán KIS về chung cư mini vào tháng 10/2012, chung cư mini được ra đời vào năm 2006.

Đến năm 2010, chung cư mini bắt đầu nở rộ và xảy ra tình trạng “sốt” trong một thời gian dài trên thị trường. Bởi lúc đó, nhu cầu nhà ở lớn của người dân rất lớn, nhưng số lượng dự án chung cư còn ít. Với lợi thế căn hộ nhỏ, nằm chủ yếu ở quận trung tâm, giá thành từ 500 - 600 triệu đồng/căn (ở thời điểm 2010), loại hình này đã nhanh chóng thu hút người mua và trở thành một sản phẩm bán rất chạy trên thị trường bất động sản.

Loại hình nhà ở này lần đầu xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ.

Tuy nhiên, khái niệm chung cư mini lần đầu tiên được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm thông tư 12 ngày 28/12/2012.

Theo đó, chung cư mini là một trong năm loại nhà thuộc nhóm nhà chung cư (chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Đến năm 2014, khái niệm chung cư mini mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội

Cụ thể, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng... và diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Ngoài ra, các căn chung cư mini cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.

Song, khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không có trong các văn bản quy phạm pháp. Sau đó, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD và thông tư 12 cũng bị Bộ Xây dựng bãi bỏ và thay thế bằng thông tư 05 năm 2022.

Trong Luật Nhà ở năm 2014, tại Điều 46 có quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở riêng lẻ. Cụ thể, trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Như vậy, đến nay, trên phương diện pháp luật, khái niệm chung cư mini vẫn còn chưa rõ ràng, nhưng loại hình này vẫn hiện hữu rất nhiều trên thị trường bất động sản.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, loại hình chung cư mini chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như rủi ro về tính an toàn khi sử dụng, hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư.

Do đó, chung cư mini tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân…

Không những thế, các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Hệ luỵ đã rõ ràng, khi vừa mới đây, vụ hoả hoạn của căn chung cư mini tại phố Khương Hạ đã cướp đi mạng sống của 56 người dân. Căn chung cư mini này xây dựng sai phép khi đã vượt lên 3 tầng, thay vì là 6 tầng như đã cấp.

NHỮNG CẢNH BÁO TỪ SỚM

Nhận thấy “chung cư mini” ngày càng nở rộ, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng có nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập của quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”.

Cụ thể, tại văn bản số 73/2021/CV-HoREA ngày 19/8/2021 về việc báo cáo nghiên cứu rà soát một số quy định “bất cập” của Luật Nhà ở 2014, có nêu: “Bất cập” do quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mini biến tướng” tại các đô thị.

Điều này là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Hiệp hội nhận thấy trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành “nhà chung cư mini biến tướng”. Chỉ đến năm 2010, tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành “nhà chung cư mini biến tướng”.

HoREA cho rằng, quy định này không phù hợp với Luật Nhà ở 2005, nhưng sau đó đã được luật hoá tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: “2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

“Quy định này đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mini biến tướng” tại các đô thị với 100% căn hộ mini, phòng ở. Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, phá vỡ quy hoạch đô thị, dễ tạo ra những khu căn hộ “ổ chuột”, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà”, Hiệp hội nhấn mạnh.

Cùng với đó, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 dẫn đến các “nhà chung cư mini” có 100% căn hộ mini không phù hợp với “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” quy định căn hộ nhà chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 và số lượng căn hộ nhỏ có diện tích dưới 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Uỷ ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng “nhà chung cư mini, biến tướng” để bán, chuyển nhượng các “phòng ở mini” tại các đô thị.

Mới đây, phiên họp thứ 26 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến về dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ủy ban Pháp luật rà soát lại dự án Luật Nhà ở sửa đổi, dứt khoát không luật hóa chung cư mini trong luật này.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, trước đây, dự thảo luật đã thiết kế một điều riêng cho chung cư mini, đến dự thảo hiện tại vẫn giữ quy định về loại hình này, nhưng đưa thành một điều khác.

“Các đồng chí rà soát lại dự thảo Luật Nhà ở, không được hợp thức hóa hóa chung cư mini trong Luật Nhà ở. Vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội vừa rồi các đồng chí thấy rất đau xót, nghiêm trọng”, ông Vương Đình Huệ nhấn mạnh.

Đồng thời, Chủ tịch Quốc hội cũng gợi ý, liệu có nên cho phép Hà Nội có quy định riêng về tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng trong các vấn đề giao thông, môi trường, phòng cháy chữa cháy khi sửa Luật Thủ đô hay không.