Trong báo cáo mới nhất, Công ty Chứng khoán SSI vẫn duy trì quan điểm thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục chịu áp lực trong năm 2023. Bởi lẽ, lãi suất cho vay có thể hạ nhiệt vào cuối năm 2023, nhưng SSI không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh.

Ảnh minh họa.

Ngoài ra, các chủ đầu tư có tình hình tài chính yếu kém hoặc thiếu năng lực bán hàng có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền nếu chính sách tín dụng thắt chặt tiếp tục được thực thi và thanh khoản thị trường không được cải thiện.

Cung và cầu của thị trường

Muốn thị trường phát triển hơn, thì mối quan hệ giữa cung và cầu phải hợp lý, trong khi đó sang năm 2023 nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn ở mức thấp.

Đặc biệt trung tâm phân tích cho rằng, lãi suất có thể đạt đỉnh vào giữa năm 2023, có thể sang nửa cuối năm 2023. Do đó, khả năng thanh khoản sẽ cải thiện ít nhất cho đến hết 6 tháng đầu năm nay, bởi những khó khăn về huy động vốn và chi phí huy động vốn tăng lên.

Ngoài ra, nhiều căn hộ chung cư cao cấp và hạng sang có thể mất nhiều thời gian để hấp thụ, khiến thị trường không thể phục hồi ngay lập tức. Do áp lực trả nợ vẫn còn tiếp diễn và huy động vốn vẫn còn khó khăn trên nên lãi suất tăng, khiến tình trạng trì hoãn phát triển, Vì thế dẫn đến nguồn cung có thể vẫn hạn chế.

Trong khi nguồn cung không đáp ứng đủ thì nhu cầu có thể tiếp tục suy yếu. Trong 6 tháng đầu năm do người mua vẫn duy trì trạng thái “chờ xem” liệu giá bán tiếp tục giảm và khả năng lãi suất cho vay mua nhà hạ nhiệt mới quyết định đầu tư.

Bên cạnh đó , nhu cầu nhà ở có xu hướng dịch chuyển nhiều hơn sang thị trường thứ cấp, đặc biệt là với những bất động sản đã giảm giá do những người mua trước phải hạ giá bán khi gặp áp lực trả nợ cao , đặc biệt trong môi trường lãi suất cho vay mua nhà tăng lên. Điều này cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả bán hàng trên thị trường sơ cấp.

Cùng với đó, thu nhập có thể bị suy giảm do các điều kiện vĩ mô không thuận lợi, và điều này có thể gây áp lực lên nhu cầu mua nhà.

Trong khi nguồn cung kém, nhu cầu yếu, SSI dự đoán giá bán có thể tiếp tục xu hướng giảm trong năm nay. Do nguồn cung hạn chế có thể cho phép duy trì giá bán ở mức cao, tuy nhiên, thanh khoản khó khăn lại không phải là môi trường tích cực cho các nhà đầu tư bất động sản .

Vì vậy thị trường nhà ở có khả năng phải tái cơ cấu, dịch chuyển sang phân khúc trung cấp và bình dân nhiều hơn. Nếu vậy, giá bán trung bình sẽ có xu hướng giảm xuống.

Trái phiếu doanh nghiệp có thể tiếp tục gây áp lực

Theo dự đoán, nguồn cung vẫn còn hạn chế và sức mua chưa khả quan thì vấn đề trái phiếu cũng đang ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo sửa đổi Nghị định 65, khung pháp lý mới nhất về trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó một số quy định sẽ có hiệu lực từ 1/1/2024, muộn hơn 1 năm so với đề xuất ban đầu để thị trường có thêm thời gian thích nghi với những quy định mới, nhằm khơi thông nút thắt thanh khoản cũng như cải thiện sức cầu thị trường.

Thực tế, nội dung sửa đổi chính trong dự thảo mới nhất là điều khoản về hoãn thanh toán gốc trái phiếu và chuyển đổi thanh toán trái phiếu (gốc và lãi), nhằm giảm bớt rủi ro tái cấp vốn cho trái phiếu.

Tổ chức phát hành sẽ được phép gia hạn thanh toán gốc trái phiếu thêm tối đa hai năm hoặc sửa đổi các điều khoản trái phiếu (điểm mới được bổ sung, sẽ được sử dụng để hoãn thanh toán lãi trái phiếu) khi có 65% trái chủ bỏ phiếu chấp thuận. Trong khi đó, các trái chủ có quyền nhận được toàn bộ khoản thanh toán nếu họ chọn không thông qua các điều kiện hoãn lại.

Các sửa đổi cũng có thể cho phép tổ chức phát hành và trái chủ đạt được thỏa thuận chuyển đổi trái phiếu đang lưu hành thành tài sản hoặc khoản vay, thay vì nhận hoàn trả bằng tiền mặt. Trong trường hợp ngân hàng hoặc công ty chứng khoán là trái chủ, việc chuyển đổi thành các khoản vay hoặc tài sản sẽ được thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản pháp luật liên quan khác để tính toán các tỷ lệ an toàn, cũng như tính toán nợ xấu, và đây sẽ là một quá trình phức tạp.

Trong khi việc sửa đổi Nghị định 65 được kỳ vọng sẽ nới lỏng các hạn chế của thị trường trái phiếu, vì thế vấn đề trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục gây áp lực cho ngành bất động sản.

Theo số liệu của SSI Research, tổng giá trị đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp trong các năm 2023 và 2024 lần lượt là 221 nghìn tỷ đồng và 318 nghìn tỷ đồng, trong đó trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 131,5 nghìn tỷ đồng và 125,3 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong quý 2 và quý 3 năm 2023, chiếm khoảng 57% dư nợ trái phiếu đến hạn.

Mặc dù các ngân hàng có thể sẵn sàng giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà khi hạn mức tín dụng mới được phân bổ cho, nhưng theo quan điểm của SSI, áp lực trả nợ trái phiếu vẫn còn đáng kể.