Từ đầu năm 2022 đến nay, nhiều tọa đàm và hội nghị được tổ chức với mục tiêu giúp cơ quan hữu quan tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản. Một số giải pháp cũng đã được áp dụng vào thực thế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục kéo dài "nốt trầm". Do đó, có ý kiến cho rằng vấn đề mấu chốt nằm ở việc bản thân doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự muốn tự cứu mình.

Khó khăn chung của thị trường bất động sản

Nhìn chung, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn bởi nhiều nguyên nhân. Cụ thể, thị trường bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Đồng thời, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Ngoài ra, còn thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế. Khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Bên cạnh đó các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Sự khó khăn này được thể hiện, cụ thể qua nguồn cung bất động sản, trong năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2021 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.

Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021)

Đối với dự án nhà ở xã hội, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với dự án nhà ở công nhân, trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng có 12 dự án được cấp phép, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021; có 30 dự án đã hoàn thành xây dựng.

Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cả nước có 785.637 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 154.756 giao dịch; lượng giao dịch đất nền thành công là 630.881 giao dịch; riêng tại thành phố Hà Nội có 7.662 giao dịch thành công, tại TP.HCM có 10.780 giao dịch thành công.

Các doanh nghiệp bất động sản nên tự cứu lấy mình

Ngành bất động sản là một ngành lớn trong nền kinh tế quốc dân, mặc dù tỷ trọng đóng góp khoảng 3,7% trong GDP. Nhưng thực tế, bất động sản là ngành nghề tạo ra cơ sở hạ tầng, vật chất kỹ thuật của toàn bộ nền kinh tế.

Rõ ràng với vai trò và vị thế của mình thì lĩnh vực bất động sản đã và đang tác động đến khoảng 40 lĩnh vực có liên quan, từ việc cung cấp nguyên vật liệu cho đến các yếu tố phát triển kinh tế xã hội.

Vì thế khi ngành bất động cần đảm bảo chiều hướng phát triển không chỉ trong thời gian trước mắt mà cả chiều hướng trong những năm sau. Tuy nhiên trong năm qua, thanh khoản của thị trường bất động sản gần như hạn chế tối đa, đưa thị trường rơi vào tình trạng thiếu dòng tiền.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản của bất động sản với báo chí, chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, vấn đề không có dòng chảy của hoạt động thanh toán và dòng vốn dừng lại, thì các hoạt động cung ứng cho bất động sản cũng dừng lại theo. Điều này lập tức tác động vào nền kinh tế, làm giảm GDP của từng ngành có liên quan và làm giảm tăng trưởng GDP nói chung.

Từ đó kéo chậm tốc độ tăng trưởng và nếu không cẩn trọng thì nó còn có thể có tác động lâu dài đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế nước ta.

Chuyên gia chia sẻ thêm: “Để bàn về việc cứu hay không cứu, phải nhìn ra cái nguyên nhân, tại sao thị trường bất động sản hiện nay đang thiếu thanh khoản. Thực tế, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều sự mất cân đối dẫn đến hiện tượng trên”.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, kinh tế.

Thứ nhất, mất cân đối về giá, trong khoảng thời gian từ năm 2020, 2021 và 2022 mặc dù kinh tế tăng trưởng không cao nhưng thị trường bất động sản giá vẫn tăng mạnh.

Thứ hai, có những phân khúc có nguồn cung rất dồi dào nhưng mức tiêu thụ lại thấp, ví dụ như chung cư cao cấp chỉ tiêu thụ khoảng 40%, còn nhu cầu thực của thị trường rất lớn và nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, trung cấp lại cực kỳ thiếu. Những năm qua, ở TP.HCM dường như là không có một nhà ở xã hội nào, còn ở Hà Nội chỉ khoảng 7-8%.

Thứ ba là nguồn vốn, trước đây có dòng vốn của nhà đầu tư và đầu cơ vào bất động sản, tạo nên quá trình luân chuyển lớn, nhưng hiện tại đã giảm bớt đi rất nhiều.

Thứ tư là đối với thị trường cổ phiếu trong năm 2022 đã có hiện tượng sụt giảm mạnh, nguồn lực của doanh nghiệp theo đó cũng giảm, trái phiếu khó phát hành…

“Vì vậy bây giờ cần tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, tái cấu trúc lại doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản phải tự cứu lấy mình, đừng hi vọng ai phải cứu”, ông Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.