Ngày 18/1/2024 Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật đất đai 2024. So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi tích cực. Luật cũng đã thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng.

Tại hội thảo “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp” do Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD và Hiệp hội Doanh nghiệp Thành phố Hà Nội - HBA vừa phối hợp tổ chức, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng đánh giá, các quy định tại Luật Đất đai 2024 đang bổ trợ rất tốt cho một số luật liên quan.

RÀNH MẠCH BỐ TRÍ QUỸ ĐẤT TỪNG DỰ ÁN

Hiện nay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có sự tương đương giữa thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng phân tích, việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở phải tuân thủ pháp luật về đất đai (Luật Nhà ở), cụ thể là thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định của pháp luật về xây dựng sẽ đấu giá hoặc đấu thầu, tuy nhiên Hội đồng nhân dân sẽ quy định tiêu chí.

Các loại đất có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ không thực hiện thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong Luật Đất đai 2024, thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu được Nhà nước giao, cho thuê.

Tương tự, trong Luật Nhà ở năm 2023 quy định đất để phát triển nhà ở xã hội là đất được Nhà nước giao, cho thuê, đất ở trong dự án nhà ở thương mại. Trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm sẽ đấu thầu. Còn đất có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

ƯU ĐÃI VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Đối với việc xây dựng nhà ở xã hội, bà Hạnh phân tích, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đã có những ưu đãi rõ ràng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư thực hiện dự án và tiết kiệm thời gian lẫn chi phí.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở…

Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Về quy hoạch sử dụng đất liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, các trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất là thành phố trực thuộc Trung ương có quy hoạch chung được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Còn điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong Luật Đất đai 2024, điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng cũng quy định bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khúc được thực hiện theo tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000.

Bà Tống Thị Hạnh nhận định, những thay đổi của các Luật liên quan đến cắt giảm, đơn giản hoá thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp giảm được nhiều thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó thêm được nhiều lợi ích kinh tế.

Đối với những chính sách được ban hành để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo, giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong tổ chức thực hiện, tránh nhiều rủi ro pháp lý.