Tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp vẫn rất cao. Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều người dân, mặt bằng lãi suất mua nhà còn ở mức cao và nguồn cung hạn chế, nên họ rất khó có thể sở hữu được các căn hộ này.

GIẤC MƠ NHÀ Ở XÃ HỘI KHÓ VỚI

Tại hội nghị triển khai đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, ông Phạm Thanh Hà cho biết, từ tháng 4/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 lần điều chỉnh lãi suất gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Cụ thể, mức lãi suất vay ưu đãi với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội được điều chỉnh giảm từ 8,5%/năm vào tháng 4/2023, xuống còn 8,2%/năm vào tháng 7/2023 và 8%/năm kể từ đầu năm 2024.

Tương tự, lãi vay với người mua nhà cũng được điều chỉnh giảm lần lượt từ 8%/năm xuống 7,7%/năm, và 7,5%/năm. Tuy nhiên, tỷ lệ cho vay của gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hiện nay rất thấp, chỉ đạt khoảng 531 tỷ đồng. Con số này rất thấp so với nhu cầu vay mua nhà ở xã hội.

Nguyên nhân được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội chỉ ra là mức lãi vay này còn cao, chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư và người mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thủ tục vay vốn từ gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng quá phức tạp, có doanh nghiệp đi lại cả chục lần vẫn chưa vay được vốn.

Chia sẻ với Thương gia, chị Nguyễn Minh Ngọc (30 tuổi) đang là nhân viên văn phòng tại Hà Nội. Hiện tại gia đình chị vẫn đang đi thuê nhà, để sinh sống và làm việc. Dù nhiều lần muốn mua nhà ở xã hội, nhưng chị lại “nâng lên, đặt xuống” rồi không dám mua.

Bởi lẽ, tổng thu nhập của 2 vợ chồng giao động theo tháng từ 17 – 20 triệu đồng. Chi phí sinh hoạt gia đình và tiền thuê nhà đã hơn 8 triệu, tiền học cho con gái và sữa cũng ngót ngét 5 triệu 1 tháng. Nên số tiền dư ra của gia đình chị không có nhiều.

Trước đó, vợ chồng chị Ngọc đã định làm hồ sơ mua nhà ở xã hội NHS Trung Văn. Nhưng 2 vợ chồng ngồi tính toán. Mua căn nhỏ nhất cũng gần 1,4 tỷ đồng, gói gém và vay thêm của gia đình được khoảng 600 triệu, như vậy phải vay thêm 800 triệu đồng nữa.

“Nếu được vay với gói lãi suất rẻ nhất là 8% ở thời điểm đó, mỗi năm tôi phải chi trả 64 triệu đồng, ước chừng 1 tháng sẽ phải trả hơn 5 triệu tiền lãi. Với thu nhập và chi tiêu của gia đình, thì điều này thực sự chưa phù hợp ở thời điểm hiện tại. Nên vợ chồng tôi bỏ ý định mua nhà”, chị Ngọc bộc bạch.

Trên thực tế, không chỉ gia đình chị Ngọc, rất nhiều trường hợp khác, có mức thu nhập thấp cũng đang chật vật giữ quyết định mua các căn hộ giá rẻ như nhà ở xã hội hay tiếp tục đi thuê nhà.

THÚC ĐẨY CHO THUÊ

Chia sẻ quan điểm về phát triển nhà ở xã hội, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định, vấn đề không phải nằm ở lãi suất, mà đến từ việc bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội.

Nếu người mua nhà ở xã hội đáp ứng đúng điều kiện, họ cũng không thể mua được kể cả cho vay với lãi suất 0%. Vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí là không đủ sống.

“Nên khó có thể thể trả gốc chứ đừng nói trả lãi 6 - 7%/năm. Với thu nhập thấp như vậy, họ chỉ có thể thuê nhà và Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ”, ông Ánh cho hay.

Ở góc độ doanh nghiệp, khi đối tượng thu nhập thấp khó tiếp cận đến sản phẩm nhà ở xã hội, khả năng cao họ sẽ vi phạm khi duyệt bán nhà sai đối tượng. Bởi những đối tượng thu nhập thấp rất ít khả năng tiếp cận đến sản phẩm.

Do đó, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, chương trình nhà ở xa xã hội cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê nhà ở xã hội với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này là khoản không hoàn lại, chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi.

“Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế bất cập thậm chí sai phạm và bất bình đẳng của chương trình nhà ở xã hội hiện nay”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Cùng suy nghĩ với TS. Vũ Đình Ánh, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển.

Bởi nhà ở xã hội hướng chủ yếu đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua nhà ở xã hội, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi, nên về bản chất, chính sách nhà ở xã hội cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê.

Theo Ths. Đỉnh, nhà ở xã hội để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội.

Vừa qua, Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn nhà ở xã hội cho thuê thay thế.

Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp, ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê nữa.

“ Vì thế, tôi cho rằng, Nhà nước cần có chính sách thích hợp để tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu cho thuê của nhóm đối tượng đông đảo này, tránh việc họ phải sinh sống trong các khu ở trọ không đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy…", Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn từ năm 2021 - 2023, trên địa bàn cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 411.250 căn. Trong đó, có 71 dự án hoàn thành với quy mô 37.868 căn; 127 dự án đã khởi công xây dựng, quy mô 107.896 căn; 310 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có quy mô 265.486 căn.

Tuy nhiên một số địa phương trọng điểm dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế so với mục tiêu của đề án đến năm 2025. Cụ thể, Hà Nội 3 dự án, 1.700 căn đáp ứng 9%; TP.HCM có 7 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng 5 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%...

Ngoài ra, một số địa phương như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi… không có dự án nhà ở xã hội khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay.